Решение от 2 декабря 2018 г. по делу № А41-59205/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-59205/18
03 декабря 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 26 ноября 2018

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (адрес: 143009, Московская область, район Одинцовский, город Одинцово, улица Маршала Жукова, 28; ОГРН 1025004060014; ИНН 5032000299; дата регистрации: 12.04.1996)

к АО "Трест Мособлстрой №6" (адрес: 143003, Московская область, район Одинцовский, город Одинцово, улица Маршала Жукова, 30; ОГРН 1025004059079; ИНН 5032001704; дата регистрации: 27.10.1992),

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000 )

о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2009 № 2435 и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070231:2,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Трест Мособлстрой № 6» (далее - АО "Трест Мособлстрой №6" , ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2009 № 2435 и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070231:2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, представил отзыв.

Третье лицо письменных пояснений по делу не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании Постановления Администрации Одинцовского района Московской области от 23.01.2009 № 92 Открытому акционерному обществу «Трест Мособлстрой № 6» предоставлен в аренду земельный участок площадью 704 кв.м, с кадастровым номером 50:20:0070231:2, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, ул. Грибовская, для строительства очистных сооружений.

Во исполнение вышеуказанного Постановления 02 февраля 2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ОАО «Трест Мособлстрой № 6» заключен Договор аренды земельного участка № 2435.

Пунктом 2.1 Договора аренды стороны установили срок аренды с 02.02.2009 по 01.02.2014.

В соответствии с Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 17.06.2014 № 988 срок действия Договора аренды был продлен до 01.02.2024, вид разрешенного использования участка был изменен на строительство гаража.

В соответствии с пунктом 4.4.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что в настоящее время, земельный участок площадью 704 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0070231:2, предоставленный для строительства гаража, по целевому назначению не используется.

В соответствии с п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении се не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Истец указал, что требования Комитета об освоении земельного участка площадью 704 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0070231:2, АО «Трестом Мособлстрой № 6» не выполнены, что послужило основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2009 № 2435 и об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070231:2.

Направленная в адрес ответчика претензия от 21.06.2018 № 181 оставлена без ответа и удовлетворения.

Поскольку в досудебном порядке урегулировать спор между сторонами не удалось, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, со ссылкой на п. 4.1.1. договора аренды и ст. 619 Гражданского кодекса Российско2й Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 пп. 1 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Ответчик пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070231:2 предоставлен для строительства II очереди гаражей на 240 машино-мест, в целях реализации Инвестиционного контракта № 02 на строительство объектов недвижимости в пос. Лесной городок, Одинцовского района Московской области.

Ответчик указал, что в период освоения земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070231:2 арендатором выполнены следующие подготовительные работы:

-вынос напорной канализации фикальных стоков d= 400мм;

-вынос четырех отверстной телефонной канализации;

-выполнены ТУ по электроснабжению II очереди гаражей, стоимость работ (по выносу кабеля КС-10кв.);

-вынос кабеля связи;

-произведена засыпка оврага с установкой подземного водоотведения;

-выполнена планировка строительной площадки и установлено ограждение;

-снесены и вывезены металлические гаражи и хозяйственные постройки, расположенные на переданном в аренду земельном участке;

- разработана и утверждена проектная документация на строительство гаража II очереди, именуемого, как Объект капитального строительства «3-х уровневая открытая автостоянка с эксплуатируемой крышей»;

- получено положительное заключение негосударственной экспертизы на Объект капитального строительства «3-х уровневая открытая автостоянка с эксплуатируемой крышей»;

Поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком до 01.02.2024, а АО "Трест Мособлстрой №6" с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства гаражей, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений условий договора по использованию земельного участка со стороны арендатора.

Необходимо также отметить, что договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство гаражей.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0070231:2 расположена сеть водоснабжения нежилого здания с кадастровым номером 50:20:0070231:21, принадлежащая на праве собственности АО "Трест Мособлстрой №6" . При таких обстоятельствах, в настоящее время земельный участок физически не может быть передан истцу.

С учетом изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова