Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А40-23672/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-23672/17-60-218
17 ноября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – сотрудник, по доверенности от 21.02.2017г. №33-Д-271/17

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» (ОГРН 1027700414818, ИНН 7713177275, 127224, г.Москва, пр-д Студеный, д. 26, дата регистрации: 10.04.1998г.) о взыскании 5.924.965руб. 81коп.; о выселении и об обязании передать помещения в освобожденном виде

Установил:

Департамента городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» о взыскании 5.924.965руб. 81коп., в том числе 5 529 434 руб. 40 коп. - долг по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.08.2016; 395 531 руб. 41 коп. - пени по договору за период с 06.08.2015 по 31.08.2016, на основании договора аренды от 30.11.1998 № 03-00946/98, о выселении ООО «САНИТА-ФИШ» из нежилого помещения площадью373,6кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1,помещение № II, комнаты 1, 1а, 1б, 1а, 1г, 1д, 2-20) и обязать передать помещения в освобожденном виде Департаменту, в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 314, 330, 606, 614 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договора аренды от 30.11.1998 №03-00946/98.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва по делу, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суд не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей ответчиков в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

30.11.1998 между Департаментом и ООО «САНИТА-ФИШ» заключен договор аренды №03-00946/98 на нежилое помещение площадью 373,6 кв.м, расположенное по адресу:<...>, на срок действия с 30.11.1998 по 30.11.2013.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

20.09.2005 произведена государственная регистрация договора аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделокс ним 20.09.2005 сделана запись регистрации №77-77-02/061/2005-990.

Данное нежилое помещение является собственностью города Москвы, очем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделокс ним 10.03.2004 сделана запись регистрации №77-01/02-014/2004-660.

Согласно условию п.5.1 вышеуказанного договора ответчик обязалсяоплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с уведомлениями от 23.12.2013 №33-А-177330/13-(0)-0 и №33-А-177329/13-(0) с 01.01.2014 по 30.06.2014 установлена ставка арендной платыв размере 3 500 руб. за 1 кв.м в год, с 01.07.2014 установлена ставка аренднойплаты в размере 11 814 руб. за 1 кв.м в год. В соответствии с уведомлениям от 24.12.2014 № 33-А-138138/14-(0)-0 с 01.01.2015 установлена ставка арендной платы в размере 12 995 руб. 40 коп. за 1 кв.м в год. В соответствии с уведомлениями от 27.11.2015 №33-А-206808/15-(0)-0 и № 33-А-206184/15-(0) и предложениями от 27.11.2015 №33-А 207904/15-(0), №33-А-208141/15-(0), №33-А-208789/15-(0), №33-А-209012/15-(0) с 01.01.2016 установлена ставка арендной платы в размере 13 930 руб. 82 коп. за 1 кв.м в год.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы в период действия договора аренды за период с 01.07.2015 по 31.08.2016 ответчиком не исполнена, в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 5 529 434руб. 40коп.

Претензиями от 22.04.2016 №33-6-14890/16-(0)-1 и №33-6-14890/16-(0)-2,направленными ответчику 17.05.2016, предлагалось устранить допущенныенарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направленияпретензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанныепериоды на расчетный счет Департамента, а в случае неисполнения требований вустановленный срок, договор аренды от 30.11.1998 №03-00946/98 будетсчитаться расторгнутым через три месяца с момента направления претензий.

Претензионные требования истца исполнены не были.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.07.2015 по 31.08.2016, в сумме 5 529 434руб. 40коп., Департамент просит взыскать с ответчика данную сумму задолженности, с начисленными на нее пени за период с 06.08.2015 по 31.08.2016 в сумме 395 531руб. 41коп.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Возражения ответчика сводятся к несогласию с применением истцом рыночной ставки арендной платы по спорному договору аренды, а также ее размером.

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Так, в соответствии с п.5.1, вышеуказанного договора ответчик обязалсяналивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Согласно п. 5.4 Договора Арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовойстоимости 1 кв.м. строительства, изменении размера минимальной ставкиарендной платы или методики расчета.

Как следует из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства г. Москвы.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

С 01.01.2014 на основании постановлений Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП и от 25.12.2012 № 800-ПП действовала льготная ставка в размере 3 500 руб. 00 коп. за 1 кв.м в год. Предложениями от 23.12.2013 №33-А-177329/13-(0)-0, 33-А-177330/13-(0)70 с 01.07.2014 установлена рыночная ставка арендной платы в размере 11 814 руб. за 1 кв.м в год, что соответствует 367 809 руб. в месяц (без НДС).

Исходя из требований Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы» для субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные для города Москвы виды деятельности и арендующих объекты нежилого фонда площадью более 300 кв.м, либо арендующих объекты нежилогофонда площадью менее 300 кв.м и прошедших процедуру переоформления,применение минимальной ставки при расчете арендной платы возможнотолько на основании решения Комиссии.

Согласно п. 5.1 указанного Постановления необходимо направить вДепартамент городского имущества города Москвы или Комиссию обращение сприложением соответствующих документов.

Решение о предоставлении субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки с 01.01.2014 в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы в отношении ООО «САНИТА-ФИШ» не принималось в связи с отсутствием соответствующего обращения.

Кроме того, арендная плата в размере, указанном в предложениях №33-А-177329/13-(0)-0 и №33-А-177330/13-(0)-0 оплачивалась ответчиком вплоть до июля 2015 года, что подтверждается расчетом задолженности. Так, в июле 2015 года поступили платежные поручения №70 на сумму 250 000 руб. и №72 от 20.07.2015 на сумму 117 809 руб., что в общей сумме составляет 367 809 руб. 20 коп.

Уведомления об изменении ставки арендной платы направлены в адресответчика на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта всоответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведениеоценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником насовершение сделок с объектами государственной собственности.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» и Постановление Правительства Москвы 25.12.2012 N 809-ПП (ред. От 18.06.2014) «Об основных направлениях жилищной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в государственной казне города Москвы» являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Положения данных постановлений носят публичный характер иявляются обязательными.

В соответствии с 2.4. (в редакции постановления от 01.07.2013 №424-ПП) ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

В целях исполнения постановления Правительства Москвы №424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы были организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной недвижимости (Федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Федерации»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенногоДепартаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости исследуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет 14.10.2013 №880-14/2013-С и положительное Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Согласно отчету от 04.10.2013 №880-14/2013-Ар, оценщиком былиисследованы характеристики объекта, не требующие его натурного осмотра, в том числе, расположение относительно магистралей, станций метро, этажей,характеристики состояния, инженерного обеспечения, «тип входа» были приняты исходя из типичных для сегмента рынка, свойственного каждой группе объектов в недвижимости от их вида разрешенного использования.

НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительноеэкспертное заключение № 1173/11/13 от 06.11.2013г. на отчет от 04.10.2013 №880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условияхдоговора аренды находящихся в собственности города Москвы объектовжилого фонда, выполненный ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС».

Отношении указанного отчёта, выполненного ООО «АВЕРС» в рамках арбитражного дела № А40-69701/2014-28-577 определением суда от 06.02.2015 назначена комплексная оценочная и нормативно методическая экспертиза проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению РФЦСЭ при Минюсте России. Врезультате данной экспертизы установлено, что оспариваемый отчёт от 04.10.2013№ 880-14/2013-С полностью соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012№809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлениюжилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» присчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоровгоды, заключенных по результатам торгов)применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Таким образом, с 01.01.2015 ООО «САНИТА-ФИШ» установлена ставкаарендной платы в размере 12 995руб. 40коп. за 1 кв.м в год (предложение №33-А-138138/14-(0)-0).

С 01.01.2016 действует ставка арендной платы в размере 13 930руб. 82коп. за 1 кв.м в год (предложения от 27.11.2015 №33-А-207904/15-(0)-0 и№33-А-208141/15-(0)-0.

Исходя из п. 11 Информационного письма Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Доводы ответчика об оспаривании ставки арендной платы, определеннойдоговором, являются необоснованными и не соответствуют нормам действующегозаконодательства. Более того, ответчик при заключении договора аренды знал овозможном изменении ставки арендной платы, в связи с чем, позиция ответчикаявляется необоснованной. Более того, ответчик признал наличие задолженности, указанной в претензии, что подтверждается письмом ответчика от 07.07.2016 Исх. №11.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что ответчик подтверждение уплаты имеющейся задолженности не представлено, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 5 529 434 руб. 40 коп законными и обоснованными. Задолженность подлежит взысканию с ответчика на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ. Расчет истца, проверенный судом, является правильным и обоснованным. Контррасчет исковых требований ответчиком не представлен.

Истцом также заявлено о взыскании пени за период с 06.08.2015 по 31.08.2016 в сумме 395 531 руб. 41 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно условию п.6.1 договора аренды от 30.11.1998 №03-00946/98 принеуплате арендатором арендных платежей в установленные договором срокиначисляются пени по процентной ставке, равной 0,2% с просроченной суммы закаждый день просрочки.

В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 02.12.1999 №1369-РМ с24.01.2000 расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентнойставке, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РоссийскойФедерации.

Суд полагает, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств. Расчет пени судом проверен и признан правильным. Суд оснований для снижения пени не находит.

В соответствии со статьями 610, 621 ГК РФ на основании претензий от22.04.2016 №33-6-14890/16-(0)-1 и №33-6-14890/16-(0)-2 договор прекращен17.08.2016.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Учитывая, прекращение договора аренды требования истца о выселении из нежилых помещений, являющихся объектом аренды по договору аренды на нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 30.11.1998 № 03-00946/98, также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчиков в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 309, 310, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 123, 156, 167- 171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 127224, <...>, дата регистрации: 10.04.1998г.):

- в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) 5.529.434руб. 40коп. задолженности и 395.531руб. 41коп. пени, всего 5.924.965 (пять миллионов девятьсот двадцать четыре тысячи девятьсот шестьдесят пять) рублей 81 копейку;

- в доход федерального бюджета 58.625 (пятьдесят восемь тысяч шестьсот двадцать пять) рублей госпошлины.

Выселить Общества с ограниченной ответственностью «САНИТА-ФИШ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 127224, <...>, дата регистрации: 10.04.1998г.) из нежилого помещения площадью 373,6кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 1, помещение № II, комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2-20) и передать указанное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина