Решение от 26 ноября 2024 г. по делу № А56-19669/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19669/2024
27 ноября 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

товарищества собственников жилья «Новгородское»

к

Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,

ФИО1

о признании права общей долевой собственности на общее имущество,

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 23.09.2024,

установил:

товарищество собственников жилья «Новгородское» (далее – Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет):

- о признании права общей долевой собственности на общее имущество, а именно на нежилые подвальные помещения 6-Н и 9-Н, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, литер А;

- об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений, о праве собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2563, и помещение 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2563, расположенные по адресу: <...>, литер А.

Определением арбитражного суда от 15.04.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, этим же определением суд привлек ФИО1 к участию в деле в качестве соответчика.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В судебном заседании представитель Товарищества уточнил исковые требования, и просил:

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые подвальные помещения 6-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2563 и 9-Н с кадастровым номером 78:31:0001034:2567, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, литер А;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о праве собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2563, расположенное по адресу: <...>, литер А;

- исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о праве собственности ФИО1 на помещение 9-Н, кадастровый номер 78:31:0001034:2567, расположенное по адресу: <...>, литер А;

- взыскать с Ответчиков, в пользу ТСЖ "Новгородское", судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12000,00 рублей.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в судебном заседании, поддержали заявленные ранее позиции.

Представленные в судебном заседании документы приобщены в материалы дела.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Товарищество на основании Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (Протокол №1 от 27.12.2005г.) и в соответствии с Уставом управляет и обеспечивает содержание, ремонт и эксплуатацию имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...> лит. А, дом 25 лит. Б, дом 27 лит А (далее по тексту – многоквартирные дома).

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

Согласно подпункту "а" пункта 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, оборудование.

Обращаясь в арбитражный суд Товарищество указывало на то, что помещения 6-Н и помещение 9-Н были расположены в подвале многоквартирного дома и, по мнению Товарищества, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Согласно техническим паспортам дома от 1971, 1996, 2005, 2020 годов, поступившим из ГБУ «ГУИОН», многоквартирный дом построен в 1952г.

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и всего нежилого фонда являлась Российская Федерация.

В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление №3020-1) объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к Постановлению №3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) (в Санкт-Петербурге - в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона РФ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» - в государственную собственность Санкт-Петербурга).

В абзаце 2 пункта 1 Приложения 3 к Постановлению №3020-1 поименован нежилой фонд находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 №15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении №3 к Постановлению №3020-1, являются объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга - государственной) собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург является собственником спорного Помещения с даты вступления в силу Постановления №3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того оформлено ли это право в установленном порядке. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Помещения носила правоподтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, осуществляется в порядке, предусмотренном распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 №1357-р «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости» (далее - Распоряжение №1357-р).

Пунктом 3 Распоряжения №1357-р установлено, что документом, подтверждающим право государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, является выписка по объектам недвижимости из Реестра собственности Санкт-Петербурга (Часть 1. Недвижимое имущество).

Помещения 6-Н и 9-Н были учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга, основанием возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещения являлся пункт 2 Постановления Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991.

Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорные Помещения в Едином государственном реестре недвижимости произведена 27.12.2022 (Помещение 6-Н, № записи 78:31:0001034:2563-78/011/2022-1) и 20.01.2023 (Помещение 9-Н № записи 78:31:0001034:2567-78/011/2023-1).

В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 №98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга» Комитет осуществляет приватизацию государственного имущества Санкт-Петербурга, за исключением приватизации жилых помещений.

Комитетом было издано распоряжение от 29.11.2023 №3098-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д.25, лит.А, пом.9-Н», в соответствии с которым 19.03.2024 был проведен открытый аукцион в электронной форме по продаже Помещения 9-Н, победителем аукциона был признан ФИО1, с которым был заключен договор №1458-НП/И купли-продажи нежилого помещения от 21.03.2024, Помещение 9-Н было передано ФИО1 по акту приема-передачи от 10.04.2024, право собственности ФИО1 зарегистрировано 11.04.2024 № 78:31:0001034:2567-78/011/2024-3.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О, по смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010г. №13391/09, такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения №3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 №84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в МКД по адресу: Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 25, литера А - 03.10.1992.

По сведениям, предоставленным ГБУ «ГУИОН, по состоянию на дату текущей инвентаризации, предшествующей приватизации первой квартиры в доме, помещения 6-Н и 9-Н были сформированы в качестве самостоятельных объектов учета - нежилых помещений с назначением и использованием, указывающим на их самостоятельное использование; помещение 6-Н было учтено с назначением: нежилое, с использованием: склад, сведения о наличии оборудования, предназначенного для обслуживания дома, отсутствуют; помещение 9-Н было учтено с назначением: нежилое, с использованием: служебное (пустует), кладовая Ж.К., оборудование, предназначенное для обслуживания дома: отсутствует.


Товарищество не оспаривает тот факт, что помещения являются самостоятельными объектами, доказательства использования помещений для нужд Товарищество в материалы дела не представлены.

По мнению Товарищество, передача помещение подтверждается Приемо-сдаточным акт многоквартирного дома № б/н от 21.06.2006г. которым Государственное учреждение "Жилищное агентство Центрального района" передало Товариществу многоквартирные дома включая спорные помещения.

К данному Акту приложено Авизо №70, содержащее записи о площади передаваемых помещений и их балансовой стоимости, с обозначением принадлежности (гос. собственность/частная собственность). Данный документ согласован с Жилищным комитетом и завизирован подписью Председателя и главного бухгалтера Жилищного комитета 23.10.2007г.

В представленном в материалы дела Акте действительно поименованы помещения 6-Н и 9-Н в составе многоквартирного дома, вместе с тем распорядительный документ на передачу Товариществу спорных помещений в пользование и/или на каких либо иных условиях в материалы дела не представлено.

Жилищное агентство не имело полномочий на распоряжение имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, и не могло передать расположенные в доме помещения в долевую собственность без согласия Комитета. Комитетом решение о передаче помещений в доме в долевую собственность домовладельцев не принималось.

Доказательства поступления спорных помещений в собственность Товарищества в материалы дела не представлено. Доказательства регистрации права собственности на спорные помещения за Товариществом в материалы дела не представлено.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Довод Товарищество о наличии в спорных помещениях технологического оборудования не может быть принят судом.

Положениями СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 22.09.2003 № 170, Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации от 24.03.2003 №115, инженерное оборудование, расположенное в многоквартирном доме и предназначенное для его обслуживания, подразделяется на инженерное оборудование, не влияющее на статус помещения (транзитные инженерные коммуникации), и инженерное оборудование, служащее основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома (технологическое оборудование).

При этом под технологическим оборудованием понимаются инженерные узлы, предназначенные для обеспечения технологических процессов функционирования инженерных 5 систем здания. Помещение в целом классифицируется как технологическое (предназначенное для обслуживания многоквартирного дома), в случае, если в нем расположено технологическое оборудование, в силу чего, помещение имеет единственную цель использования - размещение такого оборудования. Это связано с тем, что для размещения технологического оборудования в обязательном порядке выделяются специально предназначенные помещения. Помещение же, в котором находятся лишь транзитные инженерные коммуникации, может использоваться самостоятельно, и в целом технологическим помещением не является.

Таким образом, к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение - размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.

Существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием МКД (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2010 №33-15443/2010).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание правовую природу заявленного требования, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, установление которых требовалось с учетом предмета спора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.