Решение от 15 июля 2019 г. по делу № А63-23598/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-23598/2018
г. Ставрополь
15 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2019 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, г. Ставрополь, ОГРН <***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***>, третьи лица: Администрация города Ставрополя, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1346,2 кв.м., степенью готовности 90%, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности №2 от 09.01.2019, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 17.12.2018, , в отсутствие иных лиц, участвующих в деле (извещены),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (далее – истец, КУМИ), обратился в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1346,2 кв.м., степенью готовности 90%, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что после истечения срока действия договора аренды №4872 от 28.05.2015, заключенного после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта ответчиком использовано, строительном объекта не завершено, в связи с чем он подлежит изъятию и реализации с публичных торгов.

Определением суда от 04.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация города Ставрополя.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что объект недвижимости, являющийся предметом спора, характеризуется как в полном объеме завершенный строительством, что подтверждается строительно-техническим заключением №017/2019 от 20.02.2019, составленным по инициативе индивидуального предпринимателя, в связи с чем считает неприменимыми положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, указывал, что Комитетом чинились препятствия в осуществлении законного освоения земельного участка, в результате чего ответчик был лишен возможности в период действия договора аренды земельного участка от 28.05.2015 №4872 продлить срок разрешения на строительство объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию с целью регистрации прав ответчика на объект, и в последующем выполнить действия, направленные на приведение арендных отношений в соответствии со статьями 29,30 Земельного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства.

Администрация города Ставрополя просит удовлетворить исковые требования, указывая, что истец воспользовался своим правом на однократное предоставление земельного участка для продолжения строительства объекта, ввод объекта в установленном законом порядке в пределах действующих разрешения на строительства и договора аренды не произвел.

В судебном заседании 01.07.2019 был объявлен перерыв до 10 часов 10 минут 08.07.2019. После объявления перерыва судебное заседание продолжено.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается дело в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора №2678 от 04.12.2002, заключенного между Администрацией города Ставрополя и ООО «Агропродукт – Ставрополь» последнему предоставлен в аренду земельный участок сроком на 5 лет, имеющий кадастровый номер 26:12:022613:44, площадью 5742 кв.м, расположенный по адресу: ул. Селекционная, 13 в квартале 518.

В дальнейшем постановлением Администрации г. Ставрополя №1606 от 07.06.2012 названный земельный участок, предоставленный в аренду под нежилыми зданиям, был разделен на два земельных участка: 1) площадью 1778 кв.м с кадастровым номером 26:12:022613:120 под нежилыми зданиями по ул. Селекционной,13, в квартале; 2) площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 26:12:022613:121 под нежилыми зданиями по ул. Селекционной, 13, в квартале 518.

Земельному участку с кадастровым номером 26:12:022613:120 присвоен почтовый адрес ул. Селекционная, 13/1 в квартале 518. В постановлении указано, что ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года названный земельный участок, для продолжения строительства производственно-складских помещений по ул. Селекционной, 13/1, в квартале 518.

28.05.2015 между администрацией города Ставрополя и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта) №4872.

По условиям договора арендодатель предоставляет для завершения строительства объектов производственно-складских помещений земельный участок с кадастровым номером 26:12:022613:120, площадью 1778 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.2 срок аренды установлен с 28.05.2015 по 27.05.2018.

По истечении срока действия аренды, договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление срока действия договора без принятия соответствующего решения органом местного самоуправления не допускается (пункты 6.3, 8.1 договора).

08.12.2010 за ФИО1 зарегистрировано право собственности №26-26-01/153/2010-642, ? доля в праве, на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1346,2 кв.м, степенью готовности 90%, расположенный по адресу: <...>.

02.11.2011 за ответчиком зарегистрирована на праве собственности вторая доля в праве собственности на спорный объект недвижимости (№ 26-26-01/114/2011-585).

Таким образом, как установлено из материалов дела, предприниматель на момент разрешения спора владеет всем объектом недвижимости на праве собственности.

Из выписки из ЕГРН об ОН от 17.07.2018 следует, что на спорный объект право ипотеки прекращено 25.05.2018, в связи с чем, поскольку права банка не затрагиваются, суд не посчитал необходимым его привлечение к участию в деле.

18.10.2018 муниципальным земельным контролем произведено обследование, оформленное актом от 18.10.2018, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022613:120 расположен объект производственно-складского назначения, территория земельного участка огорожена.

23.10.2018 Комитетом в адрес ответчика было направлено уведомление №08/14-8618с об истечении срока действия договора и необходимости организации продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ, Кодекс) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации г. Ставрополя №1606 от 07.06.2012 земельный участок с кадастровым номером 26:12:022613:44 площадью 5742 кв.м по ул. Селекционной,13 в квартале 518, предоставленный в аренду под нежилыми зданиям ООО «Агропродукт – Ставрополь» по договору аренды от 04.12.2002, был разделен на два земельных участка.

Один из участков с кадастровым номером 26:12:022613:120 ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года, для продолжения строительства производственно-складских помещений по ул. Селекционной,13/1, в квартале 518.

Договор аренды земельного участка от 28.05.2015 был заключен с ответчиком без проведения торгов сроком на три года.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон длящимися.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 28.05.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом предприниматель был обязан заключить новый договор аренды.

Таким образом, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 28.05.2015 отношения сторон регулируются данным договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ИП ФИО1 реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически на месте объекта расположен объект производственно-складского назначения, степенью готовности незавершенного строительства 90%), договор аренды земельного участка заключен 28.05.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен (срок действия истек), в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1 346,2 кв.м., степенью готовности 90%, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что объект незавершенного строительства, являющийся предметом спора, характеризуется как в полном объеме завершенный, что подтверждается строительно-техническим заключением №017/2019 от 20.02.2019, составленным по инициативе индивидуального предпринимателя, не принимается судом во внимание, поскольку исследование проведено по инициативе ответчика вне рамок рассмотрения данного дела, в связи с чем не может являться надлежащим доказательством по делу в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из заключения не следует, что зарегистрированный объект незавершенного строительства был достроен в соответствии предоставленным разрешением на строительство и соответствует проектно-строительной документации, имеющейся в материалах дела. Визуальное сопоставление фотографий объекта, представленных истцом, ответчиком с имеющимися в проектной документации чертежами и эскизами может свидетельствовать об отклонениях от проектной документации и изменении строительных параметров здания. Заключение не содержит сведений о площади возведенного объекта, о соответствии проектно-строительной документации, данные противоречия не устранены ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в реестре имеются сведения о регистрации права собственности за ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022613:150, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022613:120 (записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества от 08.12.2010м №26-26-01/153/2010-642, от 02.11.2011 №26-26-01/114/2011-585).

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами № 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, суд, считает необходимым пояснить, что комитет не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства комитет может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***> объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 26:12:022613:150, площадью застройки 1 346,2 кв.м., степенью готовности 90%, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации №1299 от 03.12.2014 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***> в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова