Решение от 21 июля 2019 г. по делу № А41-47708/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47708/19
22 июля 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 09 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ДНТ "ЛЕСНОЕ" к Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области

О признании недействительным договора аренды в части.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Дачное некоммерческое товарищество «Лесное» (далее – ДНТ «Лесное», товарищество, ДНТ, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – КУМИ Одинцовского района, комитет, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании недействительным (ничтожным) пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от 19.07.2004 № 12059-Z, заключенный между ДНТ "ЛЕСНОЕ" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик в суд не явился, извещен надлежащим образом.

19 июля 2004 года был заключен договор аренды № 12059-Z (далее – договор) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с КН 50:20:0010215:64, площадью 41600 кв.м., по адресу Московская область Одинцовский район в районе с. Ромашково (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2006, договора от 09.06.2008 № 04/06.08/У о передаче прав и обязанностей арендатора, допсоглашения от 30.06.2010, допсоглашения № 2 от 23.03.2010), арендодатель – КУМИ Одинцовского района, арендатор – ДНТ «Лесное» (л.д. 11-43).

Согласно п. 2.1, срок аренды установлен на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 24.08.2005.

В пункте 4.3.2 договора аренды содержится условие о праве арендатора с согласия арендодателя и Министерства имущественных отношений Российской Федерации (его территориального органа) сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (л.д.13).

Полагая, что данное условие противоречит действовавшим и действующим нормам земельного законодательства, товарищество обратилось к арендодателю (в комитет) с заявлением о заключении дополнительного соглашения в целях изменения указанного пункта договора, заменив слова «с согласия арендодателя и Министерства имущественных отношений Российской Федерации (его территориального органа)» на «с обязательным уведомлением арендодателя».

Поскольку ответа не последовало, ДНТ обратилось в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В силу п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в действующей редакции, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды заключен в 2004 году, зарегистрирован в 2005 году.

На момент его заключения и госрегистрации действовала следующая редакция ч. 9 ст. 22 ЗК РФ:

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Суд отмечает, что часть 5 ст. 22 ЗК РФ в указанной редакции предусматривала, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Между тем, 24 марта 2005 года на Пленуме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации было принято Постановление № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 18 которого содержались разъяснения применения частей 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ в совокупности.

Пленум разъяснил, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, действовавшая редакция части 5 ст. 22 ЗК РФ в части возможности передавать права аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное, подлежала распространению только на аренду сроком до пяти лет.

Рассматриваемый договор заключен на 49 лет, следовательно, указанное условие ч. 5 ст. 22 ЗК РФ на него не должно было распространяться, что было разъяснено в постановлении ВАС РФ № 11 от 24.04.2005, принятом и действующем на момент регистрации договора аренды (24.08.2005).

На основании изложенного, в пункт 4.3.2 договора аренды о праве арендатора на передачу права аренды земельного участка третьим лицам и сдачу участка в субаренду, не должно было содержаться условие о том, что это возможно только с согласия арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

При данных обстоятельствах, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 137, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от 19.07.2004 № 12059-Z, заключенный между ДНТ "ЛЕСНОЕ" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в пользу ДНТ "ЛЕСНОЕ" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Возвратить ДНТ «ЛЕСНОЕ» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.. уплаченную по платежному поручению от 28.05.2019 № 25.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская