Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А50-5669/2018

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-5669/2018
15 октября 2018 года
город Пермь


Резолютивная часть решения вынесена 12 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 15 октября 2018 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.А. Вихниной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.О. Железницких,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ИСКРА-ТУРБОГАЗ» (614056, <...> этаж 2; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее –департамент, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИСКРА-ТУРБОГАЗ» (далее – общество «ИСКРА-ТУРБОГАЗ», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 531 650 руб. 22 коп.

Определением суда от 07.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Судебное разбирательство отложено до 12.09.2018.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Истец направил письменное заявление о возможности рассмотрения сопра в отсутствие его представителя.

В материалах дела имеется отзыв ответчика (т. 3 л.д. 2, 115). В отзывах ответчик возражает против удовлетворения заявления, настаивает на том, что расчет истца не учитывает передачу объектов недвижимости в собственность, расположенных на спорном земельном участке.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу судебными актами по делу № А50-8021/2015 (т. 1 л.д. 107):

18.06.2008г. на основании протокола о результатах торгов от 29.05.2008 №27 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 157-08О аренды земельного участка для строительства (т. 1 л.д. 21, 25)., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:3812173:2, площадью 85 597,98 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17, для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок с 30.05.2008г. по 29.05.2013г. (п. 1.1., 4.1.).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 30.05.2008г. (л.д. 58).

На срок с 30.05.2008 по 29.05.2013.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.08.2008 номер государственной регистрации 59-59-25/062/208-755 (т. 1 л.д. 30).

После окончания договора ответчиком земельный участок не возвращен.

10.12.2008. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписано соглашение к договору от 18.06.2008. №157-08О аренды земельного участка, в соответствии с которым стороны внесли изменения в п. 3 договора аренды, дополнив его подпунктом 3.2.18. (л.д. 57).

По условиям п. 3.2.18. арендатор обязался выполнить обязательства по освоению земельного участка в соответствии с условиями конкурса, а именно:

в срок до 30.12.2008 подготовить проект планировки территории и проект межевания территории;

в срок до 31.03.2013г. выполнить работы по обустройству территории посредством строительства (создания) для города Перми и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную собственность города Перми объектов социальной и транспортной инфраструктуры;

в срок до 31.03.2013г. осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

В связи с застройкой ответчиком заключены договоры долевого участия в строительстве (т. 2 л.д. 9-304).

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеназванными требованиями. По расчетам истца за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 на сумму 531 650,22 руб.

Обращению в суд предшествовало направление претензии от 18.01.2018 № 21-01-06и-300 (т. 1 л.д. 12).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.12.2017 по делу № А50-44983/2017 принято к рассмотрению заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом) (т. 1 л.д. 101).

Определением суда от 31.05.2018 по делу № А50-44983/2017 по указанному делу отказано во ведении наблюдения.

Таким образом, требования подлежат рассмотрению в общем исковом порядке.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений п. 4.2 договора арендная плата в 2008 г. составляет сумму 461133,44 руб., а в дальнейшем в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Согласно п. 4.3 договора для арендатора – юридического лица – арендная плата вносится авансовыми платежами ежеквартально равными частями от годовой суммы арендной платы не позднее 30 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Ответчиком заявлены возражения относительно размера предъявленной к взысканию платы, указывая на то, что часть земельного участка выбыли их владения ответчика, так как по мере строительства и регистрации прав собственности на объекты недвижимости, соответствующие земельные участки выделялись, на них регистрировали права собственности за физическими лицами.

Оценив возражения ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Истцом определена задолженность из расчета 179590,04 руб. в квартал (расчет – т.1 л.д. 15) по формуле 0,6 % от удельного показателя стоимости земельного участка 59:01:3812173:2, площади земельного участка в спорный период 60 587 руб., помноженного на коэффициент 107,3%, утвержденный Решением Пермской городской Думы от 20.12.2016 № 268.

Из материалов дела следует, что в кадастр вносились изменения относительно площади земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:2.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.03.2018 земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173:2 площадью 61715 кв.м. место положение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17 на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества (т. 4 л.д. 12) . По состоянию на 13.07.2018 указанный земельный участок имеет статус «актуальные».

На указанном земельном участке расположены следующие объекты:

59:01:0000000: 47515, 59:01:0000000:52145; здание с кадастровым номером 59:01:3812173:10 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17мм, с 10.10.2013 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 65); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:11 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17зз, с 27.12.2013 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 67); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:12 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17мм, с 27.12.2013 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 66); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:13 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17лл, с 08.07.2014 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 68); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:15 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17дд, с 27.12.2013 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 69); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:16 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Хохловская, д. 24б, с 30.06.2014 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 70); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:17 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Хохловская, д. 24г, с 24.04.2014 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 71); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:18 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Хохловская, д. 24в, с 30.06.2014 передана в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 73); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:19 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 21г (т. 1 л.д. 75); 59:01:3812173:20; объект незавершенного строительства 59:01:3812173:21 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Хохловская, д. 24а (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 77); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:22 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 23г, с 29.12.2017 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 79); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:23 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 19л, с 29.12.2017 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 80); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:24 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17пп, с 17.02.2014 собственник ответчик (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 81); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:25 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17 (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 82); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:26 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 19к, с 29.12.2017 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 84); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:27 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 21б, с 14.08.017 собственник Зенцова А.А. (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 85, по состоянию на 13.07.2018 – т. 4 л.д. 9, 19); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:28 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17рр, с 28.07.2017 собственник Комков А.В. (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 86); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:29 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17гг, с 13.08.2015 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 88); 59:01:3812173:30; объект незавершенного строительства 59:01:3812173:31 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17гг, с 13.08.2015 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 89); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:32 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 23б, с 12.05.2015 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 91); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:33 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 23д, с 13.08.2015 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 92); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:35 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17сс, (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 94); 59:01:3812173:4; 59:01:3812173:5; 59:01:3812173:6; здание с кадастровым номером 59:01:3812173:7 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17жж, с 04.07.2014 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 61); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:8 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17нн, с 14.02.2014 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 62); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:9 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 21а, с 01.07.2014 передано в собственность иного лица (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 63); здание с кадастровым номером 59:01:3812173:94 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 21г, с 08.12.2017 собственник Панчеха С.К. (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 64); объект незавершенного строительства 59:01:3812173:95 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 19а, поз 45, с 28.11.2017 собственник Чичаев М.А. (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 96).

Из представленных ответчиком доказательств следует, что в 2017 г. между ответчиком и третьими лицами заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:3812173:89, 59:01:3812173:28, 59:01:3812173:27, 59:01:3812173:27.

Так, 05.07.2017 между ответчиком (продавец) и ФИО2 подписан договор № С-22 купли-продажи жилого дома, предметом которого является жилой дом с кадастровым номером 59:01:3812173:89 площадью 220,5 кв.м. (т. 3 л.д. 15).Согласно штампу на договоре право собственности зарегистрировано 11.07.2017 (т. 3 л.д. 20).

Согласно п. 1.4 договора № С-22 право аренды передается согласно площади сформированного для указанного земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:68 площадью 1127 кв.м.

Выписка на земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173: 68 площадью 1127 кв.м. указывает на регистрацию с 16.11.2017 права собственности ФИО2 (т. 4 л.д. 1 по состоянию на 13.07.2018, т. 4 л,д. 16), на указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 59:01:3812173:89 площадью 220, 5 кв.м по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевкий район, ул. Ишимская, д. 17пп (т. 4 л.д. 29).

21.07.2017 между ответчиком (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен купли-продажи объекта незавершенного строительства № С-21, предметом которого является объект с кадастровым номером 59:01:3812173:28 общей площадью 186,5 кв.м. лит. А/1 (т. 3 л.д. 7)

На объект незавершенного строительства 59:01:3812173:28 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 17рр, с 28.07.2017 зарегистрировано право собственности ФИО1 (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 86);

Согласно п. 1.4 договора № С-21 право аренды передается согласно площади сформированного для указанного земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:67 площадью 1142 кв.м.

Согласно сведениям из ЕРГН в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:67 площадью 1142 кв.м зарегистрирован договор аренды с ФИО6 от 31.10.2017 № 101-17О, (т. 4 л.д. 4 по состоянию на 13.07.2018, т. 4 л.д. 17).

Кроме того, между ответчиком (продавец) и ФИО3 подписан 03.08.2017 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:3812173:27 площадью 153,4 кв.м. лит. А/33 (т. 3 л.д. 23).

На объект незавершенного строительства 59:01:3812173:27 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 21б, с 14.08.017 зарегистрировано право собственности ФИО3 (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 85, по состоянию на 13.07.2018 – т. 4 л.д. 9, 19);

Согласно п. 1.4 указанного договора право аренды передается согласно площади сформированного для указанного земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:81 площадью1169 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173:81 площадью 1169 кв.м .по состоянию на 25.05.2018 имеет статус временный (т. 1 л.д. 176).

Также 20.11.2017 между ответчиком (продавец) и ФИО4 (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № СС-45, предметом договора с кадастровым номером 59:01:3812173:95 площадью 149,7 кв.м. по адресу: <...> под. 45.

На объект незавершенного строительства 59:01:3812173:95 по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ишимская, 19а, поз 45, с 28.11.2017 зарегистрировано право собственности ФИО4 (выписка по состоянию на 18.04.2018 – т. 1 л.д. 96).

Согласно п. 1.4 договора№ СС-45 право аренды передается согласно площади сформированного для указанного земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173:42 площадью 1010 кв.м.

В выписке и ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173:42 площадью 1010 кв.м. отражено заключение договора аренды с ФИО4 от 12.03.2018 (т. 1 л.д. 184).

В указанных договорах предусмотрено, что с получением права собственности на объект к покупателю переходит право пользования земельных участком на тех же условиях, на который оно принадлежало продавцу.

Приведенные обстоятельства указывают на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:3812173:68, 59:01:3812173:67 выбыли из арендных отношений ввиду перехода права собственности на сами земельные участки либо заключения договоров аренды с собственниками объектов недвижимости.

В иных случаях переход права собственности на объекты недвижимого имущества указывает лишь на вступление собственников сооружений в договор аренды на праве арендаторов.

В отсутствии иного по условиям договора, по общему правилу арендаторы по договору со множественностью лиц имеют статус солидарных должников. Таким образом, ответчик является надлежащим.

Кроме того, из материалов дела следует, что 13.04.2017 заключен отдельный договор аренды в отношении земельного участка 59:01:3812173:71 площадью 1128 кв.м. (т. 1 л.д. 156) 17.05.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173: 64 площадью 975 кв.м. т. 1 л.д. 142, 22.06.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812173: 66 площадью 930 кв.м. (т. 1 л.д. 145).

Также возникло право собственности иных лиц: 06.07.2017 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173:46 площадью 1876 кв.м., 21.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 59:01:3812173: 48 площадью 1972 кв.м.

Согласно п. 4.9 договора в случае возникновения у арендатора права собственности на земельный участок до 15 числа месяца (включительно) арендная плата начисляется только за предшествующий месяц, при возникновении права собственности после 15 числа месяца арендная плата начисляется за весь текущий месяц.

На случаи заключения договора аренды с иным лицом данное условие не распространяется.

С учетом приведенных обстоятельств и условий договора в целях определения арендной платы:

с 13.04.2017 площадь арендуемого земельного участка составляет 60587 кв.м. (61715 – 1128), как и учитывает истец,

с 17.05.2017 – 59 612 кв.м. (60587 – 975),

с 22.06.2017 – 58 682 кв.м (59 612 – 930),

с 01.07.2017 – 56806 кв.м (58 682 -1876),

с 01.09.2017 – 54 834 кв.м. (56806 – 1972),

с 31.10.2017 – 53692 кв.м. (54 834 – 1142),

с 01.12.2017 – 52565 кв.м. (53692 – 1127).

Согласно акту определения кадастровой стоимости земельных участков от 27.06.2016 к земельному участку с кадастровым номером 59:01:3812173:2 применено значение удельного показателя 1841,67 руб. (т. 3 л.д. 101).

С учетом приведенных обстоятельств, по расчетам суда, за период ч 01.04.2017 по 31.12.2017 подлежала начислению сумма 504 453,10 руб.:

Дата изменения площади

Номер земельного участка

Площадь земельного участка

Площадь земельного участка по договору аренды

Период

пользования

Плата за период пользования

(«4» х 1841,67х

0,6% х

107,3% / 365 х «5»

1
2

3
4

5
6

01.04.2017

61715

12

24057,02

13.04.2017

71,00

1128

60587

34

66915,74

17.05.2017

64,00

975

59612

36

69711,77

22.06.2017

66,00

930

58682

9
17156,05

01.07.2017

46,00

1876

56806

62

114407,85

01.09.2017

48,00

1972

54834

30

53436,88

01.10.2017

54834

31

55218,11

01.11.2017

67,00

1142

53692

30

52323,98

01.12.2017

68,00

1127

52565

30

51225,69

31.12.2017

504453,10


Из расчета истца, следует наличие у ответчика на 01.04.2017 переплаты в сумме 7119,90 руб. (179590,04 – 172470,14) - т. 1 л.д. 8.

В силу изложенного, задолженность ответчика, по расчетам истца, составляет сумму 497 333,20 руб. (504453,10 – 7119,90).

Требования истца в сумме, превышающей 497 333,20 руб., удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины на основании подп.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, с учетом ст. 110 АПК РФ и п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, в сумме 12 753 руб. (497 333,20 х 13 633 / 531 650,22).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИСКРА-ТУРБОГАЗ» в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми задолженность в сумме 497 333 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИСКРА-ТУРБОГАЗ» в доход федерального бюджета государственную пошлину 12 753 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина