Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А52-6694/2022

1.6/2023-19960(7)



Арбитражный суд Псковской области ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000 http://pskov.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А52-6694/2022
город Псков
27 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 20 апреля 2023 года Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2023 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес:180007, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СПК-Псков» (адрес: 180002, <...>, оф. 1; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Администрация Псковского района (адрес: 180550, Псковская обл., Псковский р- он, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

Комитет по управлению муниципальным имуществом Псковского района (адрес:180006, <...> ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 44/14?

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2- представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3, ФИО4, ФИО5 – представители по доверенности; от Администрации Псковского района: ФИО6 – представитель по доверенности,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – истец, Комитет) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СПК-Псков» (далее - ответчик, Общество, ООО «СПК-Псков») о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2014 № 44/14, об обязании Общества в течение семи календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать Комитету земельные участки, являющиеся предметом договора от 31.01.2014 № 44/14 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Псковского района (далее – Администрация), Комитет по управлению муниципальным имуществом Псковского района.

Администрация поддержала позицию Комитета по основаниям, изложенным в отзыве.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Псковского района, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, позицию по спору не представил.

Ответчик требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.


Между муниципальным образованием «Псковский район» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Псковинкомстрой» (арендатор, ООО «Псковинкомстрой») 31.01.2014 заключен договор № 44/14 аренды земельного участка общей площадью 552163 кв.м. из категории земель населенных пунктов в д. Неелово-1 сельского поселения «Логозовская волость», Псковская обл. с кадастровыми номерами (далее – КН): КН:60:18:112601:0205 площадью 71890 кв.м., КН:60:18:181201:0030 площадью 169415 кв.м., КН:60:18:183301:197 площадью 310858 кв.м. для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Договор). Срок аренды указанного земельного участка устанавливается с 29.01.2014 до 01.01.2028.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства для жилищного строительства, включающие в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и документацией по планировке территории.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.03.2014, о чем свидетельствует регистрационная запись № 60-60-09/011/2014-234.

В соответствии с распоряжением Администрации Псковского района от 27.08.2014 № 1840-р «О внесении изменений в распоряжение Администрации Псковского района от 23.05.2014 № 968-р «О предоставлении земельных участков в аренду ООО «Псковинкомстрой» между Администрацией Псковского района и ООО «Псковинкомстрой» 11.09.2014 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: «Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 241305 кв.м. из категории земель населенных пунктов в д.Неелово-1 СП «Логозовская волость, Псковского района Псковской области, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающее в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и документацией по планировке территории. Земельный участок состоит из объединенных общей границей и составляющих единый массив земельных участков: с кадастровым номером 60:18:181201:0030 площадью 169415 кв.м.» (л.д. 36 т.1).

Договор в отношении земельного участка с КН 60:18:0112601:0205, площадью 71890 кв. м, расторгнут Комитетом 25.08.2021 в связи с прекращением деятельности юридического лица — ООО «Псковинкомстрой».

На основании договора уступки прав аренды земельного участка № 23 от 17.10.2014 ООО «Псковинкомстрой» переуступило права и обязанности арендатора земельного участка с КН 60:18:0181201:0030 по договору аренды от 31.01.2014 № 44/14 ООО «СПК-Псков».

Пунктом 5.2.5 договора установлено, что арендатор за свой счет обеспечивает в соответствии с документацией по планировке проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка единовременно, либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке территории в срок не позднее 31.12.2018 (л.д.29 т.1).

Пунктом 5.2.12 договора установлено, что арендатор обязуется ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять в Комитет по ЖКХ, строительству и


дорожному хозяйству Администрации Псковского района сведения об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В соответствии со статьей 1 Закона Псковской области от 26.12.2014 № 1469-03 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Псковской области и органами государственной власти Псковской области» (далее — Закон № 1469-03) данный Закон в соответствии с частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» перераспределяет полномочия органов местного самоуправления городских, сельских поселений, муниципальных районов Псковской области, расположенных на приграничных территориях (далее - приграничные городские, сельские поселения, муниципальные районы), городских округов Псковской области по решению вопросов местного значения между органами местного самоуправления и органами государственной власти области. В целях Закона № 1469-03 к приграничным территориям относятся территории муниципальных образований «Гдовский район», «Красногородский район», «Невельский район», «Палкинский район», «Печорский район», «Псковский район», «Пыталовский район», «Себежский район», «Усвятский район».

Согласно пункту 2 части 3 статьи 2 Закона № 1469-03 к полномочиям Администрации области и (или) уполномоченного ею органа исполнительной власти области в области имущественных отношений и использования земельных ресурсов относятся полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на приграничных территориях.

В силу части 1 статьи 3 Закона № 1469-03 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, указанные в части 3 статьи 2 Закона № 1469-03, осуществляются в порядке, устанавливаемом Администрацией области. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 6 Закона № 1469-03 пункт 2 части 3 статьи 2 Закона № 1469-03 вступает в силу в части территории муниципального образования «Псковский район» с 01.01.2016.

Постановлением Администрации Псковской области от 08.10.2015 № 450 утверждено Положение о порядке осуществления полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе, являющемся административным центром Псковской области, и на приграничных территориях (далее — Положение), пунктом 4 которого установлено, что в случаях, не указанных в пункте 3 Положения, полномочия по распоряжению земельными участками осуществляются Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет).

Таким образом, с 01.01.2016 Комитет наделен полномочиями по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Муниципального образования «Псковский район».

ООО «СПК-Псков» кадастровые работы по разделу земельного участка и государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков в границах земельного участка в соответствии с Проектом межевания территории проведены с нарушением установленного пунктом 5.2.5 договора срока. Дата присвоения кадастровых номеров вновь образованным земельным участкам является 16.07.2021.

Кроме того, Администрация в письме от 18.01.2022 № 01-37-182 в ответ на запрос Комитета сообщила, что ежеквартальные отчеты в адрес Администрации Псковского района от Общества не поступали, объекты недвижимости на образованных земельных участках, объекты


инженерной инфраструктуры на исходном земельном участке с КН 60:18:0181201:0030 отсутствуют.

Полагая, что Общество допустило нарушение обязательств, установленных пунктами 1.1, 5.2.5, 5.2.12 договора, Комитет письмом от 17.08.2022 № ИМ-04-14904 уведомил ответчика о необходимости надлежащего исполнения, намерении расторгнуть договор с направлением в адрес Общества проекта соглашения о расторжении договора (л.д. 57-59 т.1).

Факт получения претензии Обществом не оспаривается.

Ссылаясь на невыполнение Обществом указанных требований в установленный в договоре срок, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, не оспаривая нарушение указанных выше сроков требование, не признал, ссылаясь на выполнение вменяемых Комитетом нарушений условий договора до обращения истца в суд с настоящим иском ввиду следующего.

Общество исполнило требование Комитета, пояснив в отзыве на исковое заявление, что письмами от 15.08.2018, от 29.08.2018 Обществом направлялись запросы в Комитет, Администрацию Псковского района с просьбой о необходимости согласования проекта межевания территории земельного участка с КН 60:18:0181201:0030, расположенного по адресу: Псковская обл., Псковский р-он, СП «Логозовская волость», д. Неелово -1. В ответ за указанные письма Комитетом был предоставлен ответ от 28.08.2018 1/4у-12040, в котором сообщалось, что данный государственный орган не обладает полномочиями по соответствующему вопросу. Администрация Псковского района в письме от 27.09.2018 № 3888 сообщила о необходимости приведения проекта межевания в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории. В результате этого, распоряжением Администрации Псковского района от 17.09.2020 № 226 утверждена проектная документация межевания территории в границах земельного участка с КН 60:18:0181201:0030 (л.д. 43-45 т.1). Образованные 86 земельных участков поставлены на кадастровый учет 16.07.2021. Отчет в Администрацию представлен.

Суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать. Суд пришел к такому выводу исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).


Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

В данном случае соответствующая претензия от 17.08.2022 № ИМ-04-14904 с требованием о необходимости надлежащего исполнения, намерении расторгнуть договор с направлением в адрес Общества проекта соглашения о расторжении договора (л.д. 57-59).

Между тем, после получения претензии, в связи с не подписанием сторонами соглашения о расторжении договора в добровольном порядке, обе стороны считают договор действующим.

Согласно пункту 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. В частности, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 ЗК РФ).

Статьей 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В соответствии с частями 1 и 17 статьи 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории принимается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом установлено, что во исполнение условий договора письмами от 15.08.2018, от 29.08.2018 Обществом направлялись запросы в Комитет, Администрацию Псковского района с просьбой о необходимости согласования проекта межевания территории земельного участка с КН 60:18:0181201:0030, расположенного по адресу: Псковская обл., Псковский р-он, СП «Логозовская волость», д. Неелово -1. В ответ за указанные письма Комитетом был предоставлен ответ от 28.08.2018 1/4у-12040, в котором сообщалось, что данный государственный орган не обладает полномочиями по данному вопросу, от Администрации Псковского районе поступил ответ от 27.09.2018 № 3888 о необходимости приведения проекта межевания в соответствие с утвержденной документацией по планировке территории.

Распоряжением Администрации Псковского района от 17.09.2020 № 226 утверждена проектная документация межевания территории в границах земельного участка с КН 60:18:0181201:0030, в результате чего образованы и поставлены на кадастровый учет 16.07.2021 вновь образованные 86 земельных участков.

Кроме того, Обществом суду представлена копия отчета о проделанных работах по состоянию на 15.07.2022, получение которого Администрация не оспаривает.

Таким образом на момент обращения Комитета с иском, условия договора, на которые ссылается истец как на основание для расторжения, ответчиком выполнены.

Комитет ссылается на существенность таких нарушений, поскольку Общество выполнило указанные условия договора с просрочкой.

Между тем ссылка на нарушение срока, установленного пунктом 5.2.12 договора, признается судом несостоятельной.


Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном их исследовании с позиций относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил, что 15.07.2022 Обществом, условия договора вменяемые ему в качестве нарушений выполнены, о чем свидетельствует отчет о проделанных работах по состоянию на указанную дату. То есть, до обращения истца в суд Общество выполнило установленные договором условия, вменяемые Обществу в качестве существенных нарушений, тем самым устранило допущенное нарушение.

В данном случае суд приходит к выводу о том, что применение к ответчику крайней меры ответственности в виде расторжения договора несоразмерно характеру и объему нарушенного обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в том числе с учетом того, что договор заключен на срок до 01.01.2028, срок окончания договора не наступил, при том, что сроки строительства объектов инженерной инфраструктуры и иных объектов в договоре не предусмотрены.

Общество намерено исполнять принятые на себя обязательства, что следует в том числе из представленных договоров инвестирования в строительство индивидуальных жилых домов от 30.07.2021, от 11.04.2023.

Таким образом, имущественные интересы Комитета, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором обязательства в срок, на которые ссылается истец как на существенные нарушения, компенсированы.

При этом обстоятельства уведомления Комитета сторонами о состоявшейся уступке прав по спорному договору, в данном случае не имеют правового значения, поскольку не влекут таких правовых последствий как расторжение договора, что следует из пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Доводы третьего лица о наличии задолженности по арендной плате, в данном конкретном случае при рассмотрении настоящего иска по основаниям нарушения Обществом иных условий договора, не связанных с уплатой арендных платежей, также не подлежат оценки судом,


поскольку соответствующие претензии Комитетом Обществу не направлялись, требования не предъявлялись и такие основания Комитетом в настоящем иске не заявлены. На наличие задолженности по арендной плате Комитет не ссылается и соответствующие документы суду не представлены.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении права на односторонний отказ от исполнения обязательства управомоченная сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

На основании изложенного, Комитет не представил объективных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком пунктов 5.2.5, 5.2.12 договора для истца наступили такие негативные последствия, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения спорного договора.

Судом установлено, что арендатор осуществлял добросовестные действия, направленные на достижение цели для которой ему предоставлен спорный земельный участок в период срока действия договора и приступил к его использованию в соответствии с такой целью. Срок договора не истек, а иные сроки сторонами не согласованы.

Нарушение указанного срока, по мнению суда, не является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования Комитета не имеется.

Вопрос о распределении госпошлины судом не рассматривается, исходя из разъяснений, данных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Ж.В. Бударина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.02.2023 9:01:00

Кому выдана Бударина Жанна Викторовна