Решение от 9 октября 2024 г. по делу № А45-38629/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-38629/2023
г. Новосибирск
10 октября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 сентября 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 октября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «ГазОйл» (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка  №134570т от 30.12.2022,

при участии в открытом судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, служебное удостоверение, диплом, доверенность № 01/40/08215 от 27.12.2023,

ответчика – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 14.06.2023, ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 20.12.2023.

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее по тексту – истец, мэрия, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГазОйл» (далее по тексту – ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности, расторжении договора и освобождении земельного участка по договору аренды земельного участка  №134570т от 30.12.2022.

Ранее представитель истца отказался от части заявленных требований. Отказ от иска в части принят судом.

С учетом отказа от части заявленных требований и прекращения производства в этой части, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 30.12.2022 № 134570т за период с декабря 2023 по февраль 2024 в размере 8 521 921,56 руб., а также неустойку по договору за период с 02.03.2023 по 11.02.2024 в размере 1 001 966,24 руб.

В обоснование заявленных требований, истец указывает, что 30.12.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 134570т, сроком действия по 30.06.2025, по условиям которого ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:033720:597, площадью 3959 кв.м., по 1-му Мочищенскому шоссе, з/у 25, с видом разрешенного использования: заправка транспортных средств (4.9.1.1) – автозаправочные станции.

В настоящее время, 12.02.2024 подписано соглашение о расторжении договора аренды, однако у ответчика осталась задолженность по арендной плате за период с декабря 2023 по февраль 2024 в размере 8 521 921,56 руб.

Также ответчику на основании п. 2.3 Договора аренды начислена неустойка по договору за период с 02.03.2023 по 11.02.2024 в размере 1 001 966,24 руб.

Судебное заседание отложено на 12 сентября 2024 года, объявлен перерыв до 26 сентября 2024 года.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

В судебном заседании представители ответчика возражали относительно удовлетворения искового заявления в полном объеме, указали, что данный договор был заключен по итогам аукциона, при этом в представленной ответчику аукционной документации отсутствовали сведения о прохождении через участок инженерных коммуникаций и наличии охранных зон.

Наличие таких охранных зон и необходимость выполнения работ по их выносу повлекли невозможность использования данного земельного участка по назначению, в связи с чем, было заключено соглашение о расторжении договора аренды.

После получения информации о наличии таких охранных зон, ответчик предпринял меры по обеспечению возможности эксплуатации земельного участка, получив соответствующие технические условия, и производил оплату по договору аренды, однако выполнение технических условий является экономически невыгодным, в связи с чем, было принято решение расторгнуть договор аренды.

Представитель истца пояснила, что сведения об указанных ответчиком охранных зонах в аукционной документации отсутствовали, однако имелись в градостроительном плане спорного земельного участка, с которым ответчик должен был ознакомиться до участия в аукционе.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

30.12.2022 между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 134570т, в отношении земельного участка для строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:033720:597, площадью 3959 кв.м. по 1-му Мочищенскому шоссе, з/у 25; разрешенное использование земельного участка: заправка транспортных средств (4.9.1.1) автозаправочные станции; срок действия договора – с 30.12.2022 по 30.06.2025 года.

Данный договор был заключен по итогам проведения аукциона.

Ответчик указывает, что по территории земельного участка проходят следующие коммуникации:

а) инженерные коммуникации АО «РЭС»: КЛ-10кВ РП-100 – ТП-3305 (инв. №351226) и КЛ10кВ РП-100 яч.18 – ТП-3305 яч.8 (инв. №352861);

б) кабельные линии связи войсковой части №34148.

Факт наличия таких коммуникаций подтверждается представленными ответчиком техническими условиями, выданными АО «РЭС» №ТУ-53-237 от 17.05.2023 и войсковой частью №34148 от 27.06.2023 №17/484/483 на вынос коммуникаций за пределы земельного участка.

Факт наличия данных коммуникаций, расположенных в пределах земельного участка, переданного в аренду ответчику, истцом не оспаривался.

Представленное в материалы дела Извещение о проведении аукционов 01.12.2022 в отношении спорного земельного участка (Лот № 2) не содержит сведений о наличии таких коммуникаций и охранных зон, при этом в отношении Лота № 1, указанного в том же извещении, сведения об аналогичных охранных зонах имеются.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора ( ст. 612 ГК РФ).

Аналогичные нормы содержатся и в ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с п.3 которой, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п.4 ст.37 Земельного кодекса РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящее время сложившейся судебной практикой выработан правовой подход, по смыслу которого арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в случае, если невозможность использования имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

В извещении на проведение аукциона указано только о следующих ограничениях – земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: приаэродромная территория аэропорта Толмачево (30 км от КТА), ограничения установлены в соответствии с Федеральным приказом агентства воздушного транспорта (РОСАВИАЦИЯ) от 16.04.2019 № 298-П «Об утверждении карт (схем), на которых отображены границы полос воздушных подходов аэродромов гражданской авиации».

После заключения договора аренды, по заданию истца была подготовлена проектная документация, согласно которой необходим вынос кабельных линий АО «РЭС» и кабельных линий связи войсковой части за пределы границ земельного участка.

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации к ограничениям прав на землю, в частности, относятся особые условия и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила № 160).

В силу пункта 2 названных Правил в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Пунктом 8 Правил № 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Мэрия, являясь органом местного самоуправления, должна была и могла знать о наличии на муниципальной земле зон с особыми условиями использования территории.

Судом установлено, что ни в договоре, ни в ЕГРН на момент заключения договора аренды не содержались сведения о спорных охранных зонах, сведения об иных ограничениях и обременениях в договоре аренды также отсутствуют.

Судами установлено, что истцу стало известно о наличии на земельном участке охранных зон лишь в ходе подготовки к строительству автозаправочной станции, на стадии разработки проектной документации и получения технических условий.

Подписание акта приема-передачи без замечаний не означает, что арендатор принимает на себя риски, связанные с невозможностью использования земельного участка либо, что он уведомлен о наличии ограничений.

Судом отклоняется довод мэрии о том, что сведения об охранных зонах содержались в градостроительном плане земельного участка, с которым ответчик мог ознакомиться в установленном порядке, поскольку вся информация о предмете аукциона должна содержаться именно в аукционной документации.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В определении от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 Верховный суд Российской Федерации указал, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Поскольку указанные охранные зоны, препятствующие осуществлению строительства имелись на спорном земельном участке, с момента заключения договора и до момента его расторжения, суд приходит к выводу, что данные обстоятельства, не оговоренные при заключении договора, препятствовали ответчику использовать данный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

Учитывая данные обстоятельства, основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, а также по неустойке в связи с просрочкой внесения арендной платы, отсутствуют, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на Мэрию города Новосибирска.

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко