Решение от 25 августа 2021 г. по делу № А55-35734/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул.Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

25 августа 2021 года

Дело №

А55-35734/2020

резолютивная часть решения оглашена 19 августа 2021 года

полный текст решения изготовлен 25 августа 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании 19 августа 2021 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ"

к Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом

об установлении рыночной ставки арендной платы

при участии в заседании

от истца –ФИО3 доверенность от 21.01.2021

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Евродом" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом внести изменений в договор аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а от 27 декабря 2016 года, заключенный между Мэрией (администрацией) городского округа Тольятти (Арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Евродом» (Арендатором), и установить с 28 августа 2020 года рыночную ставку арендной платы за нежилое помещение общей площадью 510, 9 кв.м., состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№ 1-1,2,3, 4,7, 9,10,15,16,18,19,22,23,24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: <...>, в размере, определенном по состоянию на 25.08.2020 в сумме 87 778 рублей 33 копейки в месяц (без НДС).

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, заявил ходатайство о назначении экспертизы, судом ходатайство отклонено ввиду отсутствия правовых оснований для назначения экспертизы.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Согласно положениям статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва или иных доказательств, а также неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав объяснения сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец обосновывает исковые требования следующим образом, 27 декабря 2016 года между Мэрией городского округа Тольятти (Арендодатель) и ООО «ЕВРОДОМ» (Арендатор) был заключен договор аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а, находящегося в собственности г. Тольятти, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 510, 9 кв.м., состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№ 1-1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 15, 16, 18, 19, 22, 23, 24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18,19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: <...>, для универсального использования (далее - Договор).

Срок действия Договора в соответствии с пунктом 1.2 определен с 26.12.2016 г. по 26.11.2017, который дополнительными соглашениями продлен до 27.08.2020 г.

Согласно п. 4.1 Договора за арендованное помещение взимается плата в размере 131019, 34 руб. в месяц (в том числе 19 986 руб. НДС), соответственно, без учета НДС арендная плата на момент заключения договора составляла 111 033,34 руб.

Дополнительным соглашением № 35832/9075/а от 19.11.2019 г. к Договору стороны установили, что в соответствии с отчетом АНО «Экспертиза Поволжья» от 13.09.2019 г. № 31 «Об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и начального (минимального) размере арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности», пункт 4.1 изложить в следующей редакции: «За арендованное помещение взимается плата в размере 126 904 руб. в месяц (без учета НДС)».

06.08.2020 г. ответчик направил истцу проект Дополнительного соглашения № 35990/9075/а, согласно которого с учетом отчета АНО «Экспертиза Поволжья» от 13.09.2019 г. № 31 «Об оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности и начального (минимального) размере арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности» пункт 4.1 изложен в следующей редакции: «За арендованное помещение взимается плата в размере 133 465 руб. в месяц без учета НДС».

Не согласившись с размером ставки арендной платы, установленной Администрацией г.о. Тольятти, истец направил в адрес арендатора письмо от 28.08.2020 г. в котором указал, что по инициативе ООО «Евродом» проводится рыночная оценка стоимости аренды спорных помещений и после получения отчета оценщика, информация о размере рыночной ставки арендной платы и соответствующие документы будут направлены в адрес ответчика для согласования размера арендной платы.

При этом истец по настоящее время в полном объеме выполняет обязанности по договору аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а от 27.12.2016 г. с учетом дополнительных соглашений к нему и ежемесячно перечисляет арендную плату на счет Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г.о. Тольятти, использует арендованное нежилое помещение по назначению для универсального использования, обеспечивает требования к благоустройству территории.

Несмотря на отсутствие какого-либо предложения со стороны истца об изменении размера арендной платы, Администрация г.о. Тольятти в письме исх.№ 6373/5.2 от 02.09.2020 г. потребовало возвратить в департамент по управлению муниципальным имуществом два экземпляра, подписанного ООО «ЕВРОДОМ» дополнительного соглашения, и своевременно в полном объеме вносить арендную плату во избежание штрафных и иных санкций.

25 сентября 2020 года ООО «ЕВРОДОМ» дополнительно к ранее направленному обращению направило в адрес Администрации г.о. Тольятти письмо, в котором предложил установить с 28.08.2020 года ставку арендной платы на основании результатов оценки рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объектом нежилого фонда, осуществленной ООО "Консалтингового центра «СДОВО» и изложить п. 4.1. Договора в следующей редакции «За арендованное помещение взимается плата в размере 87 778, 33 руб. в месяц (без учета НДС)», а также в качестве обоснования размера данной арендной платы приложило Отчет об оценке № 14-1/20 от 07.09.2020 г.

Поскольку ответчик до настоящего времени необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, оставив направленное истцом предложение без внимания, истец вправе обратиться в арбитражный суд с иском к ответчику об изменении рыночной ставки арендной платы в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения притой степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу положений статей 424, 450 ГК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 614 ГК РФ в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения размера арендной платы, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, а в случае не достижения соглашения - в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик представил отзыв на отзыв на иск, из которого следует, что условия проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения были установлены постановлением мэрии городского округа Тольятти от 28.10.2016г. № 3382-п/1, согласно которому размер арендной платы не может быть пересмотрен сторонами в сторону уменьшения (пункт 2.6.2.).

При этом, пунктом 2.6.3. постановления предусмотрено, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документамии об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается, за исключением случаев, связанных с увеличением размера арендной платы.

На основании результата аукциона между администрацией городского округа Тольятти (далее - ответчик) и ООО «Евродом» (далее - истец) был заключен договор аренды № 9075/а от 27.12.2016г. Согласно договору аренды истец передал ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 510,9 кв.м, состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 15, 16, 18, 19, 22, 23, 24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский р-н, б-р Королева, 18, для универсального использования.

Согласно протоколу аукциона № 52/02 от 15.12.2016г. победителем аукциона признан ООО «Евродом». Размер арендной платы в месяц составил 111 033,34 руб., что и отражено в договоре аренды (пункты 4.1.1 договора).

В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора на новый срок без проведения конкурса, аукциона осуществляется с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности. При этом, размер арендной палаты определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Судом установлено, что к договору аренды № 9075/а были заключены дополнительные соглашения от 22.03.2018г. (срок аренды определен с 27.11.2017г. по 27.10.2018г. и размер арендной платы составил 116 583 руб. в месяц) и от 19.11.2019г. (срок аренды определен с 28.09.2019г. по 27.08.2020г. и размер арендной платы составил 126 904 руб. в месяц).

В связи с обращением ООО «Евродом» о продлении договора аренды от 27.12.2006г. № 9075/а, было издано распоряжение заместителя главы городского округа Тольятти от 04.08.2020г. № 5525-р/4 и подготовлен проект дополнительного соглашения от 06.08.2020г., в соответствии с которым действие договора определено с 28.08.2020г. по 27.07.2021г., а размер арендной платы составил 133 465 руб. в месяц в соответствии с отчетом от 27.04.2020г. № 31 А, подготовленный ООО АЛО «Экспертиза Поволжья».

С учетом того, что данное соглашение не заключено, то действие договора аренды прекращено 27.08.2020г.

Ответчиком заявлен в Арбитражный суд иск об освобождении ООО «Евродом» арендованного по договору № 9075/а от 27.12.2016г. помещения.

При этом истец в настоящем иске требует внести изменения в договор аренды № 9075/а от 27.12.2016г. и установить с 28.08.2020г. рыночную ставку арендной платы в размере 87 778,33 руб., тем самым требуя внести изменения в расторгнутый договор.

В соответствии с частью 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно части 3 указанной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжения договора, если иное не возникает из соглашения или характера изменения договора.

Поскольку договор аренды № 9075/а от 27.12.2016 года прекратил свое действие, правовых оснований для внесения изменений в договор аренды здания, сооружения и нежилых помещений № 9075/а от 27 декабря 2016 года, заключенный между Мэрией (администрацией) городского округа Тольятти (Арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Евродом» (Арендатором), и установлении с 28 августа 2020 года рыночную ставку арендной платы за нежилое помещение общей площадью 510, 9 кв.м., состоящее из комнат на -1 этаже, позиции №№ 1-1,2,3, 4,7, 9,10,15,16,18,19,22,23,24, на 1 этаже позиции №№ 1-8, 11, 13, 14, 17, 18, 19, 24, 29, 30, 31, 33, расположенное по адресу: <...>, в размере, определенном по состоянию на 25.08.2020 в сумме 87 778 рублей 33 копейки в месяц (без НДС) не имеется.

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

В иске истцу отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" о назначении судебной экспертизы оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1