Решение от 5 июля 2022 г. по делу № А26-14270/2018

Арбитражный суд Республики Карелия


ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-14270/2018
г. Петрозаводск
05 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2022 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 185910, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Велт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 185035, <...>)

о взыскании 155 354 руб. 09 коп

и встречный иск об обязании уменьшить размер арендной платы по договору №31862 от 28.09.2015 и произвести перерасчёт арендных платежей за весь период

при участии представителя ООО «Велт» - ФИО2 (по доверенности от 10.03.2020)

установил:

администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велт» (далее - Общество) о взыскании 155 354 руб. 09 коп., из них 124 261,50 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды №31862 от 28.09.2015, 14 199,04 руб. - пени за период с 01 июля 2018 по 30 сентября 2018 года, 16 893,55 руб. - пени, начисленные на сумму основного долга, взысканного решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.09.2017 по делу А26-1977/2017.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 330, 420, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 64, 65 земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.02.2019 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 21.05.2019 производство по делу приостановлено до разрешения дела А26-12379/2018. Определением суда от 17.01.2022 производств по делу возобновлено.

Определением суда от 30.03.2022 к рассмотрению принят встречный иск ООО «Велт» к администрации об обязании уменьшить размер арендной платы по договору аренды №31862 от 28.09.2015 и произвести перерасчёт арендных платежей за весь период.

В судебном заседании представитель Общества поддержал встречный иск.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Судебное заседание в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителя истца по первоначальному иску.

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 28.09.2015 № 31862 аренды земельного участка общей площадью 1 197 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:124, расположенного по адресу: <...>, для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), сроком до 09.04.2063.

Согласно пункту 2.1 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 2 к договору аренды, и с 01.02.2017 составляет 492 994,03 руб. в год, ежедневная – 1350,6685 руб.

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем разового перечисления за каждый полный месяц до пятого числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,02% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с июля по сентябрь 2018, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и сроки, определенные договором.

Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 предоставлен обществу для размещения объекта торговли (эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами). Арендная плата по вышеназванному договору аренды определена в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» и в рассматриваемом периода составляла 18% от кадастровой стоимости, то есть 492 994 руб. 03 коп. в год.

Расчёт арендной платы за период с июля по сентябрь 2018 года выполнен в соответствии с договором аренды. При этом Общество указывает, что разрешенное использование земельного участка «Административные, офисные объекты многофункционального назначения, общественно-деловые центры; земельные насаждения, малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры» не соответствовало его фактическому использованию, соответствующему функциональному назначению объекта капитального строительства, что не может не влиять на размер арендной платы, который в соответствии с земельным законодательством связан именно с видом разрешенного использования.

В рамках дела А26-10348/2019 арендатор, ссылаясь на то, что существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124 не соответствует утвержденному в 2014 году классификатору видов разрешенного использования и фактическому использованию земельного участка, обратился в суд с требованием об определении с 16.01.2014 разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием в соответствии с функциональным назначением объекта капитального строительства "для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера".

Решением от 13.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.01.2022 и постановлением кассационной инстанции от 28.04.2022, в удовлетворении иска отказано.

Судебными актами по названному делу установлено, что между Администрацией и ЗАО "Велт Строй" заключен договор от 07.03.2007 аренды земельного участка площадью 2023 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:32 для строительства подземных предприятий общественного значения.

Администрацией 12.03.2013 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 10301000-40/13 объекта капитального строительства "Подземное предприятие общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном в районе пересечения пр. Ленина и ул. Кирова в городе Петрозаводске" общей площадью 3589,2 кв. м.

Письмом от 28.11.2013 N 111-38-544 Администрация предложила Обществу (собственнику объекта недвижимости) осуществить раздел земельного участка площадью 2023 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:32 с разрешенным использованием "для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера с фонтаном" с целью образования двух земельных участков ориентировочной площадью 1200 кв. м для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами) и ориентировочной площадью 800 кв. м для благоустройства сквера.

Постановлением Администрации от 27.12.2013 N 6745 в рамках рассмотрения заявления Общества утверждена схема расположения земельного участка общей площадью 1197 кв. м на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов в кадастровом квартале 10:01:0010122 для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Администрации от 12.03.2014 N 1147 образован земельный участок общей площадью 1197 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:124 для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами) из земель населенных пунктов путем раздела земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0010122:32, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе пересечения пр. Ленина и ул. Кирова, с разрешенным использованием земельного участка - "для размещения сквера с фонтаном".

Между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 28.09.2015 N 31862 аренды земельного участка общей площадью 1197 кв. м с кадастровым номером 10:01:0010122:124, расположенного по адресу: <...>, из земель населенных пунктов для размещения объекта торговли (эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами).

Договор заключен сроком на 49 лет (до 09.04.2063) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из сведений, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 имеет вид разрешенного использования: объекты торговли, общественного питания, территориальная зона - "Ог., зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения".

Отказывая в иске, суд указал на отсутствие оснований для изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124, поскольку это не основано на нормах действующего законодательства и противоречит условиям договора аренды. Приняв права и обязанности по договору аренды, арендатор выразил согласие на использование земельного участка в соответствии с конкретным видом разрешенного использования и не может по своему усмотрению без волеизъявления собственника (арендодателя) изменить этот вид.

Как указали суды, надлежащих и достоверных доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, а также, что участок не использовался для этих целей с 16.01.2014, не представлено.

В рамках настоящего дела арендатор указывает, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 фактически используется по разрешенному использованию, установленному для разделенного земельного участка 10:01:0010122:32, то есть «для подземного предприятия общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера», что соотносится с назначением «для благоустройства». Общество считает, что ранее на разделяемый участок и впоследствии в разрешительных документах на строительство подземного объекта фактически был установлен публичный сервитут и практически вся площадь спорного земельного участка в настоящее время представляет собой «общественное место», в связи с чем в приватизации земельного участка арендатору было отказано. При этом, как указывает Общество, лишь 01.02.2022 постановлением №197 Администрации был установлен публичный сервитут для прохода и проезда через земельный участок. Арендатор считает, что установление фактического публичного сервитута является ограничением его права и должно учитываться при определении размера арендной платы.

По ходатайству Общества судом назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости права ограниченного пользования земельным участком.

Согласно заключению эксперта №22-06/312 от 16.06.2022 (том 3 листы 16-133) рыночная стоимость права ограниченного пользования земельным участком за период с июля по сентябрь 2018 года составляет 51 364,73 руб.. Эксперт пришел к выводу, что разрешенное использование влияет на стоимость права ограниченного пользования земельного участка.

Разрешая спор, суд учитывает, что публичный сервитут в отношении земельного участка был установлен по заявлению Общества постановлением Администрации от 01.02.2022 №197, то есть действовал за рамками периода, рассматриваемого в настоящем деле.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 3 статьи 612 ГК РФ).

Обо всех обстоятельствах, связанных с разрешенным использованием земельного участка, арендатору было известно при заключении договора аренды №31862. Договор был заключен на оговоренных в нем условиях, в соответствии с которыми и был определен размер арендной платы в спорном периоде. В рамках дела А26-10348/2019 установлено отсутствие доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, а также, что участок не использовался для этих целей с 16.01.2014. Следует учесть, что публичный сервитут был установлен в 2022 году, тогда как в настоящем деле заявлено требование о взыскании арендной платы за период с июля по сентябрь 2018 года.

На основании изложенного, расчет арендной платы выполнен корректно и соответствует действующему законодательству, правовые основания для её уменьшения отсутствуют. В удовлетворении встречного иска суд отказывает.

Доказательств оплаты задолженности ответчик в материалы дела не представил. Требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,02% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Просрочка в арендных платежах подтверждена материалами дела.

Истец правомерно предъявил к взысканию пени за нарушение сроков оплаты. Согласно расчету истца сумма пени составила 31 092,59 руб. по состоянию на 30 сентября 2018 года на спорную задолженность и на ранее возникшую задолженность, взысканную решением по делу А26-1977/2017. Расчет неустойки судом проверен и признан верным, а требование об её взыскании – подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, требования Администрации подлежат удовлетворению, с отнесением на Общество расходов по уплате государственной пошлины и судебных издержек.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Велт" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 124 261,50 руб. арендной платы за период с июля по сентябрь 2018 года по договору аренды №31862 от 28.09.2015; 31 092,59 руб. пени за просрочку платежей, начисленных по состоянию на 30 сентября 2018 года на указанную задолженность, а также на задолженность, взысканную решением по делу А26-1977/2017;

- в бюджет Российской Федерации 5 661 руб. госпошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья


Шалапаева И.В.