Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А83-3343/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-3343/2018
09 декабря 2019 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 09 декабря 2019 года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Детский санаторий «Приморский» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым; Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории; МУП «Евпатория-Крым-Курорт», Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым, ГУП РК «Крым БТИ» филиал г. Евпатории, Межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Крым и городу Федерального значения Севастополю, Территориальный орган федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Республике Крым и г. Севастополю

о расторжении договора и возврате имущества

в отсутствии лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Евпатории Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Детский санаторий «Приморский» с требованиями:

- расторгнуть договор аренды целостного имущественного комплекса коммунального предприятия «Детский санаторий им. В.И. Ленина», расположенного по адресу: <...> от 09.04.2004 между, заключенного между ООО «Детский санаторий «Приморский» и Управлением экономики Евпаторийского городского совета;

- обязать и передать по акту приема-передачи объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:1) спальный корпус №1 лит. «А», «А1»; 2) спальный корпус лит. «Б», «Б1»; 3) лечебный корпус лит. «В»; 4) приемное отделение лит. «Г», «Г1»; 5) клуб-столовая лит. «Д», «Д1», «Е»; 6) склад холодильной камеры лит. «Ж»; 7) оранжерея лит. «К»; 8) сарай каменный №6; 9) гараж-сарай №2,3,4,5; 10) склад-сарай лит. «М», «Л»; 11) слесарная мастерская №10; 12) склады одноэтажные лит. «3», «31», 13) овощехранилище лит. «И»; 14) гараж (инв.№931);

- освободить и передать по акту объекты недвижимости, расположенные по адресу; <...>, в том числе: 1) спальный корпус №3 лит. «А», лит. «Б», лит. «В»; 2) спальный корпус №4 лит. «А»; 3) изолятор лит. «А»; 3) бойлерная; 4) административное приемное отделение;

- освободить и передать по акту объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в том числе: 1) бар лит. «Г».

Исковые требования основываются на положениях статей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы тем, что ответчиком нарушены пункты 1.6, 6.2. и 6.3. договора в части, а также при инвентаризации имущества, проведенной МУП «Евпатория-Крым-Курорт» по поручению Администрации города Евпатории от 03.12.2015 выявлено, что часть объектов недвижимого имущества передана по договорам о совместной деятельности в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя. Указанные обстоятельства по мнению истца являются основанием для расторжения договора аренды целостного имущественного комплекса коммунального предприятия «Детский санаторий им. В.И. Ленина», расположенного по адресу: <...> от 09.04.2004.

Ответчик исковые требования не признает, в частности указывая на то, что истцом не представлены доказательства наличия существенных нарушений условий договора, указывает, что профиль санатория не изменялся, положения п. 6.2 не нарушались, поскольку данный пункт устанавливает право Арендатора на предоставление арендованного имущества в субаренду с согласия Арендодателя. Кроме того, указывает, что все работы, выполняемые на объекте, проходили согласование, однако предоставить все документы он не может, так как в результате затопления горячей водой был уничтожен архив санатория и находящиеся в нем документы пришли в негодность, в подтверждение чего предоставлен акт от 19.11.2010, составленный Евпаторийским городским управлением МЧС, все документы, которые удалось сохранить, предоставлены в материалы дела. Более подробно доводы ответчика изложены в возражениях на исковое заявление (л.д. 24-26, том 1). Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске исковой давности.

В ходе рассмотрения спора к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории, МУП «Евпатория-Крым-Курорт», Государственный комитет по охране культурного наследия Республики Крым, ГУП РК «Крым БТИ» филиал г. Евпатории, Межрегиональное управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Крым и городу Федерального значения Севастополю, Территориальный орган федеральной службы по надзору в сфере здравоохранения по Республике Крым и г. Севастополю.

Определением от 07.06.2018 суд принял отказ от иска в части требований о понуждении ответчика освободить и передать по акту объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, в том числе: 1) бар лит. «Г», производство в данной части прекращено.

25.11.2019 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 02.12.2019. Явка сторон признана судом не обязательной.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

09 апреля 2004 года между Управлением экономики Евпаторийского городского совета (Арендодатель) с Обществом с ограниченной ответственностью «Детский санаторий «Приморский» (Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в пользование за плату на определенный срок целостный имущественный комплекс коммунального предприятия «Детский санаторий им. В.И. Ленина».

Договор удостоверен частным нотариусом Евпаторийского городского нотариального округа Автономной Республики Крым ФИО2, зарегистрирован в реестре за №715.

В соответствии с пунктом 1.6. договора, объект передается для использования с сохранением профиля санаторно-курортное учреждение.

Перечень имущества, входящий в состав целостного имущественного комплекса, обозначен в п. 1.9 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.04.2005 и дополнительного соглашения от 07.04.2010).

В соответствии с п. 10.1 в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2007 договор заключен сроком до 31.12.2050.

Права Арендатора изложены в разделе 6 договора.

Так, в соответствии с пунктами 6.1., 6.5. договора Арендатор имеет право использовать арендуемое имущество в соответствии с его назначением и условиями договора, передавать третьим лицам принадлежащее ему право аренды и другие права (полностью либо в определенной части), втыкающие из настоящего договора, только с предварительного согласия Арендодателя, если иное не предусмотрено настоящим договором или действующим законодательством Украины.

Согласно п. 10.4. по инициативе одной из сторон настоящий договор может быть расторгнут решением Хозяйственного суда, в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Как указывает истец, при инвентаризации имущества, проведенной МУП «Евпатория- Крым-Курорт» по поручению Администрации города Евпатории от 03.12.2015 выявлено, что часть объектов недвижимого имущества передана по договорам о совместной деятельности в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя, выявлены самовольные переоборудования и перепланировки арендуемых помещений, перечень которых указывается в справке филиала ГУП РК «КрымБТИ» в г. Евпатория.

По мнению истца, указанные нарушения являются основаниями для расторжения договора аренды в силу п. 10.4. договора

29.09.2017 в адрес ответчика Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории направлено уведомление о необходимости устранить нарушения договора с перечнем выявленных и подлежащих устранению нарушений в течении 30 дней с даты получения уведомления и предъявить имущество для осмотра арендодателю. В случае не устранения нарушений в установленный срок ответчику предложено в течении 7 дней письменным соглашением расторгнуть договор и вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено ответчиком 05.10.2017. Поскольку срок для устранения нарушений истек 05.11.2017, от предъявления имущества арендодателю для осмотра ответчик уклонился, Администрация города Евпатории Республики Крым обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи со следующим.

По обязательствам Управление экономики Евпаторийского городского совета, возникшим из договора аренды, правопреемником является Администрация города Евпатории Республики Крым согласно п. 11 решения Евпаторийского городского совета Республики Крым №1-9/2 «О вопросах правопреемства».

Республика Крым принята в состав Российской Федерации на основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов в соответствии с положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения.

При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (Определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды от 09.04.2000 суд полагает необходимым применить нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений, а с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, относительно исполнения обязательств по договору аренды, расторжении договора аренды, суд применяет нормы действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, предметом доказывания по спорным правоотношениям является наличие ущерба для стороны, инициирующей расторжение договора в судебном порядке. При этом, ущерб должен быть значительный, т.е. носить такой характер, чтобы сторона в значительной степени лишалась (не получала) того, на что она вправе была рассчитывать заключая данный договор.

Из положений ст. 619 ГК РФ следует, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В качестве основания для расторжения договора истец указывает на нарушение ответчиком п. 1.6, п. 6.2, п. 6.3. договора.

Вместе с тем, истец, в нарушение норм процессуального права, не представил суду каких-либо доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии ущерба, причиненного ему ответчиком в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору, а также нарушения его условий.

В материалах дела имеются документы, подтверждающие сохранение профиля объекта и использование его в качестве медицинского санаторно-курортного учреждения, а именно: аккредитационный сертификат, выданный МОЗ Украины 12.03.2014 серия М3 №011825, сроком действия до 30.01.2017, лицензия на осуществление медицинской практики АГ№600983, выданной МОЗ Украины 03.08.2012 без срока действия, уведомление Территориального органа Росздравнадзора по Республике Крым и города федерального значения Севастополь №832 от 03.06.2015.

Пункт 6.2. договора предусматривает право Арендатора с согласия Арендодателя сдавать объект аренды в субаренду.

Однако данный пункт не содержит запрета на передачу арендованного имущества в пользование третьим лицам на условиях отличных от субаренды. Равно как никакие иные условия договора не содержат запрет на передачу имущества в пользование третьим лицам.

Ответчик не воспользовался своим правом и не предоставил третьим лицам в субаренду имущество, являющееся предметом договора аренды.

Ответчиком заключены договора о сотрудничестве и совместной деятельности с АНО ВО «Международная академия бизнеса и управления» от 01.09.2015 в соответствии с которым санаторий предоставлял безвозмездно места для обучения и проживания (корп. лит. «А», лит. «Б», клуб лит. «Д»), а АНО ВО «Международная академия бизнеса и управления» проводило благоустройство территории и косметический ремонт помещений за свой счет, с ИП ФИО3 от 08.06.2015 в соответствии с которым ИП ФИО3 обязалась обеспечить создание спортивного клуба для организация досуга отдыхающих санатория, для чего санаторий предоставлял на безвозмездной основе в пользование помещение в корпусе №1.

При этом указанные выше договора о сотрудничестве и совместной деятельности ни кем не оспорены, в судебном порядке недействительными не признавались.

Иных доказательств заключения договора субаренды истцом суду не представлено.

Пункт 6.3 Договора предусматривает право Арендатора с разрешения Арендодателя на внесение изменений в состав арендованного имущества, его реконструкцию, техническое переоснащение, если такое изменение влечет увеличение стоимости.

Иные ремонтные работы, а также реконструкция (или техническое переоснащение, или внесение изменений в состав арендованного имущества), которые не влекут за собой увеличение стоимости п. 6.3 Договора не оговорены.

При этом, внесение изменений в состав арендованного имущества исходя из содержания договора предполагает изменение составляющих частей арендуемого целостного имущественного комплекса, описанных в п. 1.9 Договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) и предполагает снос ранее существовавших зданий и сооружений, либо строительство новых. Какие-либо ремонтные работы или перепланировки не влекут за собой изменение состава арендованного имущества.

Термин «Техническое переоснащение» на момент заключения договора был дан в Постановлении Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка государственного финансирования капитального строительства» и обозначал комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования на новое более производительное. Техническое переоснащение осуществляется без расширения производственных площадей.

Техническое переоснащение связано с приобретением нового оборудования, внедрением технологий для целостного имущественного комплекса, а не с выполнением ремонтных работ, техническое переоснащение не является тождественным перепланировки или переоборудованию.

Истцом не предоставлено никаких доказательств, что проведенные работы являются техническим переоснащением.

Кроме того, Истцом не предоставлено никаких доказательств, что обозначенные в исковом заявлении работы повлекли за собой увеличение стоимости, что также исключает возможность квалифицировать действия Ответчика, как нарушение условий п. 6.3 заключенного Договора аренды.

Пункт 6.3. договора не содержит уточнение в каком виде должно быть получено разрешение. Следовательно, любой документ, предоставленный Арендодателем, указывающий на разрешение или согласование выполнения работ по внесению изменений в состав Объекта аренды, его технического переоснащения или реконструкции является достаточным для выполнения требований условий договора. Какие-нибудь иные условия, которые нужно соблюсти для выполнения работ в соответствии с условиями договора аренды ни самим договором, ни дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено.

Пункт 5.5. договора аренды указывает на обязанность Арендодателя «Своевременно выполнять текущий и другие виды ремонтов».

Получение разрешения Арендодателя на выполнение ремонтных согласно условий Договора не требуется, выполнение работ не право, а обязанность Арендатора.

В то же время в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о согласовании выполнения ремонтных работ.

Так, согласно письма Управление экономики Евпаторийского городского совета №1442 от 17.08.2005 на основании решения комиссии исполкома по аренде от 10.08.2005 (протокол №30) Арендодатель дал свое согласие на проведение неотъемлемых улучшений арендуемого недвижимого имущества - объекта коммунальной собственности за счет средств, расположенного по адресу: <...>

При этом, письмо не содержит никакого конкретного перечня зданий и сооружений, по которым согласовывается выполнение работ, указывается лишь на объект аренды по конкретному адресу. Т.е. согласовано выполнение работ по всем объектам, расположенным по адресу: <...>.

Согласно письма Департамента финансов и экономического развития (правопреемника Управления экономики Евпаторийского городского совета) от 04.01.2012 №26/1/01-08 Арендодатель дал свое согласие на проведение неотъемлемых улучшений арендуемого недвижимого имущества - объекта коммунальной собственности за счет средств, расположенного по адресу: <...>.

Также разрешение на выполнение работ получено в соответствии с решением Евпаторийского городского совета №427 от 11.08.2006 о строительстве (восстановлении) здания гостиницы «Дюльбер» по ул. Горького, 2/1 в г. Евпатория под медицинско-реабилитационный центр.

Кроме того, в материалах дела содержаться письма санатория, адресованные Управлению экономики г. Евпатория, городскому голове г. Евпатория, в которых описываются улучшения проведенные в период с 2004 по 2007 год.

Истцу было известно о работах, выполняемых в санатории, о всех выполненных работ ответчик его письменно извещал, выполнение работ согласовывалось, что подтверждается письмами 04.01.2012 №26/1/01-08 и №1442 от 17.08.2005 и решением Евпаторийского городского совета от 11.08.2006.

Относительно реконструкции объекта культурного наследования имеются согласования с Республиканским комитетом по охране культурного наследия, в частности в материалах дела содержится рабочий проект, согласованный с Республиканским комитетом по охране культурного наследия на выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия «Дача С.Э. Дувана» по ул. Горького, 2/1 в г. Евпатории.

Принимая во внимание на установленные факты и требования вышеуказанных правовых норм, учитывая, что истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды, правовые основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды отсутствуют.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца об освобождении данного имущества является производным требованием, суд также не находит оснований для удовлетворения указанной части требований.

Также, возражая относительно заявленных требований, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Заявляя о пропуске сроков исковой давности, ответчик в частности ссылается на положения ст. 201 ГК РФ и указывает, что срок исковой давности необходимо исчислять с 2012 года, поскольку именно ответчик письменно извещал арендодателя о согласовании выполнении работ, что подтверждается в частности письмом в 04.01.2012 №26/1/01-08, а также решением Евпаторийского городского совета от 11.08.2006, в которых согласовывались выполняемые работы, в связи с чем истцом при обращении в суд пропущен общий срок исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается продолжительностью в три года (ст. 257 ГК Украины, ст. 196 ГК РФ).

При решении вопросов относительно расторжения договоров аренды и применения сроков исковой давности к выявленным нарушениям, судебная практика исходит из того, что в случае выявления нарушений условий договора, требования о расторжении должно быть предъявлено в рамках срока исковой давности.

Срок исковой давности течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права, если только закон не содержит других правил (ст. 200 ГК РФ; п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43). Следовательно, если арендодатель узнал об обстоятельствах, являющихся основаниями для расторжения договора аренды в 2005, 2006 или 2012 году, то и заявить о них он должен был в пределах трехлетнего срока.

Перемена лиц в обязательстве не изменяет порядок исчисления срока исковой давности (ст. 201 ГК РФ). Это означает, что переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства, а также передача полномочий одного органа публично- правового образования другому органу не влияют на начало и порядок течения срока исковой давности. В этом случае срок исковой давности начинает течь со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о том, кто нарушил его права. Такие разъяснения содержатся в пункте 6 постановления Пленума Верховного суда РФ №43.

Таким образом, суд соглашается с ответчиком о том, что истцом пропущен срок исковой давности относительно расторжения договора аренды по основаниям нарушений его условий, о которых он узнал или должен был узнать в период в 2005, в 2006 и в 2012 году.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья И.В. Плотников