Решение от 9 февраля 2018 г. по делу № А20-1695/2016

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-1695/2016
г. Нальчик
09 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 февраля 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агростройсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Прохладный

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании представителя:

от истца ФИО1 по доверенности от 03.04.2017,ФИО2 по доверенности от 03.04.2017

от ответчика директора ФИО3, ФИО4 по доверенности от 09.01.2018

У С Т А Н О В И Л :

Местная администрация городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее по тексту Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агростройсервис» (далее по тексту общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, от 02.12.2014 №14, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, в размере согласно уточненным требованиям 181 569 руб. 80 коп. из которых 120 166 рублей 67 копеек основного долга и 61 403 рубля 13 копеек пени за период с 03.02.2015 по 31.08.2016.

Решением Арбитражного суда КБР от 23.12.2016, оставленным в силе постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана неустойка в размере 7227 рублей 50 копеек, в остальной части исковых требований отказано.

Постановлением АС Северо-Кавказского округа от 19.07.2017 по настоящему делу решение Арбитражного суда КБР от 23.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений от 28.09.2016 в полном объеме. Доводы заявителя основаны на том, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, которая подлежит начислению с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Ответчик исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении. Возражения ответчика основаны на следующем.

Государственная регистрация договора, обязательная в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 4.3.13 была произведена 22 июля 2015. Только после государственной регистрации договора, общество получило разрешение на строительство 24-квартирного дома, выданного отделом Архитектуры города Прохладный. Согласно п. 4.3.2 договора Арендатор обязан приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре и получения документов, удостоверяющих право аренды. В силу п. 2.4 договора на земельном участке запрещается возводить капитальные строения и сооружения без согласия Арендодателя и оформления необходимых для строительства документов. Однако необходимый документ для строительства - разрешение №RU07-303000-66-2015 общество получило 23.09.2015. Согласно условиям договора договор аренды был заключен для целевого использования земельного участка, однако земельный участок перешел в пользование только после государственной регистрации, в связи с чем общество производило платежи с учетом задатка с момента государственной регистрации договора, а не с момента подписания акта приема-передачи. При этом ответчик сослался на то, что акт приема-передачи земельного участка подписан без фактического предоставления земельного участка в день подписания договора.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

По результатам проведенных торгов между Администрацией и обществом заключен договор аренды № 14 от 02 декабря 2014, по условиям которого арендодатель обязуется передать а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, <...> б/н под строительство многоквартирного жилого дома. Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 02 декабря 2014 года.

Договор прошел государственную регистрацию 22 июля 2015, что подтверждается отметкой регистрирующего органа.

Согласно п. 1.4 договора срок аренды устанавливается с 27.11.2014 по 26 ноября 2021.

Пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 183 750 рублей. Ежемесячный размер арендной платы составляет 15 312 руб. 50 коп. Арендная плата вносится 1 раз в месяц до 15 числа месяца следующего за отчетным (п. 3.5 договора). Согласно п. 4.4.5 договора ответчик обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. В нарушение условий договора ответчик свои обязанности по уплате арендной платы не исполнял и за ним образовалась задолженность.

Администрация направила в адрес ответчика претензионное письмо № 46-8/1424 от 05.04.2016, которое осталось без ответа. Ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

При первоначальном рассмотрении дела решение Арбитражного суда КБР первой инстанции от 23.12.2016 было мотивировано следующим.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Соответствующие правовые позиции сформулированы в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В случае если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован в течение определенного срока в установленном порядке, то он может быть признан незаключенным в этот период по правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Как установлено судом, государственная регистрация договора была произведена значительно позже заключения договора аренды по вине администрации.

Доводы Администрации об установлении договорной обязанности регистрации договора за Арендатором суд признал несостоятельным, так как экземпляры договора аренды в необходимом количестве и необходимыми документами не были предоставлены обществу для прохождения государственной регистрации. Данный факт подтверждается перепиской между обществом и Администрацией, а именно: письмом общества №39 от 30.032015 с просьбой выдать градостроительный план земельного участка - ответ Администрации от 23.04.2015 №299 с указанием на необходимость представить дополнительные документы, письмом общества от 24 апреля 2015 с просьбой оказать содействие в заключении и получении договора аренды - ответ Администрации с указанием, что договор аренды проходит государственную регистрацию; повторным обращением общества за получением градостроительного плана земельного участка от 28 июля 2015 № 98 и обращение общества к главе Администрации за содействием в получении указанного градостроительного плана; ответы Администрации от 13.08.2015 № 46-8/4106 и от14.08.2015 № 46-8/4136 с указанием, что отправлен запрос в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР для получения кадастровой выписки; письмом от 27.08.2015 № 117 общества с просьбой оказать содействие в скорейшем получении разрешительной документации, письмом от 15.09.2015 № 129 с просьбой согласовать проектную документацию на строительство жилого дома, письмом общества от 17.09.2015 с просьбой выдать разрешение на строительство (том 1, л.д. 120-135).

Как следует из материалов дела и установлено судом общество обращалось к администрации 27.08.2015 от 22.10.2015 (том 1, л.д. 134-135) с просьбой освободить его от уплаты арендной платы за период, в течении которого общество не могло использовать земельный участок по целевому назначению по обстоятельствам не зависящим от общества, однако администрация не учла указанные обращения.

На основании изложенного суд признал договор аренды земельного участка №14 от 02.12.2014 заключенным с момента государственной регистрации 22 июля 2015 и с этого момента у арендатора возникает обязанность по уплате арендных платежей. При этом фактическая передача земельного участка с выездом сторон на место и обозначением границ земельного участка не состоялась. Ответчик признал фактическое пользование земельным участком с момента государственной регистрации. Истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств фактической передачи спорного земельного участка ответчику и его использование последним ранее даты государственной регистрации 22.07.2015.

Принимая во внимание, что ограничение возможности пользования земельным участком заключалось не в отсутствии фактического доступа, а в ограничениях, установленных виновными действиями администрации по не предоставлению необходимой документации, суд отказал в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности по договору аренды за период до государственной регистрации договора. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Верховного суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 89-КГ16-7 и в пункте 5 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 22.03.2017 поддержал позицию арбитражного суда КБР, оставил в силе решение суда и отказал в удовлетворении апелляционной жалобы.

Суд кассационной инстанции, оценив те же доказательства, представленные в материалы дела, пришел к выводу том, что материалы дела не содержат доказательства того, что с момента подписания договора аренды и принятия, тем самым, объекта аренды в фактическое владение и пользование у общества имелись какие-либо объективные обстоятельства, препятствующие фактическому использованию земельного участка и выполнению подготовительного цикла работ по строительству многоэтажного жилого дома. Документов, свидетельствующих о том, что подписание акта приема-передачи носило формальный характер, что администрация как-то ограничивала доступ арендатора на территорию спорного участка, препятствовала его освоению, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Суд кассационной инстанции также отметил, что ответчик документально не подтвердил, что в период действия договора аренды от 02.12.2014 N 14 им предприняты попытки по возврату обозначенного в договоре и акте приема-передачи земельного участка арендодателю либо инициированию процедуры изменения (расторжения) данного договора в связи с невозможностью фактического использования земли.

Основания для вывода о том, что общество не имело возможности использовать земельный участок, арендованный по договору от 02.12.2014 N 14, или о том, что объект аренды фактически не находился в пользовании арендатора в заявленный период, не установлены. Напротив, рассмотренные обстоятельства свидетельствуют о сохранении у общества интереса в пользовании объектом аренды.

Установив указанные обстоятельства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела стороны не представили в материалы дела дополнительных доказательств и поддержали позиции, изложенные ранее.

С учетом обязательности рекомендаций Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, суд первой инстанции удовлетворяет требования администрации в полном объеме в виду следующего.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

На основании статьи 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 2 статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Так как ответчиком не представлено доказательства внесения арендных платежей в спорный период, а также с учетом позиции кассационной инстанции изложенной в постановлении от 19.07.2017 по настоящему делу, суд удовлетворяет требования администрации о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 120 166 рублей 67 копеек за период с 03.02.2016 по 30.08.2016.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 61 403 рублей 13 копеек.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За просрочку платежа на основании пункта 6.2 договора истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 0,1% от размера ежемесячной арендной платы, за каждый день просрочки.

Проверив представленный истцам расчет, суд признал его арифметически правильным.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и взыскивается в доход бюджета Российской Федерации.

В связи с изложенным и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агростройсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 120 166 (сто двадцать тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек основного долга и 61 403 (шестьдесят одна тысяча четыреста три) рубля 13 копеек пени.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агростройсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 6447 (шесть тысяч четыреста сорок семь) рублей 80 копеек.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья Ю.Ж. Шокумов