Решение от 18 июля 2023 г. по делу № А03-17393/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Барнаул Дело № А03-17393/2022

Резолютивная часть решения суда объявлена 11 июля 2023 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 18 июля 2023 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Фаст Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Москва) к Администрации города Барнаула Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, Барнаул Алтайского края) о признании права собственности на самовольную постройку,

с привлечением к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула (Барнаул).

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 по доверенности от 17.10.2020, паспорт,

от ответчика, третьего лица: без участия, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» (далее – истец, Общество, ООО «Маяк Эстейт-Менеджмент») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края (далее – истец, Администрация) о признании права собственности на здание склада, общей площадью 2865,40 кв.м, расположенное по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:63:010222:62.

В обоснование исковых требований истец указал, что в результате приватизации им зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство здания склада, литер 25, общей площадью 2873,6 кв.м., кадастровый номер 22:63:010223:126, 2 000 года постройки (8 % износа), которое расположено на земельном участке по адресу: <...>, указанный земельный участок передан истцу по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 3014-з от 24.11.2011. Поскольку разрешение на строительство здания склада отсутствует, сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан истец считает, что имеются все основания для её сохранения и признания за ним права собственности на указанную самовольную постройку.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие отсутствие существенных нарушений строительных норм и правил, в том числе неустранимых, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Ответчик критически отнесся к заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций спорного объекта, отметив, что данное заключение составлено АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», которое не является экспертным учреждением и имеет только свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации для объектов капитального строительства.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула.

В отзыве на исковое заявление третье лицо просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что истцу необходимо доказать, что он имеет право использовать земельный участок под спорным объектом.

Определением от 19.01.2023 произведена замена судьи Зверевой В.А. по делу №А03-17393/2022 на судью Арбитражного суда Алтайского края Бояркову Т.В.

Определением от 01.03.2023 назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство по делу приостановлено.

Определением от 21.03.2023 произведена замена судьи Боярковой Т.В. по делу №А03-17393/2022 на судью Арбитражного суда Алтайского края Фаст Е.В.

Определением от 06.06.2023 производство по делу возобновлено.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится без их участия.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив отзывы на исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Земельный участок, площадью 6605 кв.м., с кадастровым номером 22:63:010222:62, расположенный по адресу: <...>, предоставлен истцу в аренду сроком на 10 лет (с 26.08.2011) для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания склада.

На земельном участке по адресу: <...>, находится незавершенное строительством здание склада литер 25.

Согласно выписке из технического паспорта от 15.11.2011 здания склада, литер 25, общей площадью 2873,6 кв.м, кадастровый номер 22:63:010223:126, 2 000 года постройки (8 % износа) принадлежит ОАО «Барнаульский шинный завод».

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11.12.2007 правообладателем общей долевой собственности незавершенного строительством здания склада литер 25 являются владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Маяк-Недвижимость», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев 01.01.2001.

Площадь данного объекта недвижимости в свидетельстве о праве собственности/выписке из ЕГРН не определена. Согласно справочной информации Росреестра, площадь объекта также не значится.

Из ответа Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула следует, что разрешение на строительство спорного объекта и на ввод в эксплуатацию не выдавалось.

Факт наличия спорного объекта недвижимости подтверждается: техническим паспортом на нежилое здание (строение) № 12 по ул. Космонавтов, составленное ДФГУП «Барнаульский центр технической инвентаризации и учета объектов недвижимости» по состоянию на 15.11.2004; выпиской их технического паспорта - склад литер 25 по адресу: <...>, составленный Сиибирским филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 04.10.2022; техническим заключением № 2263/021122/02/0335, составленным Сиибирским филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 14.10.2022; градостроительной справкой № 90 от 02.11.2022.

В соответствии с градостроительной справкой № 90 от 02.11.2022, составленной акционерным обществом «Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» Сибирским филиалом акционерного общества «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», нежилое здание склад литер 25 по адресу: Алтайский край, горд Барнаул, проспект Космонавтов, 12/26, обеспечен централизованной системой электроснабжения, водоснабжения, канализацией отоплением. Подъезд к объекту организован с проспекта Космонавтов через проезд. Территория участка спланирована, фасады здания находятся в хорошем состоянии. По данным электронного портала «Публичная кадастровая карта» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), объект (литер 25) расположен в приаэродромной территории (3, 4, 5, 6 подзоны) аэродрома Барнаул (Михайловка) по адресу: <...>, в зоне санитарной охраны действующего водозабора подземных вод: в санитарно-защитной зоне для предприятия ООО «Нортек», в санитарно-защитной зоне для ООО «Барнаульский завод АТИ» по адресу: <...>.

Разрешенное использование земельного участка по адресу: <...>, площадью 6 605,0 кв.м (кадастровый номер 22:63:010222:62) – для эксплуатации незавершенного строительством здания склада. Здание эксплуатируется как склад, что соответствует виду разрешенного использования.

Согласно техническому заключению 2263/021122/02/0335 по обследованию технического состояния строительных конструкций и коммуникаций здания склада (литер 25), расположенного по адресу: <...>, составленное акционерным обществом «Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» Сибирским филиалом акционерного общества «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», техническое состояние строительных конструкций здания склада (литер 25) работоспособное, соответствует действующим строительным нормам и правилам, не создает угрозы для жизни и здоровья людей и пригодно для дальнейшей безопасной эксплуатации и узаконения.

По ходатайству истца суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Алтайский центр строительно-технической экспертизы», ФИО3, ФИО4, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли здание склада, общей площадью 2865,40 кв.м, расположенное по адресу: <...> требованиям технических регламентов, строительных, санитарно - эпидемиологических, экологических, градостроительных, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным? Возможно ли расположение данного объекта в зоне его расположения? Имеются ли градостроительные ограничения по данному объекту?

2. Если имеются нарушения норм и правил, перечисленных в вопросе №1, то указать, в чем они выражаются, влияют ли на безопасность эксплуатации объекта, создают ли угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Возможны ли сохранение и безопасная эксплуатация спорного здания склада, литер 25, общей площадью 2 865,40 кв.м, расположенного по адресу: <...>?

01.06.2023 в суд поступило заключение экспертов № 051-05-22 от 31.05.2023.

Из указанного заключения экспертов следует, что в результате проведения исследования по первому вопросу было определено, что здание склада площадью 2865,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, соответствует требованиям технических регламентов, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, градостроительных, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным. Расположение данного объекта возможно в зоне его расположения. Градостроительные ограничения по данному объекту отсутствуют. Учитывая указанное, эксперты пришли к выводу, что сохранение и безопасная эксплуатация спорного здания склада площадью 2 865,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, возможны (при условии соблюдения требований, норм и ограничений к эксплуатации и оснащению складов определенных функциональных назначений).

Также экспертной организацией представлено дополнение к заключению экспертов № 051-05-23, в которых даны пояснения к выводам по поставленным вопросам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

В пункте 2 Определения № 595-О-П от 03.07.2007 года Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Исходя из пункта 3 сттьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьей 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на реконструкцию объекта, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления Пленума № 10/22).

Разрешение на строительство, как следует из пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Аналогичные положения содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в котором разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что поскольку строительство объекта недвижимости осуществлялось без получения разрешения, то в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлены постройки и, если сохранение самовольных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство (реконструкцию), наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта.

Из материалов дела следует, что до подачи искового заявления, истец обращался в Управление Росреестра по Алтайскому краю, которое в ответе от 19.08.2022 сообщило, что здание склада является самовольной постройкой, поскольку отсутствует разрешение на строительство, в связи с чем, право собственности может быть признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорная постройка является самовольной, право собственности на которую может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки.

Земельный участок под зданием предоставлен истцу на праве аренды, на срок 10 лет для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания склада. Как следует из пункта 6.4 договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3014-з от 24.11.2011 продление договора возможно на неопределенный срок, при этом, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Доказательства, подтверждающие отказ от договора аренды земельного участка какой-либо стороной договора представлены.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сам по себе факт отсутствия у истца вещных прав на земельный участок и владение данным участком на обязательственном праве - праве аренды не может являться достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Возражения ответчика и третьего лица, изложенные в отзыве на исковое заявление суд отклоняет по основаниям, изложенным выше.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требования истца о признании права собственности на самовольную постройку.

В рамках настоящего дела проводилась судебная экспертиза, согласно счету № 65 от 31.05.2023 стоимость экспертизы составила 60 000 руб.

Платежным поручением № 79 от 10.03.2023 истцом перечислены на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 60 000 руб. в счет оплаты судебной строительно-технической экспертизы.

В силу части 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Учитывая поступление в суд заключения эксперта, суд полагает возможным перечислить с депозитного счета арбитражного суда экспертной организации 60 000,00 руб. за проведение судебной экспертизы.

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ оплата государственной пошлины по делу относятся на истца. При подаче искового заявления истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 107, 109, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Маяк Эстейт-Менеджмент» (ИНН <***>, Москва) на здание склада, общей площадью 2865,40 кв.м, расположенное по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:63:010222:62.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Алтайского края на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Алтайский центр строительно-технической экспертизы» 60 000 рублей 00 копеек денежных средств, причитающихся экспертам, по следующим реквизитам:

Получатель: общество с ограниченной ответственностью «Алтайский центр строительно-технической экспертизы»

ИНН <***>,

КПП 222401001

расчетный счет № <***>

Банк получателя: Филиал Сибирский ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие», г. Новосибирск

к/с 30101810250040000867

БИК 045004867

Назначение платежа: оплата услуг по проведению судебной экспертизы по делу № А03-17393/2022.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Фаст