Решение от 4 июля 2019 г. по делу № А40-197975/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-197975/18
05 июля 2019 г.
г. Москва


10-1108

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2019 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе: судьи Пуловой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пугачевым А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО "ОРБАНК" (ИНН 6454002730, ОГРН 1026400001803)

к ООО "СберСтройИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Калужской области, Администрация г. Обнинска Калужской области

об обязании зарегистрировать право собственности на вновь созданные объекты недвижимости, в возведенном жилом доме по адресу: <...> поставленные на кадастровый учет,

при участии:

от истца: ФИО2 по дов. №7 от 11.02.2019г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. №7 от 17.09.2018г.,

от третьих лиц: не явился, не извеще,.

от ООО «Валенсия»: ФИО2 по дов. №б/н от 05.10.2018г.,

УСТАНОВИЛ:

АО общество "Орбанк" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СберСтройИнвест" об обязании зарегистрировать право собственности на вновь созданные объекты недвижимости, в возведенном жилом доме по адресу: <...>.

Основанием заявленных требований явились следующие обстоятельства.

25.04.2017г. между АО «ОРБАНК» (залогодержатель) и ООО «СберСтройИнвест» (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств залогодателя – должника по кредитному договору №1979-кл от 25.04.2017г.

Предмет залога – право аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:27:020301:334.

Право аренды на момент заключения договора залогодателю принадлежало на основании договора аренды земельного участка №А-45-2016 от 08.09.2016г., заключенного с Администрацией г. Обнинска, договор был зарегистрирован 21.102016г.

Срок аренды – 3 года с момента государственной регистрации.

На земельный участок была зарегистрирована ипотека в пользу АО «Объединенный резервный банк».

Земельный участок предоставлен залогодателю – застройщику для завершения строительства многоквартирных домов (ипотека зарегистрирована 28.06.2017г.)

Согласно п.1.11 договора залога возводимые стены становятся предметом залога по настоящему договору.

В настоящее время застройщиком на участке возведен жилой дом (адрес: <...>), дом введен в эксплуатацию, зарегистрирован как объект недвижимости в ЕГРН. Квартиры и нежилые помещения в доме поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости, однако в отношении части жилых и нежилых помещений сведений о правообладателе и об обременении ипотекой по договору залога не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 64 ФЗ-102 при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

05.06.2018г. залогодержатель обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости на основании ч.2 ст. 20 Закона об ипотеке.

Государственная регистрация приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Истец полагает, что в данном случае имеется возможность применить к рассматриваемым отношениям предусмотренный частью 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которым застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что квартиры с номерами 25 (кад. номер 40:27:020301:517); 27 (кад. номер 40:27:020301:519); 49 (кад. номер 40:27:020301:541) проданы по договорам участия в долевом строительстве третьим лицам в 2015, 2016 годах, в доказательство чего представлены копии договоров и актов; квартиры с номерами 16 (кад. номер 40:27:020301:508); 67 (кад. номер 40:27:020301:559); 139 (кад. номер 40:27:020301:631); 149 (кад. номер 40:27:020301:641) находятся в собственности муниципального образования города Обнинск, право собственности на данные квартиры зарегистрированы 23.08.2018, 17.08.2018, 20.08.2018, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости; квартиры с номерами 34 (кад. номер 40:27:020301:526); 58 (кад. номер 40:27:020301:550); 78 (кад. номер 40:27:020301:570); 107 (кад. номер 40:27:020301:599); 138 (кад. номер 40:27:020301:630) переданы в собственность третьим лицам на основании договоров мены жилых помещений, что подтверждено договорами.

Квартиры 16, 67, 139, 149 переданы в собственность муниципального образования г. Обнинск, кроме того, 31.08.2018 прекращена регистрационная запись об обременении ипотекой права аренды.

Возведенный дом вместе с квартирами попал под программу развития застроенной территории поселка Мирного на основании договора от 25.01.2013 N 01-28/16 о развитии застроенной территории г. Обнинска в границах 26 мкр., заключенного ООО "ССИ" и Администрацией г. Обнинска.

Спорные квартиры были переданы в муниципальную собственность в рамках исполнения ответчиком своих обязательств по договору от 25.01.2013 N 01-28/16 о развитии застроенной территории г. Обнинска в границах 26 мкр.

Определением суда от 03.06.2019г. произведена замена стороны истца на ООО «ВАЛЕНСИЯ».

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в судебном заседании от 04.07.2019г. истец представил уточненное исковое требования, в котором просит суд обязать ООО «СберСтройИнвест» в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда передать в Росреестр Калужской области необходимые документы и уплатить обязательные пошлины для регистрации своего права собственности на вновь созданные объекты недвижимости с одновременной регистрацией ипотеки в пользу ООО «Валенсия» в возведенном жилом доме по адресу: <...>, поставленные на кадастровый учет, а именно: квартиры с номерами 3 (кад. номер 40:27:020301:676); 6 (кад. номер 40:27:020301:679); 16 (кад. Номер 40:27:020301:508); 25 (кад. номер 40:27:020301:517); 27 (кад. номер 40:27:020301:519); 34 (кад. Номер 40:27:020301:526); 36 (кад. номер 40:27:020301:528); 38 (кад. Номер 40:27:020301:530); 39 (кад. Номер 40:27:020301:531); 49 (кад. Номер 40:27:020301:541); 57 (кад. номер 40:27:020301:549); 58 (кад. Номер 40:27:020301:550); 62 (кад. номер 40:27:020301:554); 65 (кад. номер 40:27:020301:557); 67 (кад. номер 40:27:020301:559); 72 (кад. номер 40:27:020301:564); 78 (кад. номер 40:27:020301:570); 97 (кад. номер 40:27:020301:589); 99 (кад. номер 40:27:020301:591); 106 (кад. номер 40:27:020301:598); 107 (кад. номер 40:27:020301:599); 136 (кад. номер 40:27:020301:628); 138 (кад. номер 40:27:020301:630); 139 (кад. номер 40:27:020301:631); 149 (кад. номер 40:27:020301:641); 161 (кад. номер 40:27:020301:653); 164 (кад. номер 40:27:020301:656); 165 (кад. номер 40:27:020301:657); 166 (кад. номер 40:27:020301:658); нежилые помещения с номерами 207 (кад. номер 40:27:020301:659); 209 (кад. номер 40:27:020301:660); 211 (кад. номер 40:27:020301:662); 212 (кад. номер 40:27:020301:663); 213 (кад. номер 40:27:020301:664); 214 (кад. номер 40:27:020301:665); 215 (кад. номер 40:27:020301:666); 216 (кад. номер 40:27:020301:667); 217 (кад. номер 40:27:020301:668); 218 (кад. номер 40:27:020301:669); 219 (кад. номер 40:27:020301:670); 220 (кад. номер 40:27:020301:671); 222 (кад. номер 40:27:020301:673).

Пресечь действия ООО «СберСтройИнвест» по отчуждению любым способом (возмездному или безвозмездному) до момента внесения записи об ипотеке в пользу ООО «Валенсия» указанных квартир и нежилых помещений .

В случае неисполнения в установленный срок решения суда взыскать судебную неустойку в размере 300 000 руб.

Суд, с учетом положений ст. 49 АПК РФ принимает к своему рассмотрению требования истца, за исключением пункта 2, поскольку требование, изложенное в данном пункте является новым, дополнительным.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву.

От Администрации города Обнинска поступил отзыв, в котором третье лицо указывает на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание третьи лица не явились. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев заявленные требования, суд приходит к следующему.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка А-45-2016 от 08.09.2016г. прекратил свое действие 31.08.2016г. в связи с его расторжением, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Калужской области.

Статьей 622 ГК РФ прекращение договора аренды связано с возникновением у арендатора обязанности по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 307, ст. 309 ГК РФ обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец заявил требование о понуждении исполнения обязательства в натуре, однако не указал на основание возникновения указанного обязательства.

Как следует из материалов дела, ответчиком в залог было предоставлено право аренды земельного участка.

Согласно п.5 ст.5 Федерального закона от16.07.1998 №102-ФЗ установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Особенности ипотеки государственных и муниципальных земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке.

В определении ВАС РФ от 06.03.3023 №ВАС-№43/13 по делу №А50-20299/2011 разъясняется, что ограничения, связанные с залогом самих земельных участков, на залог права аренды участков не распространяются.

Согласно п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Согласно п.1 ст. 63 закона об ипотеке ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Право на земельный участок связано с правом на недвижимую вещь, находящуюся на земельном участке (ст.1 ЗК РФ).

Земельный участок является застраиваемым, следовательно, не является самостоятельным объектом в обороте вещей, при переходе права собственности на здание (помещение в здании) к новому собственнику переходит право аренды земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). С момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и возникновения права собственности у иных лиц на жилые помещения земельный участок под зданием переходит в общую долевую собственность этих собственников.

В отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок, заключен договор №01-28/16 от 25.01.2013г. о развитии застроенной территории города Обнинска в границах 26 микрорайона, на основании Муниципальной адресной программы «Развитие застроенной территории поселка Мирного на 2011-2022 годы» в городе Обнинске, утв. Решением Обнинского городского Собрания от 18.10.2011 №04-25. Срок обязательств о переселении жителей по договору – до 30.06.2017г. До выполнения этого обязательства земельные участки на данной территории не могут предоставляться застройщику для коммерческих целей.

Истец выдал банковскую гарантию до 21.01.2017г.

Земельный участок предоставлен 07.08.2013г. на основании п.п. 2.2.2,2.2.4 договора – с целью создания на данной территории жилых помещений для переселения граждан.

Истец полагает, что в данном случае имеется возможность применить к рассматриваемым отношениям предусмотренный частью 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которым застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

В данной норме установлена обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, в случае его уклонения от регистрации государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Между тем, настоящий спор рассматривается судом по иску о понуждении ответчика передать в Росреестр Калужской области необходимые документы и уплатить обязательные пошлины для регистрации своего права собственности на вновь созданные объекты недвижимости с одновременной регистрацией ипотеки в пользу ООО «Валенсия» в возведенном жилом доме по адресу: <...>, в связи с чем ссылка истца на пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве является ошибочной.

Кроме этого, в Арбитражном суде Калужской области находится дело А23-6625/2018 по заявлению АО «Орбанк» о признании ООО «СберСтройИнвест» банкротом в связи с неисполнением кредитного договора №1979-кл от 25.04.2017г.; признании обоснованным и включении в реестр требований по кредитному договору №1979-кл от 25.04.2017г. по основному долгу в размере 26 440 000 руб., по процентам в размере 1 315 164,38 руб., по неустойке – 1 324 227,67 руб., по расходам кредитора, связанным со взысканием долга в размере госпошлины 6 000 руб.; признании заявителя залоговым кредитором, определении саморегулируемой организации и установлении размера вознаграждения временному управляющему.

Определением Арбитражного суда Калужской области по делу А23-6625/2018 произведено процессуальное правопреемство заявителя АО «Орбанк» на ООО Валенсия», в отношении ООО «СберСтройИнвест» введена процедура наблюдения на период до 29.09.2019г. В соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости» права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом.

Между тем, ООО «Валенсия» не представлено доказательств наличия зарегистрированного права аренды земельного участка, на котором возведен жилой дом по адресу: <...>.

Из выписки из ЕГРН указанное не следует.

Кроме этого, истец не оспорил действие/бездействие Управления Росреестра по Калужской области об отказе государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости на основании ч.2 ст. 20 Закона об ипотеке.

Государственная регистрация приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Между тем в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Кроме этого, из пояснений истца следует, что в Арбитражном суда Калужской области имеется исковое заявление о признании залога в отношении спорного земельного участка.

В силу статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в случаях, когда застройщик получает в аренду земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, заключает договоры долевого участия в строительстве, данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, возводимые на данном земельном участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости также считаются находящими в залоге у участников долевого строительства, вне зависимости от того, заключены ли договоры долевого строительства в отношении таких возводимых многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством об ипотеке и об участии в долевом строительстве домов прямо предусмотрено основание возникновения залога недвижимого имущества, то есть имеет место быть ипотека в силу закона. В рассматриваемом случае, спорные объекты строительства были возведены на земельном участке, который находится в залоге у участников долевого строительства в отношении иных объектов. В соответствии с пункта 1 статьи 11 Федерального закона "Об ипотеке" основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона. При этом согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (пункт 2 статьи 22 Федерального закона "Об ипотеке"). Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке" государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

На основании вышеуказанных норм права исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. ст. ст. 4, 64, 65, 71, 75, 110, 167 - 170, 188, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованиях отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

СУДЬЯ Л.В.Пулова