Решение от 5 марта 2020 г. по делу № А03-308/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул

Дело № А03-308/2019

Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 марта 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений Алтайского края, (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоАльянс", (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, об изъятии объектов незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 18.03.2019,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 01.02.2020,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоАльянс» (далее – ответчик) об изъятии объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...>:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:324, площадь застройки 2366,8 кв.м., степень готовности – 98%, назначение «нежилое здание»;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м., степень готовности – 97%, назначение «нежилое», наименование «проектируемое наименование – административное здание»;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:366, площадь застройки 28,1 кв.м., степень готовности – 97%, назначение «нежилое», наименование «проектируемое наименование – контрольно-пропускной пункт»;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030507:365, площадь застройки 73,2 кв.м., степень готовности – 97%, назначение «нежилое здание (проектируемое)», путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы тем, что истек срок действия договора аренды земельного участка, а объект строительством не завершен.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в кортом заявил возражения против требования истца. При рассмотрении дела ответчик заявил о том, что фактически строительство объектов недвижимого имущества завершено на 100%.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы в обоснование заявленных по делу требования и возражений против него.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

05.08.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (с 01.01.2017 – Министерство имущественных отношений Алтайского края, а с 15.11.2018 – управление имущественных отношений Алтайского края), как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 4367-з (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:62, площадью 10380 кв.м., расположенный по адресу: <...> (далее - земельный участок), для завершения строительства производственно-складской базы, сроком на 3 года с момента вступления Договора в силу.

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2015.

Учитывая, что государственная регистрация осуществлена 20.08.2015, срок действия договора истек 20.08.2018.

Поскольку договор заключён для завершения строительства производственно-складской базы, в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, с 20.08.2018 договорные отношения с ответчиком прекращены.

О прекращении срока действия договора истец уведомил ответчика письмом от 24.05.2018 № 24/8377, которое получено ответчиком 29.06.2018, о чем свидетельствует почтовое уведомление.

В связи с истечением срока действия договора в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030507:62, расположенного по адресу: <...>, погашена.

По данным ЕГРН в границах земельного участка расположены объекты капитального строительства:

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:324, площадь застройки 2366,8 кв.м., степень готовности 98 %, назначение «нежилое здание» (право собственности зарегистрировано за ответчиком 26.12.2013 за № 22-22-01/177/2013-332);

- сеть водоснабжения, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:355, протяженность 205 м, назначение «сооружения коммунального хозяйства» (право собственности зарегистрировано за ответчиком 25.10.2017 за № 22:63:030507:355- 22/001/2017-1);

- сеть канализации, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:356, протяженность 112 м, назначение «сооружения коммунального хозяйства» (право собственности зарегистрировано за ответчиком 07.11.2017 за № 22:63:030507:356- 22/001/2017-1);

- комплектная трансформаторная подстанция 6/0,4 кВ, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:350, площадь застройки 4,6 кв.м., назначение «сооружения электроэнергетики» (право собственности зарегистрировано за ответчиком 21.06.2017 за № 22:63:030507:350-22/001/2017-1);

- кабельная линия электропередачи 6кВ, имеющая кадастровый номер 22:63:030507:2294, протяженность 1580 м, назначение «сооружения электроэнергетики» (право собственности за ответчиком зарегистрировано 0.08.2017 за № 22:63:000000:2294-22/001/2017-1);

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м., степень готовности 97%, назначение «нежилое», наименование «проектируемое наименование - административное здание» (право собственности за ответчиком зарегистрировано 10.07.2018 за №22:63:030507:367-22/001/2018-1);

- объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:366, площадь застройки 28,1 кв.м., степень готовности 97%, назначение «нежилое», наименование «проектируемое наименование - контрольно-пропускной пункт» (право собственности за ответчиком зарегистрировано 10.07.2018 за № 22:63:030507:366-22/001/2018-1),

объект незавершённого строительства, имеющий кадастровый номер 22:63:030507:365, площадь застройки 73,2 кв.м., степень готовности 97%, назначение «нежилое здание (проектируемое)» (право собственности за ответчиком зарегистрировано 0.07.2018 за № 22:63:030507:365-22/001/2018-1).

По информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по адресу: <...>, не выдавались; разрешение на строительство производственно-складской базы, выданное ответчику 22.03.2012 № RU22302000-61, несколько раз продлевалось. Последний раз, согласно разрешению от 28.03.2018 № 22-RU22302000-98-2018, разрешение на строительство продлено до 14.08.2018. В настоящее время разрешение на строительство прекратило свое действие.

Письмом от 24.05.2018 №24/8377 истец уведомил ответчика не только о прекращении с 20.08.2018 срока действия договора, но и о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершённые строительством объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: <...>, до истечения срока действия договора (до 20.08.2018).

Кроме этого, в письме от 20.09.2018 № 24/16206 истец сообщил ответчику о том, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта недвижимости будет вынуждено обратиться в суд с требованием об изъятии объектов незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истец ссылается на то, что строительство производственно-складской базы в установленном законом порядке не завершено.

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае, между сторонами договор аренды заключен 05.08.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

Договор аренды земельного участка действовал до 20.08.2018 (3 года с момента государственной регистрации - 20.08.2015).

Управление обратилось с настоящим требованием в суд 14.01.2019, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

Определением от 06.06.2019 суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» ФИО4.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1. Какова степень готовности объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030507:324, площадь застройки 2366,8 кв.м.?

2. Какова степень готовности объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м.?

3. Какова степень готовности объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030507:366, площадь застройки 28,1 кв.м.?

4. Какова степень готовности объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030507:365, площадь застройки 73,2 кв.м.?

5. В том случае, если указанные объекты недвижимости завершены строительством, то соответствуют ли они требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным? Возможны ли их сохранение и безопасная эксплуатация? Создают ли указанные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №090-09.19 от 30.10.2019 в результате осмотра нежилых зданий с кадастровыми номерами: 22:63:030507:324 (производственное здание); 22:63:030507:367 (административное здание); 22:63:030507:366 (контрольно-пропускной пункт); 22:63:030507:365 (склада топлива), сопоставления с проектными решениями, нормативной базой установлено, что степень готовности данных зданий составляет 100%.

В результате осмотра нежилого здания кадастровый номер 22:63:030507:367 (административное здание), сопоставления с нормативной базой установлено, что в помещении на втором этаже не выполнен монтаж освещения, на первом этаже в помещении коридора и тамбура не в полном объеме выполнены отделочные работы (не выполнена шпаклевка и окраска стен, окраска потолков), не выполнена облицовка ступеней лестницы кафельной плиткой. С учетом степени готовности отдельных конструкций исследуемого здания, степень готовности здания с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) составляет 95,7%.

При ответе на пятый вопрос, в результате проведенных исследований на предмет соответствия строительным, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, эксперт пришел к выводу о том, что исследуемые здания с кадастровыми номерами 22:63:030507:324, 22:63:030507:367, 22:63:030507:366, 22:63:030507:365 соответствуют требованиям строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также требованиям иных нормативно-технических документов, предъявляемым к зданиям с учетом их целевого использования. Выявленные недостатки в здании с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) не создают угрозу жизни и здоровью людей. Сохранение и эксплуатация исследуемых зданий (зданий с кадастровыми номерами 22:63:030507:324. 22:63:030507:367 22:63:030507:366, 22:63:030507:365) возможна.

При этом эксперт отметил, что отсутствие части отделочных работ в здании с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) не оказывает влияния на возможность его эксплуатации.

Определением от 27.12.2019 по ходатайству ответчика суд назначил по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Алтерра» ФИО4.

На разрешение эксперта суд поставил вопрос о том, какова в настоящее время степень готовности объекта недвижимости – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030507:367, площадь застройки 907,7 кв.м., с учетом произведенных ООО «ЭкоАльянс» действий по устранению недостатков, отраженных в первоначальном экспертном заключении №090-09.19.

В соответствии с заключением эксперта №090-09.19-1 от 27.01.2020 эксперт пришел к выводу о том, что с учетом устранения ранее выявленных недостатков, степень готовности здания с кадастровым номером 22:63:030507:367 (административное здание) составляет 100 %.

Истец заключения эксперта по результатам проведенных по делу первоначальной и дополнительной судебных экспертиз, в порядке установленном законом, не оспорил и не опроверг.

Выводы эксперта свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке отсутствуют незавершенные строительством объекты недвижимого имущества.

В то же время, применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется только на объекты незавершенные строительством.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт незавершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленных к изъятию объектов завершено, в связи с чем цель предоставления земельного участка ответчику достигнута.

Определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объектов строительства, законный интерес истца должен заключаться в эффективном использовании земельного участка, путем ввода законченных строительством объектов, не нарушающих права и законные интересы иных лиц, не угрожающих жизни и здоровью граждан, в эксплуатацию.

Между тем, требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта при отсутствии для этого оснований, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом по делу требования.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца, однако истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

При рассмотрении дела ответчик просил отнести на него расходы, связанные с проведением по делу судебных экспертиз, независимо от исхода дела.

В связи с этим понесенные ответчиком расходы по оплате услуг эксперта не подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Гуляев