Решение от 22 мая 2019 г. по делу № А55-36063/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

22 мая 2019 года

Дело №

А55-36063/2018

Резолютивная часть оглашена 15 мая 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Якимовой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Е.А.

рассмотрев в судебном заседании 15 мая 2019 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Трест-Сервис"

к Обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания»с участием в деле третьих лиц: судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района города Тольятти УФССП по Самарской области ФИО1, Межрайонной ИФНС России № 19 по Самарской области, ПАО «Т Плюс», ООО «Средневолжская газовая компания», ПАО ЭЭ «Самараэнерго», Мэрии городского округа Тольятти

об оспаривании результатов оценки имущества

при участии в заседании

от заявителя – не явился, извещен,

от заинтересованного лица – ФИО2, представитель по доверенности от 31.01.2019, ФИО3, представитель по доверенности от 01.02.2019,

от иных лиц – не явились, извещены,

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 06.05.2019 по 15.05.2019.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Трест-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» о признании недействительным отчета № 305 от 07.11.2018 об оценке объекта недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карбышева, <...> этаж: комнаты 15,1 6 а, 28, 29, 40, 41, 44; 2 этаж: комнаты: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 39, 40.

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом в силу ст.123 АПК РФ.

Представитель заинтересованного лица просит отказать в удовлетворении заявления.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом в силу ст.123 АПК РФ, отзыв в дело не представили.

Дело рассматривается в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие заявителя и представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, заявителю принадлежит на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение, состоящее из отдельных нежилых помещений, распложённых по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Карбышева, д.17, 1 этаж: комнаты 15, 16 а, 28, 29, 40, 41, 44; 2 этаж: комнаты 9, 10, 11, 12,13,14, 15,16, 17,18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 38, 39, 40.

Заявитель также является должником по сводному исполнительному производству №38136/17/63030-СД. В ходе исполнительных действий на указанное недвижимое имущество наложен арест.

26 ноября 2018 года заявитель получил от судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г.Тольятти ФИО1 Постановление от 22 ноября 2018 года «О принятии результатов оценки», из которой стало известно о состоявшейся оценке названного выше недвижимого имущества. Согласно Постановлению оценку произвел оценщик ООО «ПИК». Из Постановления заявителю также стало известно о размере стоимости объекта оценки - 4 801 000 рублей. В Постановлении также указано на то, что судебный пристав-исполнитель согласился и принял результат оценки в сумме 4 801 000 рублей.

С данной оценкой заявитель категорически не согласен, считает ее недостоверной и существенно заниженной в виду следующего.

Оценка принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества произведена по рыночной стоимости.

При этом в 2013 году в отношении названного объекта недвижимого имущества в порядке действия Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ установлена кадастровая стоимость в размере 10 307 389, 40 рублей.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы заявителя, изложенные в заявлении, суд считает необоснованными в виду следующего.

Все действия по оценке арестованного имущества и имущественных прав юридических и (или) физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства осуществлялись в строгом порядке, сроки и в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательствам Российской Федерации и требованиями указанного ниже Контракта.

ООО «Поволжская правовая компания» проводит оценку арестованного имущества на основании Государственного контракта №11/2018 от 02.02.2018 года, заключенного с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Самарской области.

07.11.2018г. в соответствии с дополнительным соглашением № Цен-009 от 12.10.2018г. к государственному контракту на оказание услуг по оценке арестованного имущества №11/2018 от 02.02.2017г. проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки:

- Нежилое помещение, состоящее из отдельных нежилых комнат, расположенных на двух этажах, площадью 330,90 кв.м.. кадастровый номер 63:09:0301155:4191 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карбышева, д. 17, пом. 1Этаж: комнаты 15, 16а, 28, 29, 40, 41, 44. 2 этаж: 9. 10. 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30,31,32, 33,34,35,36,38,39, 40.).

Результаты анализа имеющейся в распоряжении информации позволили сделать вывод о том, что рыночная стоимость Объекта оценки без учета НДС (п.1.6 указанного выше Контракта), с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет в общей сумме: 4801000 (Четыре миллиона восемьсот одна тысяча) рублей.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме» (Федеральный закон от 29.07.1998 №135-Ф3).

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отчет №305 от 07.11.2018г. об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения. Кроме того, в состав отчета включены гарантии объективности и независимости оценки.

Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов:

- сбор информации об объекте оценки (натурный осмотр объекта, сбор первичной информации о составе эксплуатационных характеристиках техники, собеседование с представителями собственника (балансодержателя) объекта:

- изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки;

- анализ на наилучшее и оптимальное использование;

- использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;

- согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта;

- составление письменного отчета.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Информация, необходимая для оценки, включает в себя:

- данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитут);

- данные о состоянии объекта;

- Выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка применительно к оцениваемому объекту (сбор сведений о прошлых продажах и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, и т.п.).

Третий этап в процессе оценки — определение наиболее эффективного использования объекта оценки. Четвертый этап является основным с точки зрения обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Расчет рыночной стоимости проводился с использованием трех обязательных подходов в оценке: затратного, доходного и сравнительного.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Т.е. стоимость объекта сопоставима с затратами на приобретение по рыночной стоимости аналогичного объекта с учетом накопленного износа.

Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате будущего изменения внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Такая цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. В условиях пассивного рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени его эксплуатации. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования того или иного подхода оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом особенностей.

Шестой этап - составление отчета об оценке и представление его заказчику.

Общие требования к содержанию отчета об оценке перечислены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Согласно статье 14 указанного выше закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Предоставленный судебному приставу-исполнителю Отчет №305 от 07.11.2018г. об оценке не содержит очевидных и грубых нарушений требований федеральных стандартов оценки, выполнен в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), Федеральными стандартами оценки обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности утвержденные Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015г., что соответственно не может вызывать сомнения в их полноте и достоверности, в связи с чем, поводов сомневаться в допустимости данного отчета для целей исполнительного производства у судебного пристава-исполнителя не имеется.

Довод заявителя о том. что установленная кадастровая стоимость в размере 10 307 389,40 рублей, а также ссылка заявителя на Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития №358, не имеют основания.

Так, оспариваемый Отчет составлен, а оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). Федеральными стандартами оценки обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности утвержденные Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015г.. Федеральным законом «Об исполнительном производстве» на основании заключенного Контракта.

Указанные заявителем Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости {в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).

Понятие рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены ФСО №2, ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации":

- под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

- под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона Кадастровая стоимость жилья - это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

В рамках Закона «Об исполнительном производстве» расчет кадастровой стоимости не производится.

Следовательно, оценка указанного выше объекта недвижимости проведена с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства в соответствии с действующим законодательством.

По результатам рассмотрения настоящего дела суд пришел к выводу о том, что заявитель в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал правомерность и обоснованность заявленных требований, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В силу положений ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь ст. 110, 167-176, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Трест-Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
О.Н. Якимова