Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А53-14188/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14188/24
18 октября 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Птицыной А. Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимаю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 455, восстановлении права аренды, обязать оплатить арендную плату,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 63.10/10 от 09.01.2024;

от ответчика: адвокат Клепиков А. А., адвокат Маркина Е. В. по доверенности от 25.04.2024.

от третьего лица: представитель ФИО3 по доверенности № 1 от 09.01.2024,

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимаю ФИО1 об исключении записи в ЕГРН, расторжении договора купли-продажи, восстановлении права аренды, обязании оплатить арендную плату.

Протокольным определением от 23.07.2024 судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 455,

восстановить право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213,

о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 в размере 398 660 рублей 78 копеек, пени в размере 20 087 рублей 55 копеек.

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик, возражая против иска, указал, что правомерно выкупил участок, поскольку на основании договора аренды возвел на нем объекты недвижимости и приобрел исключительное право на выкуп.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим частичному удовлетворению ввиду следующего.

На основании протокола открытых аукционных торгов от 14.03.2023 Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и ФИО1 заключили договор аренды от 21.04.2023 № 54 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 находящийся по адресу Ростовская область, Аксайский муниципальный район, Щепкинское сельское поселение, <...> з/у 7/5 площадью 3571 кв. м с разрешенным использованием склады, сроком на 2 года и 6 месяцев.

13.11.2023 сторонами заключен договор о выкупе земельного участка по цене 765 818 рублей 81 копейка.

Основанием к выкупу явилось возведение ответчиком на арендуемом участке объектов недвижимости – здания склада площадью 50, 2 кв. м и сооружения складской площадки площадью 721,5 кв. м.

Право собственности предпринимателя на указанные объекты зарегистрировано 20.10.2023.

Впоследствии указанные объекты были снесены, площадка снята с кадастрового учета 25.03.2024.

Утверждая, что возведенный объект (складская площадка) не соответствуют характеристикам недвижимого имущества, а площадь здания была недостаточна для застройки участка в целях выкупа, комитет просит признать сделку купли-продажи недействительной, так как она заключена в результате недобросовестного поведения ответчика.

10.07.2023 Администрацией Щепкинского сельского поселения ФИО1 выдано разрешение на строительство № 61-502311-1970-2023, которое включало в себя два этапа строительства: первый этап – здание склада, второй этап – складская площадка. Проектная документация на строительство разработана ООО «Ярдиз».

После окончания строительства кадастровым инженером был составлен технический план здания склада и технический план складской площадки. ФИО1 обратился за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам рассмотрения заявления были выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 13.10.2023 № 61-502311-308-2023 и № 61-502311-309-2023.

Это, как указано выше, явилось основанием для выкупа земельного участка ответчиком.

В дальнейшем ФИО1 начат снос здания склада и складской площадки, о чем в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства от 15.02.2024.

В феврале 2024 года ФИО4 работы по сносу были окончены и 28 февраля 2024 года в Администрацию Щепкинского сельского поселения было подано уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Суд соглашается с доводом иска о неправомерности выкупа участка ввиду следующего.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Истец обоснованно утверждает, что площадь выкупленного земельного участка была несоразмерна площади недвижимости на нем. Здание имело площадь 50,2 кв. м, тогда как выкуплен участок площадью 3 571 кв. м.

Складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом недвижимости по определению, а представляет собой лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу названной нормы понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Признание объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав невозможно лишь на том основании, что оно прочно связано с землей.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Сооружение, улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твёрдое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

В соответствии с пунктом 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, технический паспорт оформляется на каждый объект капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Названный документ должен подтверждать проведение государственного технического учета в отношении объекта капитального строительства, имеющего определенные технические характеристики. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Понятие "недвижимости" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении сооружения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Таким образом, тот факт, что в отношении спорного объекта внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, сам по себе не может служить основанием для признания его самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Исходя из смысла положений гражданского и земельного законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Спорный объект дорожного транспорта (асфальтовая площадка), хотя и прочно связан с землей, но не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором он расположен, поэтому является его неотъемлемой частью - и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должен следовать судьбе этого земельного участка.

Таким образом, спорный объект не является недвижимостью, независимо от факта его регистрации в едином государственном реестре недвижимости.

Приведенная правовая позиция нашла отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N4777/08.

Согласно правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения, в редакции Решения собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21. Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО5) (подзоны №3, №4, №5, №6).

Основным видом использования земельного участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21 %.

Поскольку складская площадка не является объектом недвижимого имущества, следовательно, при заключении договора купли-продажи требование о минимальном проценте застройки не соблюдено.

Таки образом, создав на участке площадью 3 571 кв. м объект недвижимости площадью 50,2 кв. м, ответчик не приобрел прав на выкуп земли.

Эти действия совершены в обход закона с противоправной целью, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановляя такой вывод, суд исходит из очевидного отсутствия у ответчика цели создания именно этих объектов для их последующей эксплуатации, начало сноса объектов незамедлительно после их постановки на кадастровый учет и выкупа участка свидетельствуют о создании видимости его освоения и об отказе от соблюдения цели договора аренды. Объекты созданы для формальной легализации выкупа, что и подлежит квалификации как действия в обход закона.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2015, злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оспоренная сделка недействительна в силу ничтожности - как противоречащая приведенной выше норме Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае требуя приведения сторон в исходное положение, комитет просит прекратить государственную регистрацию права собственности и восстановить правоотношения аренды в отношении земельного участка.

Суд соглашается с этим способом реституции, исходя из того, что право аренды ответчик получил на торгах, срок договора аренды не истек, а исходному состоянию сторон при заключении ничтожной сделки соответствовало именно правоотношение аренды.

При этом оснований для денежной реституции – возвращения уплаченной по договору купли-продажи суммы суд не нашел, поскольку на стороне ответчика сохранялось владение и пользование земельным участком, которое подлежит оплате по условиям договора аренды.

Однако и денежные требования комитета о взыскании платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 в размере 398 660 рублей 78 копеек, пени в размере 20 087 рублей 55 копеек, удовлетворению не подлежат.

Поскольку, как указано выше, ответчик уплатил по договору купли-продажи, превышающую указанный долг сумму 765 818 рублей 81 копейка, предмет для взыскания отсутствует. Вместе с тем, между сторонами восстанавливаются длящиеся арендные отношения, в рамках которых подлежат урегулированию денежные обязательства.

В этой части иска надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлины по иску об оспаривании сделки.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 455.

Применить последствия недействительности сделки.

Погасить запись о праве собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213.

Восстановить запись о праве аренды ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 на основании договора аренды от 21.04.2023 № 54.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е. Н. Мариненко