Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А74-46/2025

АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-46/2025
22 сентября 2025 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2025 года.

Решение в полном объёме изготовлено 22 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи П.В. Лобынцева при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Ковалевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО13 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об устранении препятствий в пользовании имуществом,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО13 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды от 18.05.2020 б/н.

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), общества с ограниченной ответственностью «Власта» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «ТД «Сладкарница» (ИНН <***>, ОГРН <***>).


В судебном заседании принимали участие:

истец (по первоначальному иску) - ФИО1 на основании паспорта (до и после перерыва),

представитель истца – ФИО3, допущен судом по заявлению истца, сделанном в судебном заседании в порядке 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

представитель ответчика (по первоначальному иску) – ФИО4 на основании доверенности от 24.12.2024 № 19 АА 0930026, диплома (до и после перерыва);

третье лицо (ООО «Власта») - директор ФИО5 на основании паспорта (до перерыва).


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –истец по первоначальному иску, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО13 (далее – ответчик по первоначальному иску, ИП ФИО6 к.) об устранении препятствий в пользовании имуществом, а именно:

- обязать ответчика открыть доступ в коридор (помещение № 35) для доступа в арендуемое истцом помещение №38 и разгрузки товара с соблюдением санитарных правил, а также для доступа к пожарно-эвакуационному выходу. Передать истцу ключ от помещения № 35 и № 38;

- обязать ответчика открыть доступ в коридоры (помещения № 35, № 15, № 58) для доступа в помещение общего пользования - туалетную комнату сотрудникам и покупателям торговой точки истца и соблюдения всех отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов его деятельности. Передать истцу ключ от помещения № 4;

- обязать ответчика открыть доступ в коридоры (помещения № 35, №15, № 58) для доступа к электрощитовой, в которой установлены приборы учета электроэнергии, потребляемой на арендуемой площади, а также пульт постановки помещения на пожарную сигнализацию. Передать истцу ключ от помещения № 56.

Определением арбитражного суда от 10.01.2025 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу. В удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказано.

Определением арбитражного суда от 18.02.2025 рассмотрение дела откладывалось.

20.02.2025 от ИП ФИО6 к. в материалы дела поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилых помещений от 18.05.2020 б/н, отзыв на первоначальное исковое заявление, в котором ИП ФИО6 к. не признала требования истца, указав, что заявленный иск, является негаторным иском. Иск направлен на изменение договора, который зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке. Считает, что требования о предоставлении доступа к иным помещениям направлены на изменение договора, чтобы арендатор получил во временное владение и пользование на безвозмездной основе дополнительные самостоятельные помещения в контуре первого этажа нежилого помещения по адресу <...>, пом. 2Н. Заявила о пропуске срока исковой давности по требованию об изменении договора, считает заявленный иск подлежащим оставлению без рассмотрения. Заявляя иск истец злоупотребляет правом на обращение в суд, перекладывая свои договорные обязанности на сторону арендодателя. Изначально при заключении договора аренды потенциальный арендатор не предусмотрел и не спланировал организацию торговой точки, соответствующей всем правилам организации с соблюдением специальных норм и правил, что не может являться основанием для изменения договора. ИП ФИО6 к., заявляя встречный иск, сослалась на допущенную арендатором перепланировку помещений в нарушение правил пункта 4.3.6. договора, а также причинении вреда имуществу арендодателя в форме демонтажа стены смежных помещений 32, 34. В связи с чем, просила расторгнуть договор аренды от 18.05.2020 б/н, заключенный между ИП ФИО1 и ИП ФИО6 к. (дата государственной регистрации 06.07.2020, номер регистрации 19:010103:3003-19/027/2020-13).

Определением арбитражного суда от 24.02.2025 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО13 принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

13.03.2025 от ИП ФИО1 в материалы дела поступил отзыв на встречное исковое заявление, в котором истец встречные исковые требования не признал, указав на отсутствие существенных нарушений условий договора с его стоны, а также отсутствие оснований для расторжения в соответствии с условиями договора (пункт 6.1. договора) . Требование, по мнению истца, о расторжении договора аренды является необоснованным и беспочвенным. Истец по встречному иску не предоставил прямые доказательства, о том, что ИП ФИО1 произвел демонтаж стены между помещениями №32 и №34 (таких как: претензия от предыдущего собственника в момент демонтажа стены, согласие от предыдущего собственника на демонтаж стены; закрытие торговой точки в момент демонтажа стены; акт выполненных ремонтно-строительных работ и т.д.). Истец также указал, что со дня временного владения и пользования помещений под номерами: № 28, №34, №32 и до сегодняшнего дня арендатор не производил демонтаж стены между помещениями №32 и №34, так как изначально она отсутствовала. Предыдущий собственник ООО «Власта» в приложении №1 к договору аренды от 18.05.2020 применил устаревшую схему помещения 01 этажа, в которой арендуемое помещение №34 выделено, как отдельное помещение. Истец также считает, что представленный стороной договор безвозмездного пользования от 01.02.2024 в судебном заседании 18.02.2025 является ничтожной сделкой, поскольку заключен притворно между супругами без экономической целесообразности, а с целью чинить препятствия по действующему договору аренды от 18.05.2020.

10.04.2025 от ИП ФИО6 к. поступил отзыв на исковое заявление, в котором дополнила, что поскольку на основании пункта 1.1. договора предоставляемые площади передаются для использования в качестве складской и торговой площадей, то арендатор информировал арендодателя посредством включения в договор условия о предстоящем целевом использовании площадей. Поскольку, целью арендатора являлась торговая деятельность, то последний должен был предусмотреть, и не мог не предусматривать техническую возможность организации торговли. При заключении договора аренды потенциальный арендатор не предусмотрел и не спланировал организацию торговой точки, соответствующей всем правилам организации с соблюдением специальных норм и правил, в связи с чем, это не может являться основанием изменения договора. Считает, что истцом не приведено доказательств следующих фактов: оснований и факта использования до 06.12.2024 помещениями коридоров; дебаркадера, не входящего в состав аренды; выхода во двор территории; предприятия мер, соответствующих деловому обычаю и договору по организации удобного использования или переносу органов управления освещением, сигнализацией; наличия договорённостей с собственником о свободном либо ограниченном использовании не входящих в состав арендуемого имущества помещений.

28.05.2025 от ИП ФИО6 к. поступили дополнительные пояснения, в которых указала, что в соответствии с представленной копией технического паспорта здания 2016 года очевидно наличие спорной стены, разделявшей помещения, которая демонтирована ИП ФИО1. Доказательств того, что конструкция демонтирована предыдущим собственником, иными лицами - не представлено. Имущество с мая 2020 находится во владении ИП ФИО1 и под его ответственностью. Не отрицала, что с истцом велась переписка о внесении изменений в условия договора аренды по использованию помещений коридора и т.д., в удовлетворении которой отказано. Указала также, что 26.05.2025 в ходе реализации права арендодателя на осмотр помещения, определенного пунктом 4.2.1. договора аренды, установлено наличие несанкционированного подключения к ранее демонтированным (ещё до заключения договора аренды) и заглушённым трубам ХВС и ГВС. Также установлено подключение к трубе канализации в двух местах: для слива использованной воды и для слива конденсата системы кондиционирования. У арендодателя отсутствуют доказательства получения разрешения/согласия собственника, как предыдущего, так и ИП ФИО6 к. на производство в помещении прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировки/реконструкции, внеконструкционного подключения к инженерным сетям. Указанные обстоятельства также явились основанием для расторжения договора. В отношении представленных копий договоров аренды, заключенных ранее 2020 года, указала, что идентифицировать предлагаемые схемы, как приложения к самим договорам аренды невозможно, поскольку на всех представленных схемах имеются вручную внесенные изменения - прорисовки торгового оборудования. Настаивала на встречных исковых требованиях о расторжении договора, поскольку имеет место и снос стены, как частичная перепланировка и уничтожение имущества; и несанкционированная врезка в инженерные системы.

24.06.2025 от ИП ФИО1 поступил отзыв на пояснения по искам, в которых истец отклонил доводы ответчика по первоначальному иску, а также отрицал факт демонтажа стены между помещениями №32 и №34, поскольку первоначально стена отсутствовала. Факт отсутствия спорной стены также подтвердили и свидетели в судебном заседании 10.06.2025. Ответчик по первоначальному иску не чинил каких-либо препятствий и не предъявлял претензий ИП ФИО1 о спорной стене, на основании чего истец приходит к выводу, что арендодатель намеренно и неправомерно мешает арендатору пользоваться арендуемыми помещениями и вынуждает ИП ФИО1 прекратить использование арендуемого помещения раньше срока гарантированного договором аренды. Также указал, что умышленного переустройства инженерных сетей со стороны ИП ФИО1 не осуществлялось, письмом за исх. №103/2025 от 09.12.2024 ИП ФИО1 уведомлял ИП ФИО6 к. о своем праве производить любые отделимые улучшения (п. 4.4.2 договора аренды от 18.05.2020), сделал санитарную точку в арендуемом помещении на время решения спорной ситуации. ИП ФИО1 в арендуемом помещении выделено место и установлен биотуалет — не связанный с канализацией (переносной), вода в торговой точке привозная, электричество включено в торговом зале круглосуточно. Повторно сообщил, что не производил скрытых и открытых проводок к коммуникации, не осуществлял перепланировку/реконструкцию, вне конструкционного подключения к инженерным сетям. Указал, что обладает сведениями о том, что в 2017 - 2019 г. в спорном помещении осуществляло деятельность ООО «ТД «Сладкарница» с целью организации услуг общепита и именно для них производили проводку всех коммуникаций, так как для организаций общественного питания должно быть предусмотрено отдельное водоснабжение для холодной и горячей воды, выведена канализация. Со стороны ИП ФИО1 коммунальные расходы оплачиваются.

03.07.2025 от ИП ФИО6 к. поступили дополнительные возражения на отзыв, в которых возразила по показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей, указав, что свидетели ФИО7 и ФИО8. дали суду показания об обстоятельствах до заключения своих договоров, то есть по периоду 2010-2015г.г., то есть к событиям мая 2020 года приведенные показания отношения не имеют; показания по событиям 2010-2015г.г. не подтверждают довод истца о том, что в мае 2020 стены между помещениями 32,34 не было. Тем более, что при заключении договора 18.05.2020 свидетели не присутствовали, стороной договора не являются, помещение магазина не посещали. Также свидетели ничего не показали о возможных договоренностях ФИО9 о внедоговорном использовании иных помещений. Также свидетели ничего не показали о возможных своих договоренностях о внедоговорном использовании иных помещений, не входящих в состав аренды. На всех схемах-приложениях к договорам аренды периодов 2009-2015 нынешнее помещение №34 (тех.паспорт 2016) обозначено, как помещение №7 площадью 19,9 кв.м. термин помещение предполагает некий замкнутый контур. В представленных схемах номер и площадь обозначены, но спорная стена каким-то образом удалена либо зарисована. В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами: договором от 18.05.2020. техническим паспортом следует, что помещения 32,34 разделены стеной. Арендатору по договору от 18.05.2020 предоставлены в пользование в числе прочих именно помещение 34 площадью 20,3 кв.м и часть помещения 32 (зал) площадью 244кв.м. Считает, что в плане помещения и в пункте 1.1. договора и в акте передачи по договору четко обозначены раздельные помещения 32 и 34.  Следовательно, арендатор пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора, назначения имущества, с неоднократными нарушениями, существенно ухудшил имущество; регулярно осуществляет хищение ресурсов (ГВС, ХВС, канализация).

04.07.2025 и 05.08.2025 от ИП ФИО1 поступили дополнительные пояснения, в которых истец отклонил возражения ответчика по первоначальному иску, указав, что при просьбе рассмотреть возможность использования помещений общего пользования путем внесения дополнений в действующий договор аренды, безвозмездного использования спорных помещений не предполагалось. Указал также на затягивание рассмотрения дела со стороны ИП ФИО6 к.

Определениями арбитражного суда от 18.03.2025, от 12.05.2025, от 10.06.2025, от 10.07.2025, от 11.08.2025 рассмотрение дела неоднократно откладывалось с целью представления дополнительных пояснений и доказательства, а также с целью вызова и допроса свидетелей.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 07.07.2025 объявлялся перерыв до 10.07.2025, в судебном заседании 01.09.2025 объявлялся перерыв до 08.09.2025.

В судебном заседании 10.06.2025 арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца о допросе свидетелей ФИО10 и ФИО7

Из пояснений свидетеля ФИО10 следует, что она работала в 2010 году руководителем розничной сети в магазине «Океан», осуществляла контроль розничных точек. На вопрос истца пояснила, что ФИО11 является матерью ФИО12, пояснила, что сначала работала на ФИО11, а потом перевели на ФИО12 Свидетель пояснила, что в 2010 году перегородки не было, стояли стеллажи, туалет находился в коридоре, а погрузка и отгрузка товара происходила через специализированный вход. Свидетель на схеме помещения показала, где находится вход в магазин, отдел, туалет, специализированный вход для погрузки и отгрузки товара.

Из пояснений свидетеля ФИО7 следует, что отдел работал с 2015 по 2019 год, капитальной перегородки не было, погрузка и отгрузка товара происходила через специализированный вход. Свидетель в судебном заседании показал на схеме помещения магазина, где располагался его отдел, где располагался туалет, где осуществлялась погрузка и отгрузка товара.

06.08.2025 от ООО «Власта» поступили пояснения по делу, в соответствии с которыми общество сообщило:

- арендатору по договору от 18.05.2020 предоставлены в пользование в числе прочих именно помещение 34 площадью 20,3 кв.м и часть помещения 32 (зал) площадью 244кв.м., указанные в пункте 1.1. договора, в акте передачи по договору; в плане, прилагаемом к договору, передаваемые помещения обозначены. Помещения переданы в той конфигурации, которая обозначена в договоре.

- общество «Власта» не давало согласия, последующего согласия на производство демонтажа стены, разделяющей помещения 32 и 34, и ликвидации отдельного входа в помещение №34 из помещения коридора - пом.35. Факт сноса стены и ликвидации дверного проема не был своевременно и надлежащим образом зафиксирован предыдущим собственником - ООО «Власта». В период 2020-2022 обществом производилась ускоренная реализации нескольких объектов, оформление новых технических планов по фактическим конфигурациям на несколько объектов; разделение  (дробление) части нежилых помещений на помещения меньшего размера для возможной реализации объектов по частям.

- на основании договора аренды от 01.06.2021, заключенного между ООО «Власта» и ИП ФИО1 последнему предоставлено во владение и пользование помещения №№13,14,40, часть помещения 38. В этой связи для обеспечения доступа к арендуемым помещениям ООО «Власта» не возражало относительно использования коридоров - пом.35,15. Дверь между помещениями коридоров 15 и 58 отсутствует. Поэтому ИП ФИО1 самостоятельно и без дополнительных разрешений, по собственной инициативе мог входить в помещения 58, 4;

- подключения к системам горячего и холодного водоснабжения, канализации через помещения 32, 34, 28, 13, 14, 40, 38 в период действия договоров от 18.05.2020, и 01.06.2021, а также безучетного потребления - ООО «Власта» не санкционировало. Подобные условия, как и места расположения приборов учета, согласовываются непосредственно в договоре с соответствующим обозначением на схеме.

- при заключении договоров с ИП ФИО12, Донченко, Свариенко, ООО «Аурум» в поэтажные планы в ручную внесены данные о месте расположения торгового оборудования Арендаторов. Данные схемы не отображают действительной конфигурации помещений, а обозначают место нахождения арендуемой площади.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, не явились, представителей не направили.

Информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru, а также на общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие иных лиц.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований по доводам, изложенным в иске, пояснениях, отзыве.

Ответчик по первоначальному иску с первоначальными исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, встречный иск поддержал в полном объеме.

Третье лицо (ООО «Власта») в судебном заседании поддержал позицию изложенную в ранее направленных пояснениях.


Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Власта» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) 18.05.2020 заключён договор аренды (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещения № 28 (площадь 5,5 кв.м.), №34 (площадь 20,3 кв.м.), часть помещения №32 (площадь 244 кв.м.), расположенные в здании по адресу: <...> «Н»; кадастровый номер объекта: 19:01:010103:3003. Общая площадь переданных в аренду помещений - 269,8 кв.м. (из них 110 кв.м. - для использования в качестве торговой площади, 159,8 кв.м. - для использования в качестве складской площади).

В соответствии с пунктом 1.3. договора, реорганизация организации – арендодателя и/или перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

Договор аренды вступает в силу с 01.06.2020 и действует в течение 10 лет с момента его заключения (пункт 1.5. договора).

Пунктом 4.1.2 установлена обязанность арендодателя обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, посетителям арендатора. Арендодатель имеет право по техническим причинам (авария, ремонт и т.п.) ограничивать или запретить на необходимый срок эксплуатацию части арендуемого помещения и мест общего пользования с корректировкой условий аренды на период проведения указанных мероприятий (пункт 4.2.2. договора).

Пунктом 3.1. договора установлено, что сумма арендной платы за помещение за месяц составляет 160 000 руб. Арендатор производит арендную плату ежемесячно путем перечисления суммы, определенной настоящим договором, на расчетный счет арендодателя, не  позднее 15 числе текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.2. договора, помимо арендной платы арендатор обязан ежемесячно компенсировать арендодателю стоимость коммунальных расходов (платежей), связанных с пользованием помещения. Соответствующая сумма определяется на основании счетов коммунальных служб (ресурсоснабжающих организаций) и оплачивается арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, в течение 5 рабочих дней с момента их получения. В стоимость коммунальных расходов входит: плата за электроэнергию, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО. При этом, арендатор самостоятельно заключает договоры на охрану и техническое обслуживание системы охраны арендуемого помещения.

По акту приема-передачи от 01.06.2020 указанные помещения переданы арендатору.

Договор аренды от 18.05.2020 зарегистрирован 06.07.2020, запись регистрации №19:01:010103:3003-19/027/2020-13.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Власта» и индивидуальным предпринимателем ФИО13 24.06.2022 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым покупателю 01.07.2022 передано нежилое помещение площадью 483,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Крылова, д. 84, строение 1, помещения 2Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н.

01.07.2022 зарегистрирован переход права и собственником указанных выше объектов стала ИП ФИО13.

Ответчик по первоначальному иску уведомил истца о смене собственника арендуемого помещения 2,5,6,7,8,9,10, и просил осуществлять арендные и иные платежи по реквизитам нового собственника.

Как следует из искового заявления, в период пользования с 01.07.2022 по 03.12.2024 арендованными помещениями между истцом и ответчиком не возникало каких-либо разногласий и препятствий, всегда сохранялись партнерские отношения.

01.09.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО13 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды б/н (на аналогичных условиях), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещение №38 (площадь 2,7 кв.м.), расположенное по адресу: <...> «Н», кадастровый номер объекта: 19:01:010103:3003, для использования под склад.

В соответствии с пунктом 1.5. договора, договор вступает в силу с 01.09.2023 и действует в течение 11 календарных месяцев с момента его заключения. Если за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не уведомит в письменной форме другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, то договор считается пролонгированным на тех же условиях и тот же срок. Количество пролонгаций не ограничено (пункт 1.6. договора).

Поскольку 04.12.2024 ИП ФИО6 к. без каких-либо предварительных предупреждений заблокировала для истца выход из торгового зала в коридоры, ведущие к местам разгрузки товара, санузлу, к комнате с электрощитовой, а также доступ к помещению №38, находящемуся в аренде у истца с 01.09.2023, истец по первоначальному иску 05.12.2024 составил акт в присутствии сотрудников торгового магазина, о том, что 04.12.2024 в 14 часов 40 минут представителем ответчика без каких-либо уведомлений и предупреждений был ограничен доступ во все помещения общего пользования и в помещение № 38, где расположен агрегат ИП ФИО1 Уведомлений об аварийных ситуациях (п.4.2.2. договора), при которых может быть ограничен доступ арендатор не получал.

ИП ФИО1 05.12.2024 направил в адрес ИП ФИО6 к. претензию № 99/2024 о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом, в которой просил незамедлительно решить вопрос с доступом арендатора к арендуемому имуществу и обеспечить возможность использования арендуемых торговых площадей по их прямому назначению.

05.12.2024 истец также подал заявление о факте совершения правонарушения в Прокуратуру города Абакана исх. № 100/24 и в УМВД России по городу Абакану исх. № 101/2024.

ИП ФИО6 к. 06.12.2024 в ответе на претензию отклонила ее, указав возможность досрочного прекращения договорных отношений, а также уведомила об увеличении арендной платы до 176 000 руб. предложила истцу за свой счёт перенести электросчётчик и щит по управлению пожарной сигнализации с общего коридора в торговый магазин.

06.12.2024 истец в письме исх.№ 102/24 повторно предложил предоставить доступ к закрытым помещениям общего пользования и предложил подготовить и подписать дополнительное соглашение в части изменения стоимости арендной платы.

09.12.2024 истец уведомил ИП ФИО6 к. за исх. № 103/2024 о том, что в силу п.4.2.2. договоров аренды от 18.5.2020 и 01.09.2023, воспользуется правом производить любые отделимые улучшения и сделает санитарную точку в арендуемом помещении. По окончании действия договоров отделимые улучшения будут убраны, все приведено в порядок и передано арендодателю в состоянии не хуже первоначального с учетом естественного износа.

В ответе на письма ИП ФИО6 к. отказала в проведении скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, реконструкций, переоборудования.

10.12.2024 истец за исх. № 104/2024 направил в адрес ответчика (по электронной почте) ответчику требование об устранении препятствий в пользовании арендованных помещений и рассмотреть возможность использования помещений общего пользования на платной основе путём внесения дополнений в действующий договор аренды.

На запрос ИП ФИО1 ООО «Власта» письмом от 19.12.2024 сообщило, что на момент заключения договора аренды от 18.05.2020 по вышеуказанному объекту ИП ФИО1 являлся не единственным арендатором; санузлом, расположенном в помещении №4 (согласно схеме вышеуказанного нежилого помещения) разрешалось пользоваться всем арендаторам, а коридоры к туалету (помещения №35, №15, №58) являлись местами общего пользования. Также на момент заключения договора аренды от 18.05.2020 ИП ФИО1, как и другим арендаторам, разрешалось пользоваться местом разгрузки товара (дебаркадером). Установка пожарной сигнализации в помещении №56 осуществлялась с согласия арендодателя.

Актом осмотра от 30.07.2025, подписанным обеими сторонами произведен осмотр помещения по адресу: <...>, пом.2Н в границах арендуемых помещений по договору аренды от 18.05.2020, по результатам которого установлено, что водоснабжение (ГВС/ХВС) и водоотведение в торговом зале магазина имеется только в одном месте (согласно приведенной схеме); отводы водоснабжения (ГВС, ХВС) смонтированы в торговом зале магазина с подачей из цокольной части здания (подвала) (трубы диаметром 20 мм, металлические), исправные, без подтеканий. Вокруг выходов труб водоотведения пол покрыт керамической плиткой без каких-либо сколов и отверстий в подвал. На каждом сгоне труб установлен вентиль с металлическим шлангом в закрытом состоянии, вентили закрыты, протеканий нет. Рукомойник (иное оборудование) для потребления воды (ГВС/ХВС) в месте водоотводов - отсутствует, настенных креплений нет, водосчетчики не установлены. В подвальной части установлен основной вентиль по подаче водоснабжения на 1 этаж торгового зала к месту осмотра. Отключение подачи воды в место осмотра возможно только с подвала и только собственником здания. Пластиковая канализационная труба серого цвета, расположенная над полом на расстоянии 15 см., диаметр трубы -50 мм имеет 3 (три) присоединения, два из которых предназначены для дренажной системы, по которой происходит отвод конденсата из холодильного оборудования, используемого в арендуемом торговом помещении один для конденсата из системы кондиционирования /торгового помещения. Для отвода конденсата, появляющегося на испарителе/внутреннего блока во время преобразования и охлаждения газа. Слив представляет собой трубку, в которую сливается конденсат из кондиционера. При этом система состоит из нескольких компонентов: соединительных труб, трубопровода и насосной системы, все соединения герметичны, дренажные трубы представляют собой шланги с необходимым сопротивлением и другими техническими характеристиками. Канализационная труба, предназначенная для слива конденсата от холодильного оборудования и кондиционера, имеет выход из пола покрытого керамической плиткой, герметично замазано, следов взлома и недавнего подключения не имеет. Со стороны представителя ФИО6 к. сделаны замечания в акте: подвал не осматривался, информация по отводам не подтверждается; канализационная труба – труба общей канализации, не для слива конденсата, но подключено неизвестными лицами для слива конденсата; на 10:00 30.07.2025 патрубки и шланг от вентилей ГВС и ХВС дальнейшего присоединения не имеют.

Поскольку неправомерные действия ответчика причиняют истцу существенные неудобства и создают угрозу безопасности работникам и посетителям торгового магазина: отсутствие воды, отсутствие пожарного эвакуационного выхода, отсутствие туалета, отсутствие мест разгрузки товара, а ответчиком не устранены препятствия в пользовании имуществом, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящими  требованиями.

Основанием для предъявления встречного искового заявления явилось допущенные нарушения условий договора арендатором, а также причинении вреда имуществу арендодателя.


Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо в случае нарушения своего права вправе обратиться за судебной защитой с использованием способов, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо иными нормами закона.

По своей правовой природе заключенные между сторонами договоры являются договорами аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 ГК РФ.

Из статей 309 - 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из пункта 1 статьи 606 ГК РФ следует, что договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Договор аренды считается исполненным с момента реальной передачи арендатору имущества во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Факт передачи ИП ФИО1 в аренду спорных помещений по заключенным договорам аренды подтвержден представленными в материалы дела актами приема-передачи и сторонами не оспаривается.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, ИП ФИО1 указал, что арендодателем чинятся препятствия в пользовании арендованным имуществом (торговых площадей) по их прямому назначению.

Возражая против первоначального иска и предъявляя встречный иск, ИП ФИО6 к. указала, что арендатором допущены нарушения условий договора, а имуществу арендодателя причинен вред, в связи с чем, просила расторгнуть договор аренды от 18.05.2020 б/н. В обоснование заявленного встречного иска ИП ФИО6 к. ссылалась на положения пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 619 ГК РФ.

Рассмотрев требование ИП ФИО6 к. о расторжении договора аренды от 18.05.2020 б/н, суд пришел к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с абзацем шестым статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Таким образом, системное толкование приведенных выше положений ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом досрочно в случаях, прямо предусмотренных пунктами 1 - 4 статьи 619 ГК РФ, а также в иных случаях, установленных договором аренды.

Как следует из материалов дела, пунктом 6.1. договора аренды от 18.05.2020, определено, что договор может быть расторгнут досрочно в порядке, предусмотренном настоящим договором и действующим законодательством РФ, в том числе в случаях: нарушения сторонами условий договора аренды; по соглашению сторон.

Факт нарушения ИП ФИО1 условий договора аренды от 18.05.2020 судом не установлено, напротив истец по первоначальному иску подтвердил использование имущества по назначению, осуществление регулярных арендных платежей, платежей за коммунальные услуги и услуги по охране объекта.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод о том, что демонтаж спорной стены был осуществлен индивидуальным предпринимателем ФИО3, подлежит отклонению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела приложение № 1 договора аренды от 18.05.2020 в графической части предусматривает наличие стены.

Договор аренды от 01.09.2023, заключенный между ИП ФИО13 и истцом в приложении № 1 также предусматривает наличие стены.

Вместе с тем из представленных в материалы дела договоров, заключенных предыдущим собственником (ООО «Власта») усматривается следующее.

В договоре аренды от 29.03.2017, заключенном между ООО «Власта» и ООО «Аурум» в приложении № 1 стена обозначена.

В договоре от 02.08.2019, заключенном между ООО «Власта» и ИП ФИО1 в приложении № 1 стена отсутствует.

В договоре от 01.06.2021, заключенном между ООО «Власта» и ИП ФИО14 стена отсутствует.

Ответчик о фальсификации указанных доказательств не заявил.

При этом необходимо отметить, что в приложении № 1 к обозначенным выше договорам приложена схема помещения 1 этажа в отношении одного и того же объекта аренды.

Третье лицо (ООО «Власта») не пояснило причины таких расхождений.

Кроме того, на всех схемах-приложениях к договорам аренды за периоды 2009-2015 помещение № 34 обозначено как помещение № 7, спорная стена отсутствовала.

В то же время технический паспорт от 2016 года, представленный в материалы дела ответчиком, указывает на наличие стены.

Учитывая наличие указанных расхождений, судом было удовлетворено ходатайство о допросе свидетелей, из пояснений которых следует, что в период 2010, с 2015 по 2019 годы стена отсутствовала. У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей.

Таким образом, в материалы дела не представлено объективных доказательств демонтажа стены индивидуальным предпринимателем ФИО3 и наличия последней в мае 2020 года - на момент заключения спорного договора. Здесь же необходимо отметить, что заключая договор аренды от 01.09.2023, стороны использовали в качестве приложения к договору схему, в которой стена была обозначена. Каких-либо претензий к истцу ответчик на момент заключения данного договора не предъявлял.

Довод о том, что индивидуальный предприниматель осуществил несанкционированное подключение к ранее демонтированным и заглушенным трубам ХВС и ГВС суд находит неподтвержденным.

Из акта осмотра от 30.07.2025 и фотографий к нему усматривается, что «врезка» в систему водоснабжения осуществлена в подвальной части задания, куда отсутствует доступ арендатора.

В материалы дела не представлен проект на внутреннюю систему отопления, горячее и холодное водоснабжение, канализацию, акты, представляемые при приемке систем в эксплуатацию, схемы систем отопления, ГВС и ХВС. Ходатайство о проведении экспертизы не заявлено.

Из пояснений свидетеля ФИО15 следует, что в его обязанности входило подключение арендаторов к горячему, холодному водоснабжению. ООО «Сладкарница» делали врезку в трубы горячего и холодного водоснабжения и делали подключения к трубе канализации. Также свидетель пояснил, что арендатор самостоятельно не сможет сделать врезку, так как все было под контролем сотрудников ООО «Власта». Пояснил, что для ИП ФИО1 и ООО «Аурум» не делал никаких работ.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 в ходе судебного разбирательства не оспаривал установку санитарной точки, установку биотуалета, что обусловлено отсутствием доступа в туалетную комнату.

Переписка с ФИО16 правового значения не имеет, а доводы ответчика о том, представитель истца (ФИО9) вступил в сговор с целью фальсификации доказательств, суд находит несостоятельными. То обстоятельство, что представитель истца готовил для третьего лица (ООО «Власта») пояснения, дает суду основания критически отнестись к таким пояснениям.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску не представлено в материалы дела доказательств существенного ухудшения арендуемого имущества, иных оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных условиями договора и действующим законодательством.

Таким образом, в рассматриваемом случае основания для расторжения договора аренды от 18.05.2020 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450, статьей 619 ГК РФ, отсутствуют.

Рассмотрев первоначальные исковые требования об обязании ИП ФИО6 к устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом, суд полагает их подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В рассматриваемом деле требование о нечинении препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности квалифицируется судом как договорный иск арендатора к арендодателю об устранении препятствий в использовании, переданного в аренду имущества. Указанное требование не может быть квалифицировано как негаторный иск, основанный на статье 304 ГК РФ, поскольку негаторный иск относится к категории вещно-правовых исков, предъявление которых возможно в отсутствие между сторонами договорных отношений, в том числе ранее существовавших.

Указанный правовой подход основывается на толковании статей 304, 305 ГК РФ, которые предоставляют право на негаторный иск арендатору против третьих лиц, но не против арендодателя, поскольку с последним он связан либо был связан договорными отношениями.

Правовой подход, предусматривающий невозможность предъявления вещно-правового иска к стороне по договору, выработанный высшими судебными инстанциями для случаев предъявления виндикационных исков (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), в полной мере распространяется и на негаторные иски, учитывая телеологическую направленность соответствующего толкования.

На невозможность предъявления негаторного иска к стороне по договору аренды указывается в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Это в полной мере отвечает гражданско-правовой доктрине, поскольку обязательственные правоотношения как относительные, т.е. характеризующиеся полной определенностью участвующих в них лиц, могут быть нарушены лишь контрагентом по обязательству, личность которого заранее известна.

Таким образом, истцом фактически заявлено требование о надлежащем исполнении условий арендных договоров.

Суд отклоняет довод ответчика о пропуске срока исковой давности, как необоснованный, поскольку требование истца не направлено на изменение условий, действующего договора аренды. По этой же причине суд не усматривает оснований для оставления первоначального иска без рассмотрения.

Выбранный способ защиты предоставлен истцу с учетом свойственного договору аренды права следования. Поскольку суть данного права заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора, необходимо уяснить содержание прав и обязанностей сторон договора.

Исходя из смысла положений пунктов 4.1.2, 4.2.2 договоров следует, что арендатору предоставлена возможность пользоваться местами общего пользования (а на арендодателя возложена обязанность предоставить беспрепятственный доступ сотрудникам, транспорту), а выполнение обязанности арендатора компенсировать коммунальные расходы, обязанности по организации и обслуживанию систем охраны (пункт 3.2) и поддержание в надлежащем состоянии систем охранно-пожарной сигнализации невозможно без использования помещения туалета, где проходит система водоотведения и коридора, где расположена электрощитовая. Указанные помещения являются местами общего пользования.

Относительно использования помещения для разгрузки товара суд отмечает, что возможность такого использования предопределена как целью заключения договора аренды - для торговой деятельности (помещения, передаваемые в аренду, включают в себя торговую и складскую площадь), обязанностью арендодателя, зафиксированной в пункте 4.1.2, так и предшествующим поведением собственника (до декабря 2024 года отсутствовали препятствия в использовании спорных помещений).

Обратное материалы дела не содержат.

Резюмируя вышеизложенное, суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего организацию совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения может указать руководителя или иное лицо, на которых возлагается исполнение решения, а также срок исполнения

Таким образом, исковые требования истца следует удовлетворить и обязать ответчика по первоначальному иску устранить препятствия в пользовании имуществом: предоставить доступ в коридор (помещение №35) для доступа в арендуемое помещение № 38, передав ключи от помещений № 35 и 38; предоставить доступ в коридоры (помещения № 35,15,58) для доступа в помещение общего пользования – туалетную комнату и доступа к электрощитовой, передав ключи от помещений № 4 и 56.

Остальные доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Настоящее решение считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом или вручены под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования:

обязать индивидуального предпринимателя ФИО13 устранить препятствия в пользовании имуществом:

предоставить доступ в коридор (помещение №35) для доступа в арендуемое помещение № 28, передав ключи от помещений № 35 и 38;

предоставить доступ в коридоры (помещения № 35,15,58) для доступа в помещение общего пользования – туалетную комнату и доступа к электрощитовой, передав ключи от помещений № 4 и 56.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО13 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15 000 руб. расходов по государственной пошлине, уплаченной по платежному поручению от 27.12.2024 № 4291.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья                                                                                                                            П.В. Лобынцев