Решение от 24 ноября 2017 г. по делу № А41-63743/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-63743/17
24 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 01 ноября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "АРЕНДА СЕРВИС" (ИНН 5001060241, ОГРН 1075001000667)

третье лицо: КУИ Администрации городского округа Балашиха

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1412 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:041101:52,

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "АРЕНДА СЕРВИС" (далее – ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор № 1412 аренды земельного участка от 12.01.2010 года;

- обязать ООО «Аренда Сервис» возвратить арендодателю, Администрации Городского округа Балашиха, земельный участок, площадью 0,2700 га, расположенный по адресу: <...> км Щелковского шоссе, вблизи п. Восточный г. Москвы, с кадастровым номером: 50:15:041101:52, с видом разрешенного использования: для строительства и размещения авторемонтного центра с автомойкой и магазином.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами, ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не использует в соответствии с целевым назначением земельный участок, в связи с чем, истец просит расторгнуть договор аренды.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что 12.01.2010 года между Администрацией Городского округа Балашиха и ООО «Аренда Сервис», заключен договор аренды земельного участка № 1412 (далее - Договор), общей площадью 0,2700 га, расположенного по адресу: <...> км Щелковского шоссе, вблизи п. Восточный г. Москвы, с кадастровым номером: 50:15:041101:52, с видом разрешенного использования: для строительства и размещения авторемонтного центра с автомойкой и магазином.

Пунктом 2.1 Договора аренды № 1412 от 12.01.2010, срок аренды Участка установлен с 12.01.2010 по 11.01.2059 (49 лет).

Согласно п. 4.4.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно п. 4.1.1. Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании Земельного участка не по целевому назначению.

07.06.2017 Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха составлен Акт обследования Земельного участка с кадастровым номером 50:15:041101:52, при котором установлено, что земельный участок не огорожен, доступ свободный, на земельном участке располагается подъездная дорога с Щелковского шоссе в мкр. Янтарный и частично произрастает сорная травяная растительность, какие-либо земляные, либо строительные работы не ведутся.

На основании акта обследования, Администрация городского округа Балашиха направила в адрес ответчика досудебную претензию от 16.06.2017 г. № 1817исх с предложением устранить допущенные нарушение либо расторгнуть договор аренды.

Факт направления досудебной претензии подтверждается квитанцией от 17.06.2017 г. и описью вложения.

Поскольку в досудебном порядке ответчик на претензию истца не ответил, в связи с тем, что ответчик не приступил к использованию земельного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Доказательства соблюдения досудебного порядка представлены в материалы дела.

При таких обстоятельствах суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Исходя из системного толкования земельного и градостроительного законодательства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (ст. ст. 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, ответчиком подготовлены следующие инженерные изыскания: технический отчёт инженерно-геодезические изыскания; июль 2015 года, технический отчёт по результатам инженерно-геологических изысканий объекта: "Пятиэтажное общественное здание" по адресу: п. Щитниково, Балашихинский район Московской области (по договору № 55/15 от 22 сентября 2015 года), отчёт по результатам инженерно-экологических изысканий на территории проектируемого строительства договор № 10 от 26.04.16 г., Договор № МО-01-2016 на выполнение проектных работ от 11 февраля 2016 г., экспертное заключение по проектной документации № 46 от 05 мая 2016 г.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Судом установлено, что ООО «Аренда Сервис» проводит мероприятия по подготовке проектной документации и подготовке к строительству строительства, в том числе осуществляло защиту прав путем освобождения земельного участка с кадастровым номером 50:15:041101:52 от самовольно размещенных объектов, определению охранных зон и зон с особыми условиями использования. Следовательно, суд приходит к выводу, что общество осваивает земельный участок для его дальнейшего целевого использования. Доказательств нецелевого использования земельного участка в материалах дела не имеется.

Поскольку иных оснований для расторжения договора аренды земельного участка истцом не заявлено и материалами дела не подтверждается, суд приходит к выводу, что требования Администрации городского округа Балашиха являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г.Богатина