Решение от 13 мая 2022 г. по делу № А43-3014/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-3014/2022

город Нижний Новгород 13 мая 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 мая 2022 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-51) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой С.В., рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород,

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) город Нижний Новгород,

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец,

о расторжении договора аренды №0903/21 от 09.03.2021, взыскании 1 008 000 руб. убытков,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород,

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) город Нижний Новгород,

о расторжении договора аренды №0903/21 от 09.03.2021, взыскании 125 000 рублей,

при участии в судебном заседании:

от истцов: ФИО3, по доверенности, диплом В 493393;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 11.03.2022, диплом ВСГ 1205153;

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2 обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" о расторжении договора аренды №0903/21 от 09.03.2021, взыскании арендной платы за период с 01.10.2021 по 31.01.2022 в размере 1 008 000 рублей, в том числе 504 000 рублей - в пользу ИП ФИО2, 504 000 рублей - в пользу ИП ФИО1

Ответчик иск не признал, пояснил, что истцы своими действиями (бездействием) препятствовали исполнению условий договора и началу коммерческой деятельности ответчика, юридически значимым обстоятельством для возникновения обязанности арендатора по внесению арендных платежей является открытие магазина для покупателей; в настоящее время какая-либо деятельность в арендуемом помещении не ведется. В отношении требования о расторжении договора ответчик заявил о несогласии с мотивом расторжения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 26 по 29 апреля 2022 года и с 29 апреля по 04 мая 2022 года.

Резолютивная часть решения объявлена 04.05.2022. Изготовление решения в полном объеме в соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 13.05.2022.

Как следует из материалов дела, 09.03.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (арендатор) заключен договор №0903/21 аренды нежилого помещения площадью 840 кв.м. в здании по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, на 431 км автомобильной дороги Нижний Новнгород-Уфа в районе поста ГИБДД "Зеленый город" и поворота на поселок Столбищи, кадастровый номер 52:26:0000000:1657, в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами.

Арендная плата составляет 300 рублей за 1 кв.м. в месяц (пункт 3.1).

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора, под которой подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности (пункт 3.2).

Пунктом 5.1 установлен срок аренды - 10 лет с момента государственной регистрации договора.

Изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора по требованию арендодателя договор подлежит досрочному расторжению в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора;

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора.

Одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной (пункт 4.5 договора).

Дополнительным соглашением от 09.03.2021 установлена обязанность арендатора по внесению авансового платежа в размере 250 000 рублей.

Помещение передано по акту приема-передачи от 26.04.2021 (л.д. 26).

Согласно свидетельствам о праве на наследство по завещанию наследниками имущества ФИО5, умершей 26.06.2021, являются ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доле (л.д. 55-58).

Постановлением Администрации Большеельнинского сельсовета Кстовского муниципального района Нижегородской области от 21.07.2021 нежилому зданию с кадастровым номером 52:26:0000000:1657 присвоен почтовый адрес.

28.09.2021 заключен договор доверительного управления наследственным имуществом, оставшимся после смерти ФИО5, в том числе зданием с кадастровым номером 52:26:0000000:1657 по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, на 431 км автомобильной дороги Нижний Новнгород-Уфа в районе поста ГИБДД "Зеленый город" и поворота на поселок Столбищи.

Письмом от 08.12.2021 ИП ФИО1 предложила заключить дополнительное соглашение к договору с указанием срока начала оплаты арендной платы с 01.10.2021 (л.д. 28-29).

В ответ на письмо ООО "Торгсервис 52" сообщило о намерении открыть магазин в период с 20 февраля по 10 марта 2022 года (л.д. 30-31).

10.01.2022 истцы направили обществу требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий и возмещении неосновательного обогащения (л.д. 33-35).

Поскольку обязательства по договору аренды №0903/21 арендатором надлежащим образом не исполнены, истцы обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.

Обществом с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" заявлено встречное исковое заявление о расторжении договора аренды №0903/21 от 09.03.2021, взыскании 125 000 рублей авансового платежа.

В обоснование встречных исковых требований истец указал, что коммерческая деятельность в арендуемом помещении обществом не была начата по вине арендодателя, в связи с чем основания для списания авансового платежа не наступили.

Ответчик по встречному иску возражал против его удовлетворения, указал, что в договоре не содержится обязанности арендодателя по присвоению почтового адреса помещению, арендатор мог в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Рассмотрев исковые требования ИП ФИО1 и ИП ФИО2 суд считает их подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1.3 договора нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и(или) промышленными товарами, в том ичсле алкогольной продукцией, с применением погрузочно-разгрузочной техники (электроштабелеров, электрических, гидравлических и иных тележек и иных тележек и т. п.).

Арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора (пункт 2.2.1 договора).

Арендатор вправе своими силами и по своему усмотрению устанавливать в нежилом помещении оборудование, которое ему необходимо для использования помещения в соответствии с целями использования, указанными в пункте 1.3 договора (пункт 2.2.4 договора).

Исходя из взаимосвязанных условий договора аренды ( пунктов 1.3,2.2.1, 2.2.4, 3.2 договора) и пояснений сторон, суд приходит к выводу о том, что в пункте 3.2 договора стороны предусмотрели право арендатора не вносить арендную плату за пользование арендованным помещением исключительно в период подготовки арендованного помещения к открытию магазина.

С учетом согласованных в договоре условий о целевом назначении арендованного помещения и периода арендных каникул до начала коммерческой деятельности, то есть до открытия магазина, арендатор не вправе использовать помещение в иных целях, не предусмотренных договором, а при использовании помещения в целях, не связанных с подготовкой к открытию магазина, ссылаться на отсутствие обязанности вносить арендную плату в связи арендными каникулами.

Статьей 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с данными положениями закона, гражданско-правовым принципом свободы договора стороны настоящего спора поставили возникновение обязанности арендатора по оплате за пользование арендованным помещением в зависимость от воли одной из сторон, а именно – арендатора.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснен механизм защиты прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств, предусмотренных договором.


Так, если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим ( пункт 1 статьи , статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В процессе рассмотрения дела представители обеих сторон подтверждали принятие обществом мер к организации открытия магазина в апреле, мае, июне 2021 года.

По утверждению истцов, после декабря 2021 года помещение ответчиком не используется. Однако акты осмотра помещения сторонами не составлялись.

Согласно позиции ответчика, открытие магазина не состоялось по вине истцов, которые длительное время затягивали процесс получения почтового адреса арендуемого помещения, в связи с чем общество не смогло зарегистрировать свой филиал по месту нахождения арендуемого помещения. Арендатор имел намерения открыть магазин в арендуемом помещении в период с 20.02 по 10.03.2022 года, о чем свидетельствует письмо от 16.01.2022 года № 0903/21 (л.д. 30,31).Лишь после поступления иска с требованием о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы общество прекратило деятельность по подготовке к открытию магазина.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела и пояснения сторон, суд считает, что после 09.02.2022 года ( дата получения ответчиком копии искового заявления и прекращение деятельности по подготовке к открытию магазина) не подлежали применению условия пункта 3.2 договора об арендных каникулах, а со стороны ООО «Торгсервис 52» имело место нецелевое использование арендованного помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной

в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4.4 заключенного сторонами договора аренды от 09.03.2021 года договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при использовании помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора, то есть в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе, алкогольной продукцией.

Между тем, по оценке суда, после 09.02.2022 года арендатор прекратил подготовку к открытию магазина и, следовательно, не имел права на освобождение от арендной платы на основании пункта 3.2 договора.

Доказательства использования арендуемого помещения в целях торговли и перечисления истцу арендной платы либо возврата помещения арендодателю ответчик не представил.

При изложенных обстоятельствах со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора в виде нецелевого использования арендуемого помещения после 09.02.2022 года, что позволило обществу в отсутствие оформленного сторонами акта начала коммерческой деятельности не производить перечисление арендной платы.

В данной ситуации суд считает обоснованным требование истцов о расторжении договора на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.4.1 договора.

Иск в части взыскания с ООО «Торгсервис 52» 1008 000 рублей долга по арендной плате за период с 01.10.2021 года по 31.01.2022 года судом отклоняется, поскольку до 09.02.2022 года арендатор осуществлял подготовку к открытию магазина. Доказательств иного, в том числе, актов обследования помещения на предмет его нецелевого использования до 09.02.2022 года, истцы не представили.

Ссылка ИП ФИО1 и ИП ФИО2 на то, что они как наследника арендодателя рассчитывали на открытие магазина максимально через шесть месяцев после заключения договора аренды по аналогии с другим объектом аренды по договору №14-04/20 от 14.04.2020 года, судом рассмотрена и отклоняется.

Условиями договора № 14-04/20 от 14.04.2020 года (учетом протокола разногласий) предусмотрен предельный срок арендных каникул – не позднее 120 дней со дня подписания акта приема-передачи помещения. В договоре аренды № 0903/21 от 09.03.2021 года стороны такого предельного срока не установили.

Поскольку в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, вышеназванные договоры аренды касаются различных помещений, суд не усматривает правовых оснований для распространения установленного в договоре № 14-04/20 от 14.04.2020 года предельного срока арендных каникул к договору № 0903/21 от 09.03.2021 года.

Таким образом, поскольку арендные каникулы по договору № 0903/21 от 09.03.2021 года имели место до 09.02.2022 года, у суда с учетом пункта 3.2 договора отсутствуют основания для взыскания с ООО «Торгсервис 52» в пользу истцов задолженности по арендной плате с 01.10.2021 года по 31.01.2022 года.

Оснований для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не находит, поскольку истцы вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили доказательств того, что ответчик действовал исключительно с целью причинить ущерб арендодателю.

Встречное исковое заявление ООО «Торгсервис 52» о расторжении договора аренды № 0903/21 от 09.03.2021 года в связи с тем, что своими действиями (бездействием) предприниматели препятствовали исполнению условий договора и началу коммерческой деятельности общества, а также взыскании с ответчиков по встречному иску 250 000 рублей аванса судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения.

Ссылаясь на недобросовестное поведение арендатора истец по встречному иску указывает на отсутствие у объекта аренды почтового адреса, что не позволило обществу зарегистрировать подразделение по месту нахождения арендуемого помещения и получить лицензию на розничную продажу алкогольной продукции.

Проанализировав условия договора № 0903 от 09.03.2021 года, принимая во внимание отсутствие в нем обязанности арендодателя по принятию мер по присвоению объекту почтового адреса, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий арендодателем.

Как следует из пункта 1 дополнительного соглашения от 09.03.2021 года к договору аренды от 09.03.2021 года авансовый платеж в сумме 250 000 рублей засчитывается арендодателем в счет оплаты первого месяца аренды.

Поскольку с учетом изложенного выше, обязанность по перечислению арендной платы возникла у общества после 09.02.2022 года, названный авансовый платеж подлежит зачету в счет оплаты первого месяца аренды, то есть с 10.02.2022 года по 09.03.2022 года.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску ИП ФИО1 и ИП ФИО2 относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, по встречному иску – на ООО «Трогсервис 52».

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), город Нижний Новгород, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) город Нижний Новгород, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды №0903/21 от 09.03.2021.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), <...> рублей расходов по государственной пошлине.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) <...> рублей расходов по государственной пошлине.

Исполнительные листы выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ИНН: <***>; ОГРН: <***>), Нижегородская область, город Городец, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Игнатьева