Решение от 15 декабря 2023 г. по делу № А40-76389/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-76389/2022-181-393
15 декабря 2023 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 15 декабря 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АВТОДОРМЕХБАЗА "СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА"

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЖИЛИЩНИК БАБУШКИНСКОГО РАЙОНА"

о взыскании суммы убытков (упущенной выгоды) за период с 22.01 .2018 по 23.09.2021 в размере 31 217 665 руб.93, возникших в результате пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Москва, проезд Староваryтинский, вл. 10, с нарушением

цели предоставления по договору аренды, 3 137 418руб.66коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии: от Истца: не явился, извещен,

от Ответчика: ФИО2 по доверенности № 38 от 20.02.2023 г.,ФИО3 по доверенности № 3 от 04.12.2023 г., ФИО4 (паспорт),

от третьего лица: ФИО5 по доверенности № б/н от 03.11.2023 г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "АВТОДОРМЕХБАЗА "СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА" о взыскании суммы убытков (упущенной выгоды) за период с 22.01 .2018 по 23.09.2021 в размере 31 217 665 руб.93коп., возникших в результате пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Москва, проезд Староватyтинский, вл. 10, с нарушением цели предоставления по договору аренды, 3 137 418руб.66коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2022 года, исковые

требования удовлетворены частично.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 года решение Арбитражного суда оставлено без изменений, жалоба без удовлетворения.

Дело рассмотрено с учетом указаний, данных кассационной инстанцией.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 года по настоящему делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции

В судебное заседание не явился представитель Истца, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен в порядке ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик против иска возразил, по доводам отзыва. Истцом представлены письменные возражения на отзыв ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей ответчика и третьего лица, суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0003013:141 площадью 400 кв.м с адресными ориентирами: <...>, стр. 1 расположено нежилое здание общей площадью 378 кв. м.

Земельный участок площадью 18695 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0011003:7 с адресным ориентиром: <...> предоставлен ОАО «АВТОДОРМЕХБАЗА "СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА» на основании договора аренды земельного участка от 15.05.1995 № М-02-002253.

В соответствии с п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2004г. на участке имеются одноэтажное административное здание, одноэтажное здание авторемонтных мастерских, одноэтажное здание диспетчерской, одноэтажное здание гаража, одноэтажное бытовое здание, одноэтажное здание мойки и очистных сооружений, одноэтажное здание теплой автостоянки автодормехбазы СВАО.

Согласно п. 1.3 договора участок предоставляется арендатору для эксплуатации существующих зданий с целью размещения в них спецавтотранспорта и ремонта автомашин и механизмов.

В п. 2.1 договора установлено, что договор заключен сроком на 15 лет.

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В связи с тем, что после прекращения срока действия договора аренды, ответчик продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, истцом в адрес ответчика возражений против такого пользования не направлялось, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с п.4.1. договора арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Госинспекцией по недвижимости были проведены плановые (рейдовые) обследования земельного участка по адресу: <...> вл.Ю в ходе которых было установлено, что ОАО «АВТОДОРМЕХБАЗА "СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА» фактически использует земельный участок для размещения и эксплуатации автосервиса, бензозаправочного пункта, оказывает услуги автомойки автомобилям сторонних лиц (рапорты от

22.01.2018 г. № 9023468, от 07.05.2019. № 9024388, от 04.12.2018 № 9025578, от 12.07.2019 № 9026873).

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением Истец указал, что ОАО «АВТОДОРМЕХБАЗА "СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО АДМИНИСТРАТИВНОГО ОКРУГА» нарушил установленную в п. 1.1 договора аренды от 15.05.1995 № М-02- 002253 цель предоставления земельного участка, что повлекло причинение Арендодателю убытков в виде упущенной выгоды.

В данном случае разница в плате за земельный участок является упущенной выгодой истца, поскольку в случае приведения вида разрешенного использования в соответствии с фактическим, изменяется кадастровая стоимость такого участка и истец имеет право на получение платы в установленном нормативными актами размере в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В рассматриваемом споре основанием для возникновения убытков является незаконное использование земельного участка, находящегося в собственности города, не по его целевому назначению, а размер убытков (упущенной выгоды) определяется как разница между арендной платой, начисленной по договору, а арендной плата, которая бы подлежала уплате при надлежащем оформлении земельно-правовых отношений для соответствующих целей.

В связи с тем, что Общество фактически использует земельный участок не по целевому назначению размер упущенной выгоды составил 34 355 084.59 руб., исходя из суммы денежных средств, подлежащей уплате в виде арендной платы за пользование земельным участком в период с 22.01.2018 по 23.09.2021 при надлежащем оформлении земельно-правовых отношений.

Претензией от 29.12.2021 № ДГИ-И-91801/21 Департамент предъявил Обществу требования о взыскании денежных средств за период с 22.01.2018 по 23.09.2021.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судом установлены следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Принципы определения размера арендной платы определены Постановлением правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты

расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны , устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и

согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида 10 разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении N 42-П, указал на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной

неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.

Во исполнение указанного постановления N 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 N 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Таким образом, использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения.

Такая правовая позиция содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 310- ЭС20-8733, от 08.02.2021 N 305-ЭС20-15754, 305-ЭС20-15622, 305-ЭС20-15616, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2021 N 89-АД21-10- К7.

Правительство Москвы постановлением от 28.03.2017г. № 120-ПП утвердило Правила землепользования. Пунктом 3.3.5 Правил землепользования установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования: 1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; 2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства; 3) в случае если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства); 4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей плошали всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить,

противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах.

При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, при этом площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов.

Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него.

Эта правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2022 по делу N305-3C21-19336.

Как следует из приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, определение вида использования объектов недвижимости осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка, внесенного в ЕГРН, а также правомерного фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно пункту 2.7 Постановления N 273-ПП, на который сослался Департамент и которым руководствовались суды, ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Между тем, с учетом приведенных выше норм земельного и градостроительного законодательства указанное правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений пункта 3.3.5 Правил землепользования.

Следовательно, доводы истца об использовании Акционерным обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с Общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, со ссылкой на пункт 2.7 Постановления N 273-ПП являются несостоятельными.

Предъявляя иск, истец не указал в исковом заявлении границы спорной территориальной зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки, виды разрешенного использования спорного земельного участка (основные, вспомогательные) в пределах границ соответствующей территориальной зоны в соответствии с градостроительным регламентом; не подсчитал общее количество объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, принадлежащих ответчику, с указанием в отношении каждого из них идентифицирующих признаков, в том числе их площади, установленного вида разрешенного использования, фактического целевого использования; не указал кадастровую стоимость земельного участка, установленную уполномоченным лицом в отношении каждого спорного периода, ставку арендной платы.

Истец не доказал, что применение Ответчиком вспомогательных видов разрешенного использования являлось недопустимым в данной правовой ситуации.

Истец не представил доказательств того, что Акционерное общество использовало земельный участок, на котором расположены здания, не в соответствии с предусмотренными целями использования участка.

Истец не представил суду расчет спорной задолженности с указанием всех элементов формулы расчетов, нормативных актов и подтверждающих доказательств.

Для определения вида разрешенного использования и расчета задолженности истец руководствовался Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 N 39, который

утратил силу с 30.10.2017 в связи с изданием Приказа-Минэкономразвития России от 21.09.2017 N 470.

Истец не учел, что на спорном земельном участке расположены 13 (тринадцать) строений общей площадью 11418,5 квадратных метров.

Из общей площади строений 2608,4 кв.метров в спорном периоде находилось в собственности города Москвы (строения 1, 3, 5-9, 11 и 16).

Следовательно, в собственности Акционерно общества в спорном периоде находилось 8810,1 квадратных метров зданий.

Из этой площади 5521,64 квадратных метров зданий находилось в пользовании ГБУ «Жилищник Бабушкинского района», которое занимало здания на основании договора аренды и во исполнение распоряжений Префектуры СВАО и Правительства Москвы. Кроме того, ГБУ «Жилищник Бабушкинского района» является держателем 100% акций Акционерного общества. Здания и сооружения использовались в спорном периоде ГБУ Жилищник Бабушкинского района по целевому назначению: для эксплуатации существующих зданий с целью размещения в них спецавтотранспорта и ремонта автомашин и механизмов.

Таким образом, в пользовании Общества находилось 8810,1 - 5521,64 = 3388.46 квадратных метров зданий.

Из них 1269,9 квадратных метров это строения №№ 2, 13, 15 и 17, которые являются помещениями для технического обеспечения жизнедеятельности зданий (котельная, очистные сооружения, бойлерная, тепловой пункт) которые не могут использоваться для извлечения прибыли.

Следовательно, в пользовании общества фактически находились здания общей площадью 3388,46-1269,9 = 2019 кв. м., что составляет 17% от общей площади зданий на земельном участке. При этом в аренду третьим лицам сдавалось 3% от оставшейся площади также для эксплуатации существующих зданий с целью размещения в них спецавтотранспорта и ремонта автомашин и механизмов.

На основании вышеизложенного, исковые требования не подлежат у удовлетворению.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 395, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова