Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А40-50595/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-50595/21-180-353
07 июля 2021 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июля 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР "ЗАРУБЕЖСХЕМА" (123242, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БАРРИКАДНАЯ, ДОМ 2/1, СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2018, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОДТЕХСНАБ" (127051, МОСКВА ГОРОД, ПЕТРОВКА УЛИЦА, 26, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2002, ИНН: <***>)

О расторжении договора аренды, об обязании передать помещение

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 дов. №6 от 15.12.2020г., ФИО2 дов. от 15.07.2021г.

от ответчика – неявка, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о расторжении Охранно-арендного договора № 254/1 от 24.12.1999 года на пользование недвижимым памятником истории и культуры, заключенного между АО «НИЦ «Зарубежсхема» и ООО «Продтехснаб», о выселении ООО «Продтехснаб» из нежилого помещения по адресу: <...> и обязании ООО «Продтехснаб» в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу передать указанное помещение в освобожденном виде АО «НИЦ «Зарубежсхема» по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца исковое заявление поддерживал.

Ответчик не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, отзыв не представил, иск не оспорил. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 2918,9 кв. м, расположенные в здании «Вдовий дом, 1820-1823 гг., арх. Д.И. Жилярди» по адресу: <...>.

Распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве от 04.03.2010 года № 392 Объект недвижимости был передан в хозяйственное ведение Федерального государственного унитарного предприятия Научно-исследовательский центр «Зарубежсхема» с уже существующим обременением на часть помещений в виде Охранно-арендного договора № 254/1 от 24.12.1999 года на пользование недвижимым памятником истории и культуры по адресу: <...>, заключенного с ООО «Продтехснаб».

На основании ст. 617 ГК РФ между ФГУП НИЦ «Зарубежсхема» и ООО «Продтехснаб» было заключено дополнительное соглашение от 01.11.2017 года, которым стороны подтвердили действие всех обязательств по Охранно-арендному договору № 254/1 от 24.12.1999 года на пользование недвижимым памятником истории и культуры.

Истец ссылается на то, что 25 июля 2018 года ФГУП НИЦ «Зарубежсхема» реорганизовано в форме преобразования в Акционерное общество «Научно - исследовательский центр «Зарубежсхема». В соответствии с ч. 5 ст.58 Гражданского Кодекса Российской Федерации АО «НИЦ «Зарубежсхема» является правопреемником ФГУП НИЦ «Зарубежсхема», все права и обязанности ФГУП НИЦ «Зарубежсхема» в полном объеме перешли к АО «НИЦ «Зарубежсхема».

Таким образом, между Истцом и Ответчиком заключен Охранно-арендный договор № 254/1 от 24.12.1999 года на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно, нежилых помещений общей площадью 508 кв. м, расположенных в подвальном этаже здания по адресу: <...>.

На основании с п. 5 Договора аренды предусмотрен уведомительный порядок перерасчета арендной платы. В соответствии с уведомлением от 28.02.2019 г. с 1 марта 2019 года постоянная часть арендной платы в месяц составляет 150 000 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 8 Договора аренды Ответчик обязан также оплачивать эксплуатационные и коммунальные услуги. Возмещение коммунальных и эксплуатационных расходов включаются в переменную часть арендной платы, которая рассчитывается ежемесячно, исходя из фактически понесенных Истцом расходов на содержание Объекта недвижимого имущества, пропорционально арендуемой площади.

На основании п. 6 Договора аренды платежи вносятся поквартально не позднее 5-го числа 1-го месяца квартала.

Согласно пп.б) п. 11 Договора аренды Ответчик обязан содержать арендуемое имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии.

В силу пп. к) п. 11 Договора аренды Ответчик обязан иметь в арендуемых помещениях противопожарное оборудование согласно требованиям пожарной охраны.

Требования истца основаны на том, что ООО «Продтехснаб» систематически нарушались условия Договора аренды, в том числе:

- Регулярно не выполняется обязанность по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается актами сверки, подписанными Истцом и Ответчиком:

За 2019 год, зафиксирована задолженность ООО «Продтехснаб» перед Истцом по состоянию на 31.12.2019 в размере 117 944 руб. 67 коп. за 4 квартал 2019 года.

По состоянию на 22.09.2020 года установлена задолженность ООО «Продтехснаб» перед Истцом в размере 653 431 руб. 55 коп. за 2 и 3 кварталы 2020 года.

По состоянию на 31.12.2020 установлена задолженность ООО «Продтехснаб» перед Истцом в размере 226 035 руб. 50 коп. за 4 квартал 2020 года.

Кроме того, на основании Решения Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2021 по Делу А40-210330/20-35-1470 с ООО «Продтехснаб» в пользу АО «НИЦ «Зарубежсхема» была взыскана неустойка по Договору аренды за период с 01.06.2020 по 07.12.2020 в сумме 640 762 руб. 50 коп. в связи с нарушением сроков оплаты арендной платы.

- Истец ссылается на то, что ООО «Продтехснаб» самовольно демонтировано противопожарное оборудование внутреннего пожарного водопровода, установленное Истцом в помещениях в 2019 году, что привело к тому, что система внутреннего противопожарного водопровода не стала работать во всем здании. ООО «Продтехснаб» допущенные иные многочисленные нарушения требований противопожарного законодательства, а также иных требований Договора аренды.

В связи с выявлением Истцом многочисленных нарушений, в том числе требований противопожарной безопасности, допущенных Ответчиком в Объекте недвижимости Истец Письмом от 17.08.2020 г. № 08-11-П/114 потребовал от Ответчика их устранения. Ответ на указанное письмо от Ответчика не поступил.

01.10.2020 по результатам комиссионного обследования, проведенного ООО «Сириус-Системы безопасности» был составлен Акт выявленных дефектов, согласно которому зафиксировано, что:

«Комиссия составила акт о выявлении незаконного демонтажа оборудования внутреннего пожарного водопровода (в двух пожарных шкафах срезаны пожарные краны, отсутствуют рукава и стволы) АО «НИЦ «Зарубежсхема» расположенного в арендуемых помещений ООО "Продтехснаб" по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, 2/1, строение 1, помещение №11, этаж П Щ№ 16,36. Из-за незаконной обрезки магистралей внутреннего пожарного водопровода не имеется возможности запустить систему ВПВ для проверки и замера давления в сети. Заключение осмотра: система ВПВ находится в не исправном состоянии.».

С целью проверки устранения нарушений, допущенных Ответчиком, Истцом 16.12.2020 проведено повторное комиссионное обследование арендуемого Ответчиком Объекта недвижимости.

По результатам обследования составлен Акт осмотра помещений от 16.12.2020 с фотоматериалами, которым зафиксированы новые нарушениях требований закона и условий Договора аренды, а также неустранение ранее выявленных нарушений со стороны ООО «Продтехснаб» а именно:

«В результате осмотра помещений сотрудниками АО «НИЦ «Зарубежсхема» установлены многочисленные нарушения содержания арендуемых помещений:

1. противопожарного порядка содержания:

- отсутствует система-автоматической пожарной сигнализации (АПС) и система оповещения и управления эвакуацией людей (СОУЭ);

- вентиляция не подключена к автоматической пожарной сигнализации с целью ее отключения по сигналу «ПОЖАР»;

- помещения не оснащены первичными средствами пожаротушения;

- в помещениях местами обрезана электропровод, не заизолирован по правилам электробезопасности;

- электрический кабель проложен с нарушениями, при попадании влаги может произойти замыкание и возгорание в помещениях;

- в люстрах, плафонах отсутствуют лампочки, что не соответствует правилам пожарной и электробезопасности;

- электрический щиток не оборудован по правилам электробезопасности;

- организована временная электрическая проводка, не соответствующая нормам пожарной и электробезопасности;

- не размещены планы эвакуации, соответствующим установленным правилам и стандартам пожарной безопасности;

- не произведена обработка негорючими материалами, обеспечивающими требуемый предел огнестойкости и дымогазонепроницаемости, образовавшихся отверстий и зазоров в местах пересечения противопожарных преград различными инженерными (в том числе электрическими проводами, кабелями) и технологическими коммуникациями.

- розетки и выключатели не соответствуют ПУЭ № 7;

- электрощитовая, размещенная ООО «Продтехснаб» в арендуемых помещениях, не соответствует пожарным нормам (не категорирована);

- произведен демонтаж оборудования внутреннего пожарного водопровода (в двух пожарных шкафах срезаны пожарные краны и демонтированы пожарные рукава и стволы, что привело в нерабочее состояние ВПВ во всех помещениях АО «НИЦ «Зарубежсхема») ;

- из-за незаконной обрезки магистралей внутреннего пожарного водопровода не имеется возможности запустить систему ВПВ для проверки и замера давления в сети.

2. санитарного порядка содержания:

- помещения захламлены;

- размещены для проживания не установленные лица, отказавшиеся предоставить документы.

Настоящим актом установлены нарушения пп. б), г) д), к) п. 10 Охранно - арендного договора № 254/1 от 24 декабря 1999 г. в арендуемых ООО «Продтехснаб» помещениях:

1. В арендуемых помещениях ООО «Продтехснаб» проживают не установленные лица, документы, удостоверяющие личность предъявить отказались.

2. В арендуемых помещениях не установленные лица, распивают спиртные напитки.

3. Со слов генерального директора ООО «Продтехснаб» ФИО3, данные не установленные лица проводят ремонт в помещениях, никаких уведомлений о проведении ремонта в помещениях от Арендатора не поступало, в том числе, разрешения на проведение ремонтных работ от Департамента культурного наследия г. Москвы. Судя по прилагаемым фотографиям, в процессе ремонта затрагиваются стены и перекрытия, являющиеся предметом охраны « соответствии с Охранными обязательствами объекта культурного наследия.».

АО «НИЦ «Зарубежсхема» не раз напоминало ООО «Продтехснаб» о том, что арендуемое им помещение является объектом культурного наследия федерального значения. В отношении него Приказом Департамента культурного наследия г. Москвы от 23.07.2020 № 492 утверждено охранное обязательство, положения которого ООО «Продтехснаб» систематически нарушает.

В связи с неоднократным нарушением ООО «Продтехснаб» условий Договора аренды, постоянным нарушением сроков оплаты арендной платы, существенным ухудшением арендуемых Нежилых помещений, пользованием Нежилыми помещениями с существенными неоднократными нарушениями условий Договора аренды, которые влекут угрозу уничтожения или повреждения Нежилого помещения и всего здания, в котором оно расположено АО «НИЦ «Зарубежсхема» 22.12.2020 направило в адрес ООО «Продтехснаб» досудебную претензию № 8-11-П/186, которая осталась без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств в силу ст. 310 ГК РФ - не допускается.

Руководствуясь статьей 395 Гражданского кодекса РФ «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 309, 450, 451, 452, 606, 614, 619 ГК РФ, ст.ст. 9, 65, 68, 70, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Охранно-арендный договор № 254/1 от 24.12.1999 года на пользование недвижимым памятником истории и культуры, заключенный между АО «НИЦ «Зарубежсхема» и ООО «Продтехснаб», выселить ООО «Продтехснаб» из нежилого помещения по адресу: <...> и обязать ООО «Продтехснаб» в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу передать указанное помещение в освобожденном виде АО «НИЦ «Зарубежсхема» по акту приема-передачи.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОДТЕХСНАБ" (127051, МОСКВА ГОРОД, ПЕТРОВКА УЛИЦА, 26, 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2002, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР "ЗАРУБЕЖСХЕМА" (123242, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БАРРИКАДНАЯ, ДОМ 2/1, СТРОЕНИЕ 1, ПОМЕЩЕНИЕ III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2018, ИНН: <***>) 12 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья: Т.А.Ламонова