Решение от 6 февраля 2018 г. по делу № А25-1239/2017

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А25-1239/2017
г. Черкесск
06 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2018 года Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2018 года

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи

Боташева А.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - публичное акционерное общество «СКБ – Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Парнер» ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 09.01.2017);

от Мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО4 (доверенность от 20.04.2017),

У С Т А Н О В И Л:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – общество) ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее – министерство), мэрии муниципального образования города

Черкесска (далее – мэрия), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее – управление Росреестра), управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – управление архитектуры) о признании права собственности на объект недвижимости - Здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2 208,5 кв.м., в том числе литер «А» площадью 1702,8 кв.м., пристройка литер «А1» площадью 470,8 кв.м., пристройка литер «а» площадью 34,9 кв.м., образованного в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова д.8 – ул. Горького д.8.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено публичное акционерное общество «СКБ – Банк» (далее – банк). Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель мэрии возражает против удовлетворения иска.

В отзывах на заявление управление, министерство и банк возражают против удовлетворения иска.

Суд, заслушав представителей сторон, изучив доводы, содержащиеся в исковом заявлении, исследовав материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.01.2004 между администрацией города Черкесска (далее – администрация, арендодатель) и Фондом поддержки малого предпринимательства Карачаево-Черкесской Республики (далее – фонд, арендатор) заключен договор аренды земель (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2006), по условиям которого арендатору передан земельный участок на землях поселений г. Черкесска площадью 0,1227 га по адресу: ул. Кирова,8 - ул. Горького,8, для размещения Центрального дома предпринимателя (далее – ЦДП) в здании бывшего кинотеатра им. Горького. Срок действия договора аренды до 01.01.2052.

На арендованном земельном участке у фонда в собственности находилось недвижимое имущество – Здание центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 22.01.2004 серии 09-22 № 059358.

Постановлением главы города Черкесска от 21.04.2004 № 1947, фонду было выдано разрешение на производство проектно-изыскательских работ для строительства 2-х пристроек к западному и южному фасадам административного здания.

24.11.2005 Федеральным государственным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в КЧР» фонду выдано экспертное заключение по рабочему проекту «Пристройка к западному фасаду ЦДП по ул. Горького.8», согласно которому рабочий проект соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 23.05-95 «Естественное и искусственное освещение», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПин 2.2.1/2.1.1.107601 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», и может быть рекомендован для получения положительного санитарно-гигиенического заключения.

Мэрией выданы фонду разрешения на строительство, а именно на реконструкцию объекта капитального строительства № 256-06 от 15.08.2006 и № 524-06 от 01.11.2006.

Приказом от 01.03.2010 № 3 фонд передал обществу здание ЦДП общей площадью 1619,5 кв.м. в качестве имущественного вклада участника.

Регистрация перехода права собственности на здание была осуществлена 23.10.2010, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 09-АА № 285924.

В связи со сменой собственника здания, 16.08.2010 между обществом и министерством заключен договор аренды № 231, по условиям которого обществу во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 1227 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101142:0006, расположенный по адресу: <...>. Горького 8, под зданием центрального дома предпринимателя, сроком до 01.07.2059.

Обществом путем привлечения подрядной организации были осуществлены строительные работы по реконструкции здания посредством пристройки к нему дополнительных помещений.

04.12.2014 конкурсный управляющий общества ФИО5 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на возведенную пристройку.

Письмом от 29.12.2014 регистрирующий орган сообщил конкурсному управляющему о невозможности регистрации права на спорный объект недвижимости, поскольку пристройка не является отдельным объектом недвижимости и объектом капитального строительства, конкурсному управляющему рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения конкурсного управляющего в суд с настоящим иском.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает такой способ защиты как признание права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) указано, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. В случае возведения пристройки к уже существующему зданию, зарегистрированному на праве собственности, первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

Из технического паспорта на спорный объект следует, что к зданию, на которое зарегистрировано право собственности истца, имеется пристройка в виде нежилых помещении литер «А1», этажность – 2, площадью 470,8 кв.м. и литер «а», этажность – 1, площадью 34,9 кв.м.

Согласно заключениям ООО «Эскиз» от 24.02.2015 и от 27.10.2017, пристройка связана с основным зданием технологически и является его неотъемлемой частью, полностью подключена к коммуникациям реконструируемого здания. В виду того, что пристройка является частью здания, все коммуникации (централизованное водоснабжение, теплоснабжение, канализация и электроснабжение) запитаны от основного здания в технологических местах и закольцованы в единое целое с коммуникациями основного здания. Пристройка имеет самостоятельные выходы, а также общие коридоры с реконструированным зданием, по внутренним лестницам и коридорам пристройка полностью соединена со зданием ЦДП. Подъезд к зданию свободно осуществляется с трех сторон, что не является препятствием для проезда легкого транспорта, а также специализированной техники: машин пожарной и скорой помощи и машин иных аварийных служб.

Таким образом, пристройка литер «А1», этажность – 2, площадью 470,8 кв.м. и литер «а», этажность – 1, площадью 34,9 кв.м., не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. При возведении пристроя к уже существующему зданию ЦДП, зарегистрированному на праве собственности за истцом, первоначальный объект права собственности изменился (увеличена общая площадь объекта на 505,7 кв.м., изменились размер, планировка объекта), следовательно, новым объектом недвижимого имущества является здание ЦДП, включающее спорную пристройку.

При указанных обстоятельствах, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право истца, как собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к зданию ЦДП.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.26 Постановления № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

ООО «Эскиз» в заключениях сделаны следующие выводы о том, что строительство пристройки не повлекло за собой нарушений строительных норм и правил, основные конструктивные элементы основного здания и пристройки находятся в хорошем состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации без вреда для жизни и здоровья граждан; строительство пристройки к зданию велось с соблюдением строительных норм и правил, по своим техническим и конструктивным решениям

пристройка соответствует строительным нормам и правилам и является неотъемлемой частью здания; обследуемая пристройка соответствует требованиям санитарных правил и нормативов, сохранение пристройки выполненной в результате реконструкции здания центрального дома предпринимателя не нарушает прав и интересов других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в КЧР» от 06.12.2017 санитарно-гигиеническое состояние спорного объекта соответствует требованиям СанПин 2.2.4.548-96 и СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03.

Доказательства, опровергающие вышеупомянутые выводы ООО «Эскиз» и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в КЧР» в материалах дела отсутствуют, ходатайство о назначении соответствующей экспертизы лицами участвующими в деле не заявлялось.

Ссылка мэрии о том, что возведенная пристройка выходит за пределы красных линий не принимается судом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

К территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3).

Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.

В рассматриваемом случае, ответчиками не представлено доказательств того, что здание с пристройкой выходит за границы арендуемого истцом земельного участка, и за пределы «красной линии». В частности не представлены генеральный план

застройки г. Черкесска и схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории с нанесением на нем красных линий.

На предложение суда, представитель мэрии заявил об отсутствии необходимости в назначении по делу судебной экспертизы, полагает, что надлежащим доказательством, подтверждающим нарушение границ, служит акт обследования от 03.11.2016.

Из акта обследования от 03.11.2016 следует, что сотрудниками отдела по контролю за использованием земель и санитарному содержанию города мэрии муниципального образования города Черкесска с выездом на место проведено визуальное обследование объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Кирова, 8 – ул. Горького, 8, на предмет соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства. В ходе визуального обследования выявлено, что обследуемый объект частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101142:6, площадью 1227 кв.м., а частично (с западной и северной сторон) за пределами данного земельного участка на территории, являющейся землями общего пользования. Площадь занятой территории составляет около 225 кв.м. При этом, из данного акта не следует, что при проведении визуального обследования использовались геодезические приборы, а также применялись координаты поворотных точек границ арендуемого истцом земельного участка и определялись на местности. Кроме того, отсутствуют сведения относительно квалификации специалистов, проводивших обследование. В связи с чем, суд критически оценивает ссылку мэрии на акт обследования, поскольку объективно ничем не подтверждаются сведения отраженные в этом акте.

Представленный мэрией фрагмент ортофотоплана не содержит необходимых реквизитов документа (наименование, дата составления, идентифицирующие признаки отраженных объектов недвижимости) в связи с чем не может быть принят судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Принимая во внимание изложенное, исковое заявление следует удовлетворить.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче заявления о признании права составляет 6 000 руб.

Истцом, при обращении в суд с настоящим иском, была уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., что подтверждается чек - ордером от 12.07.2017.

Суд, считает, что расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на истца, поскольку понесенные судебные расходы связаны с намерением истца в судебном порядке признать право собственности на самовольно измененный объект недвижимости, в связи с чем решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчиков.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» (369000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объект недвижимости - Здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2 208,5 (две тысячи двести восемь целых пять десятых квадратных метров) кв.м., в том числе литер «А» площадью 1702,8 кв.м., пристройка литер «А1» площадью 470,8 кв.м., пристройка литер «а» площадью 34,9 кв.м., образованного в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу: <...>

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности на вышеупомянутое имущество за обществом с ограниченной ответственностью «Партнер».

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано в этот срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Судья А.П. Боташев