Решение от 21 мая 2019 г. по делу № А40-300438/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-300438/18-180-2450
22 мая 2019 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКИ ЧАЙКА" (123317, <...>, СТР.1 ОГРН: <***> ИНН: <***>-11.11.2011)

ответчик:

ИНДИВИДУКАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: <***> ИНН: <***>-07.05.2018)

Третьи лица:

Представительство компании с ограниченной ответственностью "Портгрунд Холдингс Лимитед"

О признании права на аренду и исполнении обязанности

Встречный иск ИП ФИО1 к ООО " КЛИНИКИ ЧАЙКА" о взыскании 8 767 192 руб. 15 коп. убытков и выселении

в судебное заседание явились:

от истца – Ремез А.П. дов. от 21.06.2018г., ФИО2 дов. от 16.04.2019г., ФИО3 дов. от 16.04.2019г.

от ответчика – ФИО4 дов. от 20.02.2019г.

от третьего лица – неявка, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Клиники Чайка» (Истец, Арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО1 (Ответчик, Арендодатель) с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании за Истцом преимущественного права на перезаключение Договора аренды от 29.12.2017 г. на новый срок, о возложении на ИП ФИО1 обязанности заключить договор аренды нежилого помещения с ООО «Клиники Чайка» на срок с 01.12.2018 по 15.09.2019 с постоянной ставкой 650 000 руб. в месяц.

Определением от 26.02.2019г. принят к рассмотрению встречный иск ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Клиники Чайка» (123317, <...> ОГРН <***> ИНН <***>) заявленный с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об освобождении нежилого помещения по адресу: <...>, антресоль подвала 1, общей площадью 168,3 квадратных метров (кадастровый номер 77:01:0004042:7855); передаче ИП ФИО1 указанного помещения в дату вступления в законную силу решения по настоящему делу; о взыскании 3 758 926 руб. 28 коп. арендной платы за период с 01.12.2018 по 20.05.2019; о взыскании 7 833 267,17 рублей упущенной выгоды за период с 10.12.2018 по 20.05.2019; о присуждении денежной суммы на случай неисполнения судебного акта.

В судебном заседании представитель Истца (Ответчика по встречному иску), первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель Ответчика (Истца по встречному иску) против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК) в полном объеме.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представителя не направило, извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие 3 лица в порядке ст. 49 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав доводы представителей Истца (Ответчика по встречному иску) и Ответчика (Истца по встречному иску), приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, встречный иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.12.2017 между Истцом и компанией с ограниченной ответственностью «ПОРТГРАУНД ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» был заключен Краткосрочный договор аренды нежилого помещения по адресу: <...>, антресоль подвала 1, общей площадью 168,3 квадратных метров (далее по тексту также – Договор) сроком до 30.11.2018.

23.07.2018 Истец направил Третьему лицу уведомление о намерении продлить аренду помещений и заключить договор аренды на новый срок.

18.10.2018 Третье лицо уведомило истца об отказе в продлении Договора аренды на новый срок.

08.11.2018 на основании договора купли-продажи помещения с Третьим лицом собственником помещения стал Ответчик (Истец по встречному иску).

14.11.2018 Истец направил уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок Ответчику, в ответ на которое 16.11.2018 получил отказ от Ответчика в перезаключении Договора аренды на новый срок.

В обоснование заявленных требований Истец указывает на наличие у него преимущественного права на заключение Договора аренды на новый срок; нарушение Ответчиком пункта 3.3 Договора в части сроков уведомления об отказе в перезаключении Договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Ответчик указывает, что Истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды помещения на новый срок, поскольку стороны в Договоре прямо предусмотрели отсутствие этого права. Более того, преимущественное право в любом случае может быть признано и защищено только в том случае, когда к моменту обращения в суд с указанным требованием Ответчик заключил Договор аренды с третьими лицами.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 621 ГК если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 3.3.3 Договора аренды в случае, если стороны не достигнут соглашения в письменном виде в отношении условий продления аренды помещений на новый срок за два месяца до истечения срока аренды, то договор аренды прекращает свое действие в дату истечения срока аренды.

Согласно пункту 3.3.4 Договора аренды во избежание сомнений стороны подтверждают, что срок аренды по договору не подлежит продлению или возобновлению в силу законодательства, а также что арендатор не имеет никаких прав первого выбора или преимущественных прав в отношении договора аренды или помещений. Кроме того, стороны договорились о том, что арендатор не имеет прав, предусмотренных статьей 621 ГК, а единственное право на продление срока аренды предусмотрено в пунктах 3.3.1 - 3.3.2 договора аренды – то есть, с заблаговременным (за четыре месяца) уведомлением арендодателем арендатора о намерении заключить договор аренды на новый срок и согласованием сторонами условий нового договора не позднее, чем за два месяца до истечения срока первоначального договора аренды.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд отклоняет довод Истца о наличии у него преимущественного права на заключение договора на новый срок, поскольку в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В Договоре аренды стороны прямо закрепили, что Арендатор не имеет исключительного или иного преимущественного права на продление срока аренды, иначе как в порядке, предусмотренном пунктами 3.3.1 - 3.3.2 Договора аренды, а именно при условии достижения сторонами в письменном виде соглашения о продлении срока не позднее, чем за два месяца до окончания Договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом из положений пунктов 3.3.1 - 3.3.2 Договора аренды следует, что арендодатель не обязан заключать с арендатором договор аренды на новый срок и в том случае, если стороны не придут к соглашению о продлении действия Договора аренды, Договор прекращает свое действие.

Положения пунктов 3.3.1 - 3.3.2 Договора аренды представляют собой соглашение о ведении переговоров о продлении действия Договора аренды по смыслу пункта 5 статьи 434.1 ГК РФ, при этом согласно пункту 1 статьи 434.1 ГК РФ стороны свободны в проведении переговоров о заключении договора и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто. Обязанности заключить новый договор аренды на тех же условиях в Договоре не содержится, условия нового договора аренды должны были быть согласованы сторонами.

Как следует из обстоятельств дела, стороны не достигли соглашения относительно продления срока аренды. Третье лицо и Ответчик неоднократно уведомляли Истца об отказе в продлении Договора и необходимости освобождения помещений по истечении срока Аренды (письма от 16.11.2018, 22.11.2018, 05.12.2018), в связи с чем оснований считать, что стороны в двустороннем порядке согласовали продление срока Договора, не имеется.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о недоказанности наличия у Истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем первоначальное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 4.2.1 Договора по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора Арендатор обязуется передать помещения Арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Уплата арендных платежей после прекращения договора сама по себе не может служить основанием для признания договора действующим.

Действие Договора аренды в соответствии с пунктом 3.1 Договора прекратилось 30.11.2018, стороны не достигли соглашения о продлении срока договора за два месяца до окончания срока аренды (пункты 3.3.2 - 3.3.3 Договора).

До настоящего времени помещение не освобождено и не передано Ответчику по акту приема-передачи, что подтверждается представленным Ответчиком в материалы дела актом нотариального осмотра помещений.

Таким образом, подлежит удовлетворению требование Ответчика об обязании Истца освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи. При этом доводы Истца о технической сложности вывоза оборудования из арендуемого помещения подлежат отклонению, так как в соответствии с Договором аренды Арендатор обязан удалить из помещения за свой счет отделимые улучшения, оборудование, мебель, фурнитуры и любые сейфы, при этом улучшения являются собственностью Арендатора и в дату расторжения/прекращения Договора аренды или в дату истечения срока аренды должны быть им демонтированы или вывезены из помещения.

При этом суд приходит к выводу о том, что разумный срок с учетом сложности вывоза оборудования составляет месяц с даты вступления решения в законную силу.

Также в соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку в данном случае Истец не исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Истец требования Ответчика в данной части не оспаривает и признает наличие обязанности по оплате арендной платы.

Согласно расчету Истца по встречному иску (с учетом уточнений), размер арендной платы за период с 30.11.2018 по 20.05.2019 составляет 3 758 926,28 рублей.

Кроме того, Ответчиком заявлено требование о взыскании с Истца упущенной выгоды за период с 10.12.2018 по 20.05.2019 в размере 7 833 267,17 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При этом в соответствии с п. 3 указанного Постановления при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Из материалов дела усматривается, что Ответчиком предпринимались меры по заключению договора аренды в отношении того же имущества, что подтверждается заключенным между ответчиком и обществом с ограниченной «КИРКА» предварительным договором аренды от 10.12.2018 и внесенным обеспечительным платежом. Согласно пунктам 1.3.1 – 1.3.3 предварительного договора арендная плата за помещение составляет с даты подписания сторонами основного договора аренды и в течение первых четырех месяцев аренды – 950 000 рублей в месяц; начиная с пятого месяца аренды – 1 900 000 рублей в месяц.

При этом, как следует из преамбулы предварительного договора, стороны заключили предварительный договор, поскольку нежилое помещение, в отношении которого стороны намерены заключить основной договор аренды, в настоящий момент занято прежним арендатором и его имуществом, в связи с чем передача указанного помещения в аренду на дату заключения настоящего предварительного договора не представляется возможной.

Стороны также согласовали срок подписания основного договора – 30 (тридцать) календарных дней с даты освобождения помещения Истцом, но в любом случае не позднее 360 (трехсот шестидесяти) дней с даты подписания предварительного договора.

Из указанных обстоятельств следует, что в связи с тем, что Истец занимает арендуемое помещение по истечении срока Договора аренды, Ответчик лишен возможности сдать помещение в аренду по более высокой арендной ставке, в связи с чем Ответчик несет убытки в виде упущенной выгоды в размере разницы между арендной платой по спорному Договору аренды и договором аренды, который Ответчик мог бы заключить с ООО «КИРКА».

Ответчик представил расчет упущенной выгоды, учитывающий разницу между арендной платой по договору с Истцом и с ООО «КИРКА», а также срок просрочки исполнения обязанности по передаче помещения, в соответствии с которым по состоянию на 20.05.2019 размер упущенной выгоды составляет 7 833 267,17 рублей. Суд не может согласиться с расчетом ответчика (истца по встречному иску), принимая во внимание, что расчет выполнен без учета льготного периода, о котором говориться в предварительном договоре. Доказательств того, что ответчик (истец по встречному иску) мог сдать помещение сразу за 1 900 000 руб. в месяц не представлено.

Таким образом, размер упущенной выгоды составляет 3 823 138 руб. 50 коп. (950 000*4 (за 4 месяца аренды до 10.04.2019) + 1 900 000 (с 11.04.2019 по 10.05.2019 + 633 333 (с 11.05.2019 по 20.05.2019))

При этом суд отклоняет доводы Истца о том, что арендная плата, согласованная в договоре между Ответчиком и ООО «КИРКА» является завышенной, принимая во внимание наличие подписанного предварительного договора.

Суд также учитывает разъяснения пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Ответчиком также заявлено требование о присуждении в его пользу денежной суммы на случай неисполнения Ответчиком по встречному иску судебного акта об освобождении помещений.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ).

 В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

С учетом обстоятельств дела, а именно неисполнение Арендатором обязанности передать Арендодателю помещение, срок для возврата которого наступил 30.11.2018, заключением предварительного договора аренды между Арендодателем и третьим лицом по цене, значительно превышающей цену прекращенного договора аренды, извлечением Арендатором прибыли из незаконного занятия помещения, наличием убытков Арендодателя от невозможности использовать и сдавать в аренду спорное помещение, суд приходит к выводу о соразмерности и справедливости присуждения денежной суммы на случай неисполнения судебного акта в размере 63 334 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Госпошлина по делу распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 8, 12, 15, 330, 393, 621 – 622 ГК РФ, ст. 9, 65, 71, 110, 132, 167 - 171, 176, 180 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Возвратить ООО «Клиники Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>) их дохода Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 000 руб., перечисленную по платежному поручению № 4537 от 11.12.2018г.

По встречному иску:

Обязать ООО «Клиники Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>) освободить нежилое помещение по адресу: <...>, антресоль подвала 1, общей площадью 168,3 квадратных метров (кадастровый номер 77:01:0004042:7855); передать ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) указанное помещение в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

Взыскать с ООО «Клиники Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) арендную плату за период с 01.12.2018 по 20.05.2019 в размере 3 758 926,28 рублей, упущенную выгоду за период с 10.12.2018 по 20.05.2019 в размере 3 823 138,5 рублей, а также 56 878 руб. расходов по госпошлине.

Присудить ко взысканию с ООО «Клиники Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 123317, <...>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежную сумму на случай неисполнения судебного акта в размере 63 334 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.А. ЛАМОНОВА