Решение от 8 июля 2021 г. по делу № А41-13250/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-13250/20
08 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 06 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "Альяно"

к ООО «ПКФ «ОСКО»

о признании права собственности отсутствующим,

при участии – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Альяно" (истец) обратилось в суд с иском к ООО «ПКФ «ОСКО» (ответчик) о признании отсутствующим права собственности ООО «ПКФ «ОСКО» на объект недвижимости с кадастровым номером: 50:12:0000000:52280: часть производственного здания, 1-й этаж (комнаты 5-10) общей площадью 54,6 кв.м., инв. № 0702, лит. А., расположенный по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, полно и всесторонне исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, заслушав доводы представителей сторон, присутствовавших в судебном заседании, суд установил следующее.

Как следует из иска, спорный объект недвижимости находится в г. Мытищи Московской области на улице Белобородова д. 2 и входит в группу зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0101005:16, который с 1994 года и по сегодняшний день находится в долгосрочной аренде у ООО «Альяно». Право долгосрочной аренды и право застройки данного участка было получено ООО «Альяно» на аукционе (договор аренды земельного участка № 370 от 21.10.1994 г.).

С 1995 года оплату аренды всего участка единолично осуществляет ООО «Альяно». Задолженности по арендной плате на сегодняшний день нет. Арендная плата за весь участок оплачена ООО «Альяно» до 2022 года. Данный факт был установлен решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-34751/17 от 12 февраля 2018 года, в котором говорится, что "арендная плата по Договору была произведена из расчёта 22000 (двадцать две тысячи) рублей на двадцать два года вперёд до изменения площади земельного участка, то есть до 2022 года".

На данном земельном участке находится объект недвижимости, представляющий собой три блокированных здания, т.е. здания примыкают друг к другу боковыми стенами.

Первое здание (далее Здание 1): правоустанавливающий документ регистрационное удостоверение № 143 от 13.03.1995 г. Здание отображено на планах БТИ от 28.10.1994 г. (далее план 1994 г.).

Второе здание (далее Здание 2): кадастровый номер 50:12:0101005:3915. Здание отображено на техническом плане здания от 16.04.2017 г. (далее план 2017 г.).

Третье здание (далее Здание 3): кадастровый номер 50:12:0101005:3926. Здание отображено на техническом плане сооружения от 30.05.2018 г. (далее план 2018 г.).

На все три здания у ООО «Альяно» имеются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, ООО «ПКФ «ОСКО» принадлежит на праве собственности часть производственного здания, 1-й этаж (комн. 1- 10,18) общей площадью 157,70 кв. м., инв. № 0702, лит. А, расположенная по адресу: <...>. (кадастровый номер 50:12:0000000:52280).

В качестве правоустанавливающего документа указан протокол продажи объекта недвижимости с публичных торгов от 25.12.2000 г. и акт приема-передачи имущества от 11.03.2001г.

В протоколе продажи объекта недвижимости с публичных торгов от 25.12.2000 г. объект права обозначен как "25 комнат, расположенных в здании по адресу <...>." не определена площадь помещений, не указана/ их местоположение в здании.

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи, (часть 7 Федерального закона от 28.12.2013 N 441-ФЗ)

Таким образом, на момент проведения торгов имущество не может находиться у судебного пристава-исполнителя. Вместе с тем, акт приема-передачи имущества от 11.03.2001 составлен судебным приставом-исполнителем, а не организатором торгов.

Как следует из решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-4599/02-15-61 от 02.04.2002 г. акт судебного пристава-исполнителя является процессуальным документом и не может являться составной частью гражданско-правовой сделки, которой в силу ч.5 ст. 448 ГК РФ является протокол о результатах торгов. Акт приема-передачи имущества от 11.03.2001 г. всеми членами комиссии торгов не подписан и не может рассматриваться как составная часть протокола торгов. Более того, акт приема-передачи имущества составлен после торгов и после подписания протокола с победителем торгов.

Кроме того, в данном решении «суд пришел к выводу о том, что объектом торгов не явилось имущество ООО «Альяно». В протоколе торгов от 25.12.2000 г. указан иной адрес местонахождения помещений: <...>, кроме того, предметом торгов были только 25 комнат, не определена площадь реализуемых помещений, не указано их месторасположение в здании». Данный вывод был подтвержден решением арбитражного суда Московской области от 22.03.2018 по делу № А41-67006/17, в котором суд установил, что «фактически ООО «ПКФ «Оско» не приобрело в собственность имущество, принадлежащее ООО «Альяно», а ООО «Альяно» осталось собственником имущества».

По мнению Истца, Акт приема-передачи имущества от 11.03.2001 является фиктивным документом, т.к. реальной передачи недвижимого имущества не осуществлялось и в фактическое владение недвижимым имуществом ООО «ПКФ «Оско» не вступало. Данный факт подтверждается судебным решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-12267/-09 от 30.07.2010.

Недвижимое имущество, указанное в акте приема-передачи имущества от 11.03.2001, не находилось у судебного пристава-исполнителя, на торги не передавалось и передать его ОО «ПКФ «Оско» пристав не мог. Данный документ был составлен с целью введения в заблуждение регистрирующий орган. Спорное недвижимое имущество находится в фактическом владении ООО «Альяно» и никогда из его владения не выбывало.

Описание предмета договора как "25 комнат, расположенных в здании по адресу <...>." не устанавливает площадь объекта и не позволяет определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче. Следовательно, такой договор является незаключенным.

Как указывает Истец, поэтажный план, составленный 13.03.2001, является не достоверным, т.к. фактически является поэтажным планом по состоянию на 23.10.1997. В то время как в 1998 году была осуществлена реконструкция данной части здания, в результате чего объем здания, обозначенный на плане 2001 г. комнатами с 5 по 10, не имеет никаких перегородок, разделяющих его на комнаты, и представляет собой прямоугольное помещение размером 9,00x5,77 м. Данное обстоятельство подтверждается письмом ГУЛ w «БТИ Мытищинского района» № 204 от 23.04.2003. Анализируя этот план видно, что объект недвижимости 157,7 кв.метров не являются частью одного здания, а являются комбинацией помещений, входящих в состав двух зданий. Помещения, обозначенные комнатами 1-4 и комната 18, входят в состав Здания 1. Помещения, обозначенные комнатами 5-10, входят в состав Здания 3. Сопоставить поэтажный план Мытищинского филиала ГУП МО «МОБТИ» и правоустанавливающий документ невозможно, т.к. в протоколе продажи объекта недвижимости с публичных торгов от 25.12.2000 не указаны существенные параметры, обязательные при заключении договора продажи недвижимости.

Предметом спора по данному иску является помещение, принадлежащее ответчику и обозначенное в поэтажном плане Мытищинского филиала ГУП МО «МОБТИ», изготовленным 8.11.2017 г., комнатами №№ 5-10. Однако, из фактического анализа поэтажных планов следует, что данные помещения являются составной частью Здания 3, которое на момент проведения торгов являлось объектом незавершенного строительства, государственная регистрация право на который не была проведена.

Право собственности на объект незавершенного строительства, а именно Здание 3, в составе которого находятся оспариваемые в данном иске помещения, было зарегистрировано только 25.09.2019. Таким образом, принадлежащие ответчику спорные помещения не могли быть предметом торгов, состоявшихся 25.12.2000.

Исходя из вышеизложенного, истец считает, что ООО «ПКФ «Оско» не приобрело право собственности на недвижимое имущество, обозначенное в поэтажном плане Мытищинского филиала ГУП МО «МОБТИ», изготовленным 8.11.2017, комнатами № 5-10, потому что:

правоустанавливающий документ, а именно, протокол продажи объекта недвижимости с публичных торгов от 25.12.2000 является незаключенным договором, не порождающим никаких юридических последствий;

акт приема-передачи имущества от 11.03.2001 является фиктивным документом, по которому фактическая передача недвижимого имущества не осуществлялась.

спорный объект является частью объекта незавершенного строительства, правособственности на который зарегистрировано 25.09.2019.

Учитывая изложенное, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частями 3 – 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке в порядке искового производства.

Удовлетворение иска о признании права отсутствующими предполагает установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (с 01.01.2017 г. на основании закона о государственной регистрации – ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового спора зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Обращение с иском о признании права собственности отсутствующим возможно только при наличии у истца права собственности, владении им имуществом и неосновательной регистрации права собственности за ответчиком, который этим имуществом не владеет.

Следовательно, для рассмотрения такого иска на предмет обоснованности необходимо определить, является ли требование о признании права собственности на спорное здание отсутствующим надлежащим способом защиты прав, то есть правомерность заявленного требования, а также определить какими доказательствами подтверждено право собственности истца на названное недвижимое имущество, предоставляющее ему возможность обращения с требованием о признании права собственности ответчика на указанное имущество отсутствующим (Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 101-О от 30.01.2020 г., п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 г.).

Как следует из материалов дела, Истец является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером 50:12:0101005:3926, расположенного по адресу <...> что подтверждается выпиской ЕГРН от 01.10.2019. Документами, послужившими основанием для внесения сведений в ЕГРН об данном объекте недвижимости являются:

Договор аренды земли № 370 от 21.10.1994.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 375/98 от 03.06.1998.

Решение арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 по деду № А41-29436/2019;

Решение арбитражного суда Московской области от 22.02.2019 по деду № А41-101128/2018.

Имущество находится в фактическом владении Истца.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.10.2020 OOО «ПКФ «Оско» является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером 50:12:0000000:52280 по адресу: <...>.

26.12.1997 между АКБ «Московский Индустриальный банк» (залогодержатель) и акционерным обществом закрытого типа «Альяно» заключен договор об ипотеки, в соответствии с которым залогодатель передает в ипотеку залогодержателю нежилые помещения общей площадью 695,3 кв.м., расположенных в 3-х этажном нежилом строении по адресу: <...> (корпус «А»), а также права аренды части земельного участка в соответствии с договором аренды от 21.10.1994 № 370 с учетом дополнительного соглашения от 21.04.1997 № 1 (п.1.2. договора).

15.04.1999 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым п.1.2. договора изложен в следующей редакции: залогодатель передает в ипотеку залогодержателю нежилые помещения общей площадью 381, 1 кв.м., расположенные в 3-х этажном нежилом строении по адресу: <...> (корпус «А»), а также право аренды части земельного участка.

Помещения, предоставляемые в ипотеку, обозначены в экспликации к поэтажному плану следующим образом:

№ комнаты

Площадь комнаты

№ комнаты

Площадь комнаты

1 этаж

1
4,4 кв.м.

18

53,1 кв.м.

2
13 кв.м.

24

53,1 кв.м.

3
2,5 кв.м

30

6,4 кв.м.

4
30,1 кв.м.

31

11,2 кв.м.

5
13,9 кв.м.

32

8,0 кв.м.

6
8,4 кв.м.

33

5,7 кв.м.

7
8,4 кв.м.

37

11,8 кв.м.

8
6,7 кв.м.

38

3,1 кв.м.

9
11,4 кв.м.

39

7,2 кв.м.

10

5,8 кв.м.

40

53,1 кв.м.

11

12,4 кв.м.

Итого 1 этаж 329,7 кв.м.

2 этаж

5
10,5 кв.м.

8
22,3 кв.м.

6
1,5 кв.м.

9
14,0 кв.м.

7
3,1 кв.м.

Итого 2 этаж 51,4 кв.м.

Переданные в залог помещения принадлежат Залогодателю на праве собственности, что подтверждается:

свидетельством о государственной регистрации права серии АБ № 0343479 от 30.03.1999;

Постановлением Главы Мытищинского района Московской области от 11.11.1998 № 3796;

Актом № 907 Государственной приемочной комиссии о приемке законченногостроительством объекта в эксплуатацию от 30.06.1998 г.

25.12.2000 состоялись торги по продаже объекта недвижимости, с характеристиками: 25 комнат, расположенных в здании по адресу <...>, принадлежащих ООО «Альяно» (протокол продажи от 25.12.2000).

По акту приема-передачи имущества от 11.03.2000 объект приняло ООО ПКФ «ОСКО».

Между тем, решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2002 по делу №А40-4599/02-15-61 установлено, что предметом торгов были только 25 комнат, не определена площадь реализуемых помещений, не указано их месторасположение в здании. Акт судебного пристава-исполнителя является процессуальным документом и не может являться составной частью гражданско-правовой сделки, которой в силу ч.5 ст. 448 ГК РФ является протокол о результатах торгов. Акт приема-передачи имущества от 11.03.2001 всеми членами комиссии торгов не подписан и не может рассматриваться как составная часть протокола торгов. Более того, акт приема-передачи имущества составлен после торгов и после подписания протокола с победителем торгов.

В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2003 по делу № А41-К2-4566/03, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 29.07.2003, Постановление Главы Мытищинского района Московской области от 11.11.1998 г. № 3796 признано недействительным. При этом, судом установлено, что указанным постановлением утверждался несуществующий акт № 907 от 31.08.1998.

Акт № 907 Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 30.06.1998 на объект площадью 592,8 кв. м. был утвержден Постановлением Главы Мытищинского района № 2529 от 25.06.2004 во исполнение решений Арбитражного суда Московской области от 27.05.2003 по деду № А41-К2-4566/03 и от 04.02.2004 по делу № А41-К2-13666/03.

Право собственности на указанный объект общей площадью 592,8 кв.м. зарегистрировано 14.02.2018.

Соответственно, суд соглашается с доводами Истца о том, что указанный объект не мог являться предметом залога в 1999 году.

Также в материалы дела Истцом представлено заключение специалистов от 2021 года, в соответствии с которым специалисты пришли к следующим выводам:

Здание по адресу: <...> представляет собой не единое здание, а три блокированных здания.

Первое здание (Здание 1): правоустанавливающий документ регистрационное удостоверение № 143 от 13.03.1995. Здание отображено на планах БТИ от 28.10.1994.

Второе здание (Здание 2): кадастровый номер 50:12:0101005:3915. Здание отображено на техническом плане здания от 16.04.2017.

Третье здание (Здание 3): кадастровый номер 50:12:0101005:3926. Здание отображено на техническом плане сооружения от 30.05.2018.

Часть здания, обозначенная на поэтажном плане по состоянию на 13.03.2001 комнатами с 5 по 10, не соответствует реальной планировке этой части здания. Помещения, обозначенные комнатами 1-4 и комната 18, входят в состав Здания 1. Помещения, обозначенные комнатами 5-10, входят в состав Здания 3.

Таким образом, комнаты 5-10 объекта с кадастровым номером 50:12:0000000:52280, право собственности на который зарегистрировано за ООО «ПКФ «Оско», полностью входят в объект с кадастровым номером 50:12:0101005:3926, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Альяно» 25.09.2019.

Следовательно, спорные помещения не могли быть предметом торгов, состоявшихся 25.12.2000.

При этом, доказательств того, что ООО «ПКФ «ОСКО» фактически владело и/или владеет спорным имуществом в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования ФИО3 о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица.

Так, на момент предъявления настоящего иска право собственности на спорный объект было зарегистрировано, в том числе, и за ФИО3

В последующем, 12.10.2020 право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ООО «ПКФ «ОСКО», в связи с чем и была произведена замена ответчиков.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения указанного заявления судом не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим право собственности ООО «ПКФ «ОСКО» на объект недвижимости с кадастровым номером: 50:12:0000000:52280: часть производственного здания, 1-й этаж (комнаты 5-10) общей площадью 54,6 кв.м., инв. № 0702, лит. А., расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «ПКФ «ОСКО» в пользу ООО "Альяно" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении заявления ФИО3 о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.М. Новикова