Решение от 21 сентября 2023 г. по делу № А40-82223/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-82223/23-6-664
21 сентября 2023 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 21 сентября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.07.2016)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" (141401, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, ПОБЕДЫ УЛИЦА, 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.06.2007, ИНН: <***>)

о признании недействительным условий договора №К\29-08/2022 от 29.08.2022, содержащихся в п. 1.1, 2.1, 5.17

при участии:

от истца – ФИО3 по дов. от 07.04.2023г. (дип. от 24.05.1997г.)

от ответчика – ФИО4 по дов. от 09.01.2023г. (дип. от 25.12.1995г.)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственность "БЭСТ ПРАЙС" (далее - ответчик) о признании недействительными условий договора аренды № К\29-08/2022 от 29.08.2022 г., содержащихся в п. 1.1, 2.1, 5.17 договора в части наличия условий о возобновлении договора на тех же условиях на следующие 364 дня вне зависимости от волеизъявления арендодателя и выплате денежной суммы в случае отказа арендодателя от возобновления договора на новый срок (при первой и второй пролонгациях).

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № К\29-08/2022 от 29.08.2022 г., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 318,5 кв.м (литера А: №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 7а, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 11в, 12, 12а, 13, 1 этаж), расположенные в здании по адресу: <...>, пом. I.

Характеристика помещений указана в техническом паспорте/выписке из технического паспорта БТИ и экспликации к поэтажному плану, а размещение комнат в помещении указано в поэтажном плане. Торговая площадь составляет 235,7 кв.м, выделена на приложении № 1 к договору.

Факт исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды не оспаривается сторонами.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключается сторонами сроком на 364 календарных дня, вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует по 27 августа 2023 года включительно.

По истечении срока действия договора установленного абзацем первым настоящего пункта договора при отсутствии не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия настоящего Договора письменного возражения со стороны Арендатора при первой и второй пролонгациях, а при последующих пролонгациях - письменного возражения со стороны Арендатора и/или Арендодателя, настоящий Договор считается возобновленным на следующие 364 календарных дня на тех же условиях, если иные не оговорены Сторонами в настоящем Договоре, и далее в том же порядке, при этом таких возобновлений (пролонгаций) Договора должно быть не менее 2 подряд.

В случае если настоящий договор в дальнейшем не будет возобновлен дважды в порядке, определенном Сторонами в абзаце втором пункта 2.1. настоящего договора, не по инициативе и/или не по вине Арендатора, Арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента прекращения Договора выплатить Арендатору компенсацию за расторжение договора в соответствии с положениями пункта 5.17 договора.

В силу п. 5.17 договора, при досрочном расторжении договора по вине арендодателя или инициативе арендодателя, не связанной с виновными действиями арендатора, а также в случае отказа арендодателя от возобновления договора на новый срок (при первой и второй пролонгациях) в соответствии с положениями пункта 2.1. настоящего Договора, Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения выплатить Арендатору компенсацию за расторжение договора в следующем размере:

при расторжении договора в период с 29.08.2022 г. по 27.08.2023 г. сумма компенсации составит 2 200 000 руб. 00 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ;

при расторжении договора в период с 28.08.2023 г. по 25.08.2024 г. сумма компенсации составит 1 466 740 руб. 00 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ;

при расторжении договора в период с 26.08.2024 г. по 24.08.2025 г. сумма компенсации составит 733 480 руб. 00 копеек, в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ.

Поскольку право на отказ арендодателя от заключения договора на новый срок, так же как и право на изменение условий договора, заключаемого на новый срок, установлено императивной нормой, истец полагает, что включение в договор условий о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права, не допускается.

На этом основании, истец считает п. 2.1, 5.17 договора аренды ничтожными со ссылкой на положения ст.ст. 166, 168 РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае, в пункте 2.1 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому договор может быть автоматически пролонгирован на тех же условиях на предельный срок, то есть предусмотрели продление договора аренды и его условий на определенный срок, без дополнительного волеизъявления и документального оформления.

Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.

Таким образом, договор аренды № К\29-08/2022 от 29.08.2022 г., заключенный на срок 364 календарных дня (до 27.08.2023) при отсутствии от сторон до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.

Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима.

Указанные выводы согласуются с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом ссылка истца на разъяснения, приведенные в абзацах втором и третьем пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" необоснованна, поскольку заключенный сторонами договор является срочным.

Согласованная сторонами редакция пункта 5.17 договора также не нарушает положения закона, поскольку стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном отказе от исполнения договора.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, выплата компенсации, осуществляемая Арендодателем при отказа от возобновления договора, направлена на обеспечение исполнения Арендодателем условий Договора аренды и гарантию законных интересов Арендатора при его исполнении.

Соответственно, при заключении Договора аренды на указанных условиях, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, Арендодатель принял на себя последствия, связанные с отказом от продления договора. При этом указанная обязанность не связана с наличием либо отсутствием вины Арендодателя.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемые условия договора не были предметом разногласий при его заключении. Договор аренды длительное время исполнялся сторонами, в связи с чем поведение арендодателя давало основание арендатору полагаться на действительность согласованных условий. Истец начиная с 2016 года является профессиональным участником экономических отношений с сфере аренды недвижимого имущества, в связи с чем не мог не понимать значение условий Договора аренды, в том числе касающихся срока аренды и его продления.

Несогласие истца с отдельными условиями договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о недействительности сделки.

Поскольку истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств для признания сделки в оспариваемой части недействительной, в совокупности изложенного, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 11, 12, 166, 167, 168, 421, 450, 452 ГК РФ, ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова