Решение от 5 сентября 2018 г. по делу № А41-41362/2018

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-41362/18
06 сентября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2018 года Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АО «Бизнес Коммерц» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 17.12.2004 № 21087-Z и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010203:223,

при участии в заседании согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО «Бизнес Коммерц» (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.12.2004 № 21087-Z;

- обязать ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010203:223 площадью 33 468 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, категория земель – «земли населенных пунктов», предоставленный для строительства многофункционального офисно- складского комплекса.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве на него, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Министерством имущественных отношений Московской области и Государственным унитарным предприятием «Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие «Немчиновка» Российской академии сельскохозяйственных наук» заключен

договор аренды от 17.12.2004 № 21087-Z земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:20:001 02 15:0092, имеющий адресные ориентиры: Московская область, Одинцовский район, в районе с.Ромашково, общей площадью 36900 кв.м.

На земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют (пункт 1.2 договора аренды).

Срок действия договора был установлен сроком на 49 лет, с 17.12.2004 по 16.12.2053 (пункт 2.1 договора аренды).

Земельный участок предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды и являющемся его неотъемлемой частью.

Между ГУП ЭСП «Немчиновка» и ответчиком заключен договор от 21.03.2007 № 3- У передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Согласно пункту 4 указанного договора от 21.03.2007 № 3-У, договор вступает в силу с момента подписания и прекращается с момента исполнения сторонами обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 2.4 договора от 21.03.2007 № 3-У ответчик имеет право осуществлять в полном объеме права и обязанности по Договору аренды после государственной регистрации передачи ему прав и обязанностей по настоящему Договору в ЕГРП.

Договор от 21.03.2007 № 3-У зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 17.04.2007.

Таким образом, с 17.04.2007 арендатором по договору аренды является ответчик.

Между Министерством имущественных отношений Московской области и ответчиком подписано дополнительного соглашение от 08.04.2009 № 2 к договору аренды, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок, именуемый в дальнейшем «Земельный участок», площадью 36900 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0010215:92, категория земель - «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г.п. Одинцово, с.Ромашково»; п. 1.2 договора аренды изложить в следующей редакции «земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства многофункционального офисно-складского комплекса».

Между Министерством имущественных отношений Московской области, истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 19.01.2010 № 3 к договору аренды, в соответствии с которым истец принял от Министерства имущественных отношений Московской области все права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

На основании постановления администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 07.02.2011 № 244 в результате раздела земельного участка площадью 36900 кв.м. с кадастровым номером 50:20:001 02 15:0092, образовались земельные участки, в том числе: участок площадью 33468 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:224, земли населенных пунктов, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса, расположенные в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в с.Ромашково, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района поручено заключить с АО «Бизнес Коммерц» соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения предмета договора.

Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 24.02.2011 к договору аренды, в соответствии с которым п. 1.1. данного договора был изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду

земельный участок общей площадью 36900 кв.м., в том числе: участок площадью 33468 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:224 из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с.Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.

Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 06.06.2011 к договору аренды, в соответствии с которым в связи с изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации, стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений в части земельного участка площадью 3432 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:224, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с.Ромашково, с момента государственной регистрации данного соглашения - с 15.07.2011.

В соответствии с данным соглашением пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 33468 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0010203:223 из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с.Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В ходе осмотра истцом земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010203:223 проверяющими установлено, что земельный участок частично огорожен сеткой-рабицей. На территории участка отсутствует какая-либо техника, строения. Строительство многофункционального офисно-складского комплекса не ведется. Вся территория земельного участка завалена снегом. Территория не ухожена, не облагорожена.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия с требованием приступить к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением либо в добровольном порядке расторгнуть договор аренды оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Ответчик подтверждает факт получения претензии.

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 Земельного кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство также не раскрывает понятия "освоение земельного участка", между тем в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительства не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка

(статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

После заключения договора, ответчик приступил к освоению земельного участка:

- разработал проект планировки территории для освоения земельного участка и предоставил его для утверждения в контролирующие органы:

- 21.08.2017 года Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области был выдан градостроительный план земельного участка.

- за 2017-2018 гг ответчик заключил: договор от 18.05.2017 № 17-2798 (межевание) с ООО «Геодезия и кадастр»;

договор от 14.06.2017 № 76/П на выполнение проектных работ по газификации с ООО «Стройпрогресс»;

договор от 13.09.2017 № 77/Г инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания с ООО «Интертех»;

договор от 19.03.2018 № 2011-18 на проектирование многофункционального офисно- складского комплекса с ООО «Архитектурная студия «СТИЛЬ»;

- согласовано с держателем сетей подключение к сетям водоснабжения и водоотведения с ООО «РОНД»:

- согласован демонтаж недействующего газопровода, проходящего через земельный участок (исходящее письмо от ответчика 19.03.2018 № 69/БК в ООО «Газпром межрегионгаз», ответ от 09.04.2018 от АО «Газпром Газораспределение»)

В течение 2017 и 2018 годов ответчик устраняет ошибки, содержащиеся в Росреестре в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды (наложение на земельный участок ответчика земельного участка третьего лица).

Кроме того, ответчиком представлены доказательства принятия мер по освоению земельного участка: копия заключения от 30.10.2014 № 271; копия сопроводительного письма от 06.04.2015 вх. № 19вх-14268/УППТ; копии письма от 05.11.2015 № 20исх- 23136/ГС и выписки из протокола от 15.10.2015 № 39; копия письма от 21.12.2015 № 20исх27000/и; копия письма от 18.03.2016 № 20; копии писем: от 07.12.2015 № 45/БК, от 25.02.2016 № 51/БК, от 21.04.2016 № 53/БК, от 07.12.2016 № 59/БК, от 26.12.2016 № 60/БК, от 17.02.2017 № 62/БК, от 07.04.2017 № 63/БК, от 01.03.2017 № 211/493,2.21/8309юр; копия заявления ответчика от 24.03.2017; копия решения от 12.04.2017 № 00170-17ИСХ/ГПЗУ; копия письма от 02.04.2015 № 27/БК, копии протоколов совещания от 17.03.2016 и от 21.12.2016.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что ответчик осуществляет освоение земельного участка, в связи с чем отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства, и представленные в дело доказательства, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса, статьи 46 Земельного кодекса.

Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьей 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина