Решение от 11 апреля 2017 г. по делу № А41-75197/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-75197/16
11 апреля 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 04 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Сходня" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ЮА-304 от 14.09.2012 года и расторжении договора аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет лесного хозяйства Московской области,

и встречному исковому заявлению ООО «СХОДНЯ» к Администрации городского округа Химки Московской области

о признании договора ничтожной сделкой

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 04.04.2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Сходня» (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка № ЮА-304 от 14.09.2012 задолженности по арендным платежам за период с IV квартала 2015 года по II квартал 2016 года в размере 1159314 (один миллион сто пятьдесят девять тысяч триста четырнадцать) рублей 41 копейка, пени за неисполнение взятых на себя обязательств в размере 148640 (сто сорок восемь тысяч шестьсот сорок) рублей 31 копейка, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 14 сентября 2012 года № ЮА-304, с кадастровым номером 50:09:0060607:202 расположенного но адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, напротив ул. Первомайская, д. 77, категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях строительства и эксплуатации административно-бытового здания (оздоровительный центр), общей площадью 9010 кв.м. , об обязании ООО «Сходня» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:202. расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, напротив ул. Первомайская, д. 77, общей площадью 9010 кв.м

ООО «Сходня» обратилось со встречным исковым требованием о признании недействительным договора аренды от 14.09.2012 № ЮА-304, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Сходня», которое было принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Химки просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Также представителем администрации городского округа Химки заявлено о пропуске срока исковой давности по встречному требованию.

Представитель ООО «Сходня» просил в удовлетворении иска отказать, встречный иск удовлетворить, заявил о соблюдении срока на обращение за защитой нарушенного права в арбитражный суд, указал, что узнал о нарушенном праве в 2015 году.

Заслушав позицию сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Представитель Комитета лесного хозяйства Московской области пояснил, что спорный участок относится к городским лесам.

Министерство имущественных отношений Московской области, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, приходит к выводу, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречное исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, по следующим обстоятельствам.

В силу ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Из материалов дела следует, что 14 сентября 2012 года между администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО «Сходня» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЮА-304 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060607:202, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, напротив ул. Первомайская, д. 77, категория земель - земли населенных пунктов, для использования в целях строительства и эксплуатации административно-бытового здания (оздоровительный центр), общей площадью 9010 кв.м, сроком на 49 лет.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается подписанным между сторонами актом приема-передачи земельного участка (приложение № 3 к Договору аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды и приложением № 2 к нему размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка.

Пунктом 3.3 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор уплачивает арендодателю пении в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из представленного истцом расчета следует, что у ответчика за период с IV квартала 2015 года по II квартал 2016 года образовалась задолженность по арендной плате в размере в размере 1159314 рублей 41 копейка, на которую истцом были начислены пени в размере 148640 рублей 31 копейка.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке, истец направил 30.08.2016 в адрес ответчика претензию, в которой просил погасить образовавшуюся задолженность, пени и расторгнуть договор аренды земельного участка.

Факт направления претензии по месту нахождению ответчика подтверждается описью в почтовое отправление с отметкой Почты России.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности и пени, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Между тем, обращаясь в суд с настоящими требованиями истец не принял в внимание следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно информации, предоставленной Комитетом лесного хозяйства Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:202, предоставленный в аренду обществу для целей строительства и эксплуатации административно-бытового здания (оздоровительный центр) полностью расположен на территории городских лесов, которые ранее составляли квартал № 55 Сходненского участкового лесничества, что подтверждается Схемой наложения земельного участка на земли лесного фонда и не отрицалось представителями сторон в судебном заседании.

Данный вывод также подтверждается заключением от 12.10.2015 года, подготовленного филиалом ФГБУ «Рослесинфорг» «Центрлеспроект» (л.д. 53).

В соответствии со статьей 1 Лесного кодекса Российской Федерации (далее – Лесной кодекс РФ), в редакции, применимой к отношениям сторон, лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на следующих принципах: сохранение средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов в интересах обеспечения права каждого на благоприятную окружающую среду; использование лесов с учетом их глобального экологического значения, а также с учетом длительности их выращивания и иных природных свойств лесов; обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах; обеспечение охраны и защиты лесов; подразделение лесов на виды по целевому назначению и установление категорий защитных лесов в зависимости от выполняемых ими полезных функций; недопустимость использования лесов органами государственной власти, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 6 Лесного кодекса РФ леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

Согласно статье 8 Лесного кодекса РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Статьей 10 Лесного кодекса РФ установлено, что леса, расположенные на землях лесного фонда, по целевому назначению подразделяются на защитные леса, эксплуатационные леса и резервные леса. Леса, расположенные на землях иных категорий, могут быть отнесены к защитным лесам. Особенности использования, охраны, защиты, воспроизводства защитных лесов, эксплуатационных лесов и резервных лесов устанавливаются статьями 102 - 109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 23 Лесного кодекса РФ основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества и лесопарки. Земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса.

В соответствии с частью 1.1 статьи 84 Лесного кодекса РФ, органы местного самоуправления осуществляют разработку и утверждение лесохозяйственных регламентов лесничеств, лесопарков, расположенных на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса.

Исходя из содержания частей 3, 5.1 статьи 105 Лесного кодекса РФ, в городских лесах запрещаются такие виды деятельности как:

- использование токсичных химических препаратов для охраны и защиты лесов, в том числе в научных целях;

- осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;

- ведение сельского хозяйства;

- разработка месторождений полезных ископаемых;

- размещение объектов капитального строительства, за исключением гидротехнических сооружений.

При этом в соответствии с частью 6 статьи 105 Лесного кодекса РФ, изменение границ лесопарковых зон, зеленых зон и городских лесов, которое может привести к уменьшению их площади, не допускается.

В соответствии с частью 1.1 статьи 84 Лесного кодекса РФ органы местного самоуправления осуществляют разработку и утверждение лесохозяйственных регламентов лесничеств, лесопарков, расположенных на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса.

Согласно части 3 статьи 87 Лесного кодекса РФ лесохозяйственные регламенты лесничеств, лесопарков, расположенных в границах территорий субъектов Российской Федерации, указанных в части 2 статьи 83 настоящего Кодекса, а также лесохозяйственные регламенты лесничеств, лесопарков, расположенных на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Лесохозяйственные регламенты лесничеств, лесопарков, расположенных на землях, находящихся в муниципальной собственности, и землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса, утверждаются органами местного самоуправления.

Статьями 19, 81, 98 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что мероприятия по охране, защите, воспроизводству лесов осуществляются органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах их полномочий. К полномочиям органов местного самоуправления в отношении лесных участков, находящихся в муниципальной собственности, относятся разработка и утверждение лесохозяйственных регламентов, проведение муниципальной экспертизы проектов освоения лесов, а также осуществление муниципального лесного контроля в отношении таких участков.

На территории муниципального образования лесной контроль за использованием, охраной, защитой, воспроизводством лесов (муниципальный лесной контроль) осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии со ст. ст. 10, 14.1 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» распоряжение лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, утверждение лесохозяйственных регламентов в силу части 1.1 статьи 84, а также части 3 статьи 87 Лесного кодекса РФ отнесено к компетенции органа местного самоуправления городского округа Химки.

В решении вступившего в законную силу Химкинского городского суда от 26.11.2012 года, судом установлено невыполнение администрацией городского округа Химки предусмотренных Лесным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обязанностей по отношению к городским лесам.

Указанным решением суд обязал Администрацию городского округа Химки провести лесоустройство городских лесов на территории городского округа Химки; разработать и утвердить в установленном порядке Лесохозяйственный регламент городских лесов городского округа Химки; осуществлять ведение государственного реестра, в пределах предоставленных полномочий.

Статьей 14.1 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» после 01.01.2009 запрещается предоставлять лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без определения видов и параметров использования лесов, установленных лесохозяйственными регламентами.

До настоящего времени лесохозяйственный регламент органами местного самоуправления городского округа Химки не разработан и не утвержден.

Как указывалось ранее факт расположения земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, на земли городских лесов подтверждается материалами дела.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации административно-бытового здания (оздоровительный центр), что противоречит нормам действующего законодательства, а спорный договор аренды обладает признаками ничтожности, предусмотренной статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения Договора аренды, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060607:202, принимая во внимание его полное наложение на границы городских лесов, не мог быть предоставлен в аренду для целей, указанных в Договоре аренды, а Договор аренды не мог быть заключен, поскольку предоставление земельного участка для данных целей противоречит нормам действовавшего в момент заключения Договора аренды законодательства.

При таких условиях договор аренды земельного участка подлежит квалификации как ничтожная сделка.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, он не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Представителем администрации городского округа Химки заявлено о пропуске срока исковой давности по встречному иску.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в редакции, применимой к отношениям сторон (редакция от 01.07.2012), судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).

В силу статьи 199 Кодекса истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Между тем, как следует из материалов дела, об отнесении спорного участка к городским лесам ООО «Сходня» стало известно из заключения филиалом ФГБУ «Рослесинфорг» «Центрлеспроект» от 12.10.2015 № 13/662.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ООО «Сходня» обратилось со встречным иском в пределах срока исковой давности.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени, а также о расторжении договора и о возврате земельного участка удовлетворению не подлежат, встречный иск подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Администрации городского округа Химки Московской области

к ООО "Сходня" отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 14.09.2012 № ЮА-304, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Сходня».

Взыскать с администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Сходня» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С.Петропавловская