Решение от 6 мая 2018 г. по делу № А40-179738/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-179738/17-10-1540
07 мая 2018 г.
г. Москва


Решение объявлено 12 апреля 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 07 мая 2018 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении протокола секретарем судебного заседания Георгиевым Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску ООО "ВИКТОР Т" (ОГРН 1027739753689)

к Департаменту городского имущества г.Москвы (ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли–продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м., (этаж 1, пом. IVа, комн. 6-9, 9а, 10, 11, 13, 15а, 18, 19) с кадастровым номером №77:02:0008002:9170 по адресу: <...>,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 11.09.2017г., ФИО3 по дов. №б/н от 18.10.2017г.,

от ответчика: ФИО4 по дов. №33-Д-1221/17 от 25.12.2017г.,

установил:

исковые требования, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлены об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9, 9а,10, 11, 13, 15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу: <...>, по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб., с учетом чего подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 981 210 руб.

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал.

Заслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, в том числе выводы независимой судебной экспертизы, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования, по следующим основаниям.

Установлено, что истец является арендатором спорного нежилого помещения на основании договора аренды от 18.03.2005г. №93-00166/05, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы. Срок действия договора аренды продлен до 30.06.2025г. Город Москва является собственником арендуемого помещения.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

29.05.2014г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приватизации нежилого помещения в порядке, установленном ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

Ответчик направил истцу ответ от 10.04.2017г. с проектом договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 13 472 000 руб. без учета НДС. Отчет об оценке истцу предоставлен не был.

Истец не согласился со стоимостью объекта, полагая ее необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, принятый ответчиком. Согласно представленному истцом отчета об оценке от 22.06.2017 №21-06-17/01 рыночная стоимость помещения по состоянию на 21.06.2017г. составляет 9 220 000 руб., а без учета НДС – 7 560 400 руб.

Наличие разногласий в части оценки помещений явились основанием для подачи настоящего иска.

Согласно статье 422 ГК РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 ГК РФ), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. (ст. 5, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ в (ред. от 29.06.2015).

В рамках настоящего дела судом была назначена независимая судебная экспертиза в ООО «Агентство судебных экспертов», в результате проведения которой установлена рыночная цена объекта, которая составляет 9 712 000 руб. по состоянию на 21.06.2017г. Заключение эксперта сторонами не оспорено.

Из экспертного заключения усматривается, что обследование помещение произведено 15.01.2018г., после произведенного истцом капитального ремонта, который неотделим. Это обстоятельство повлияло на рост оценки имущества. Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие произведенный в помещении капитальный ремонт.

Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой сет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно ч.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Таким образом, из структуры вышеуказанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие договору купли-продажи договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9,9а,10,11,13,15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу: <...>, по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб., с учетом чего подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 981 210 руб.

Расходы по государственной пошлине и за проведение экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 422, 454, 487, 616 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

Решил:

Урегулировать разногласия между ООО "ВИКТОР Т" (ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) по договору купли-продажи договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 111,6 кв.м. (этаж 1, помещение 1V, комнаты 6-9,9а,10,11,13,15а,18,19) с кадастровым номером 77:02:0008002:9170, по адресу: <...>, по цене 9 712 000 руб., с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 730 790 руб., с учетом чего подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 7 981 210 руб.

Взыскать с Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО "ВИКТОР Т" (ОГРН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Взыскать с Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Агентство судебных экспертов» (ОГРН <***>) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

СудьяЛ.ФИО5