Решение от 27 апреля 2021 г. по делу № А53-41037/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41037/20
27 апреля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2021 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ИНН <***>, ОГРН <***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП 304616711100230

о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора -ПАО «МТС-БАНК» (ИНН <***>),


при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности,

от ответчика: не допущен ввиду отсутствия диплома о высшем юридическом образовании,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,



установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика к участию в судебном заседании не допущен ввиду отсутствия диплома о высшем юридическом образовании, в ранее представленном отзыве на иск требования не признал.

Третье лицо направило отзыв, в котором по существу заявленных требований возражений не заявило.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) заключил договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 15140и с ООО "Аввинкс" (арендатор), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:03 22 40 по адресу: <...> сроком на 49 лет с 02.07.1998 по 02.07.2047 для эксплуатации складской базы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи от 13.06.2017 № АВВ-Ч ИП ФИО2 приобрел у ООО "Аввинкс" объекты недвижимого имущества: складское-производственное здание, складское здание, административное здание, мастерскую, бытовое помещение, расположенные по адресу: <...> (запись регистрации от 18.09.2017).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032240:13, площадью 3707 кв.м, расположен в пределах кадастрового квартала 61:44:0032240, поставлен на кадастровый учет 07.04.1999, имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации складской базы".

Из представленного акта обследования земельного участка № 2419 от 12.07.2018, составленного ведущим специалистом отдела контроля за использованием земель Департамента имущественно-земельных отношений следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:13 расположены объекты:

нежилое здание (складское – производственное здание) Литер А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин" в одном из помещений здания расположен бассейн и комната отдыха;

нежилое здание (склад) Литер Б в части которого складируются паллеты и автомобильные запчасти, в части производится ремонт автотранспортных средств;

нежилое здание (административное здание) Литер И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия);

нежилое здание (мастерская) литер К, К1 эксплуатируется под ремонт автотранспортных средств (на строении имеется вывеска "Сервисный центр Хендай"; нежилое здание (бытовое помещение) Литер Л.

кроме того, на земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение и строение с признаками капитальности.

В южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция.

Претензией от 02.08.2018 № 59-30-17175/6 Департамент предложил ответчику устранить нарушения условий договора в срок до 03.09.2018.

Впоследствии Департаментом направлялось в адрес предпринимателя письмо от 26.10.2020 N 59.30.-9/06-УП с предложением расторгнуть договор аренды в срок до 11.11.2020.

Как следует из актов осмотра земельного участка от 26.10.2020 N 2969, от 25.02.2021 № 440, составленными отдела контроля за использованием земель Департамента имущественно-земельных отношений, в границах земельного участка площадью 3707 кв. м по адресу: <...> расположены объекты недвижимости:

нежилое здание (складское – производственное здание) Литер А, часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин", доступ в помещения отсутствовал.

нежилое здание (склад) Литер Б доступ в помещения на момент обследования отсутствовал,

нежилое здание (административное здание) Литер И эксплуатируется как административное (кабинет руководителя, бухгалтерия);

нежилое здание (мастерская) литер К, К1 эксплуатируется как магазин "Автоэмали", часть – оборудована смотровой ямой, захламлена автомобильными покрышка и запчастями, имеет выезд на втуренний двор, а часть здания с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской "ALL", на момент обследования закрыто;

нежилое здание (бытовое помещение) – литер Л, на котором имеются вывески "База ветеринарных товаров" и "Товары для животных" на момент обследования закрыто.

На земельном участке расположены мусорные контейнеры, металлическое строение рядом со зданием литер Л, припаркованы легковые, грузовые автомобили и спецтехника (мусоровозы, автоцистерны, самосвалы). В южной части земельного участка возле здания Литер Б под навесом на бетонных блоках находится контейнерная трансформаторная подстанция.

Часть помещений, расположенных в принадлежащих предпринимателю зданиях сдается в аренду третьим лицам, что подтверждается представленными в дело договорами аренды за 2018 год.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора. Эти требования закона истцом соблюдены.

Как указано выше, ответчику направлено предложение об устранении нарушений нецелевого использования земельного участка. Ответчику направлено также предложение о расторжении договора по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах суд признает досудебный порядок расторжения договора соблюденным, требование о расторжении договора - подлежащим рассмотрению по существу.

Департамент, указывая на нецелевое в нарушение условий договора использование (в целях размещения зданий для оказания бытовых и торговых услуг) ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032240:13, расположенного по адресу: <...>, предоставленного ему на праве аренды (договор аренды земельного участка от 07.04.1999 N 15140и) для эксплуатации складской базы, обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка.

Между тем доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком земельного участка по иному виду разрешенного использования, нежели указано в договоре, в материалы дела истцом не представлено.

Истец считает, что выявил факт осуществления ответчиком бытовых и торговых услуг на земельном участке под зданиями с кадастровыми номерами 61:44:0032240:, 61:44:0032240:28, 61:44:0032240:104.

Согласно акту от 12.07.2018 часть помещений здания с кадастровым номером 61644:0032240:27 эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет" ООО "Комбинат шампанских вин", в части помещений склада Литер Б производится ремонт автотранспортных средств, здание мастерской Литер к,к1 эксплуатируется под ремонт автотранспортных средств (имеется вывеска сервисного центра).

Согласно актам обследования от 25.02.2021 № 440 и от 26.10.2020 часть помещений здания эксплуатируется под магазин по продаже алкогольной продукции "Алкомаркет", ООО "Комбинат шампанских вин", как магазин "Автоэмали", часть – оборудована смотровой ямой, захламлена автомобильными покрышка и запчастями, имеет выезд на внутренний двор, а часть здания с рекламной вывеской о сдаче в аренду помещений и вывеской "ALL", на нежилом здании (бытовое помещение) – литер Л имеются вывески "База ветеринарных товаров" и "Товары для животных".

К акту приложены фотоматериалы, из которых видно размещение на наружных стенах здания баннеров о продаже товаров и оказанию услуг.

Ответчик оспаривает факт осуществления торговли и оказания услуг по ремонту автотранспорта на земельном участке, ссылаясь на размещение им рекламных баннеров на стенах зданий, необходимость смотровой ямы для эксплуатации автотранспорта ответчика.

Оценив представленные истцом письменные доказательства – акты обследования, фотоматериалы, суд приходит к выводу о недоказанности истцом осуществления ответчиком торговой деятельности и оказания услуг на земельном участке.

Истцом не представлены доказательства факта продажи алкогольной продукции, лакокрасочных изделий, товаров для животных на территории земельного участка. Наличие рекламных вывесок по продаже алкогольной продукции, товаров для животных, автоэмали и оказанию услуг по ремонту автотранспорта на зданиях ответчика не свидетельствует о ведении торговой деятельности и факта оказания услуг в этих зданиях.

Наличие смотровой ямы для автотранспорта также не свидетельствует об оказании ответчиком услуг по ремонту автотранспорта на территории земельного участка.

Истцом допустимых и достоверных доказательств продажи товаров и оказания услуг ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.

Ссылка в акте от 12.07.2018 № 2419 на наличие на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032240:27 строения, обладающего признаками капитальности, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора аренды о целевом использовании земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что акт осмотра от 12.07.2018 № 2419 составлен в одностороннем порядке без участия представителя ответчика; акт осмотра устанавливает факт нахождения рекламных вывесок исключительно на дату составления акта. Утверждения истца в акте об эксплуатации помещений ответчика под магазин по продаже алкогольной продукции и иной продукции, под автосервис голословны и не подтверждены документально. В связи с чем, суд считает указанный акт недостоверным доказательством в части указанных сведений.

Таким образом, использования земельного участка ответчиком не по целевому назначению предпринимателем не допущено.

Если иное не установлено Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (пункт 4 статьи 16).

Как следует из условий договора аренды и данных кадастрового паспорта земельного участка, разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация складской базы. Решение об изменении вида разрешенного использования не выносилось, изменения в договор стороны не вносили, нарушений норм Градостроительного кодекса не допущено.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или существенно ухудшает имущество.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

По правилам части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пленумом ВАС РФ в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В данном случае из описанных выше установленных судом обстоятельств следует, что ответчик не допустил нецелевого или не соответствующего условиям договора использования участка. Следовательно, истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал того обстоятельства, на котором основан иск о расторжении договора.

Это влечет вывод о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.