Решение от 13 января 2020 г. по делу № А41-68869/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-68869/19
13 января 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 13 января 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" к АО "ДЕМПИНГ" о государственной регистрации перехода права собственности

третье лицо : Управление Росреестра по МО

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в суд с иском к АО "ДЕМПИНГ" принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности от АО "ДЕМПИНГ" к ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" по соглашению от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017, дополнительному соглашению №1 от 18.12.2018 в отношении следующего имущества:

- жилой дом кадастровый номер 50:31:0031502:671, расположенный по адресу: Московская обл., Чеховский р-н, с.п. Любучанское, <...>;

- жилой дом кадастровый номер 50:31:0000000:11462, расположенный по адресу: Московская обл., Чеховский р-н, с.п. Любучанское, <...>.

Исковые требования основаны на положениях ст. 551 ГК РФ.

В судебном заседании истец требования поддержал, указав, что стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017 и поскольку ответчик уклонился от его регистрации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик по иску возражал, указав на ненадлежащий способ защиты и на незаключенность соглашения о расторжении.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему:

06.12.2017 между АО "Демпинг" и ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.12.2017 (далее - договор), предметом которого являлась продажа следующих объектов недвижимого имущества:

- жилой дом, кадастровый номер 50:31:0031502:671, назначение объекта: жилое, этажность: 3, площадь объекта: 1297,1 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Московская область, Чеховский район, сельское поселение Любучанское, <...>;

- жилой дом, кадастровый номер 50:31:0000000:11462, назначение объекта: жилой дом; этажность: 2, площадь объекта: 754 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Московская область, Чеховский район, сельское поселение Любучанское, <...>.

Впоследствии соглашением от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017 стороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017.

Сторонами был оформлен передаточный акт, в соответствии с которым покупатель вернул продавцу объекты 22.10.2018.

Сторонами также 18.12.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к соглашению от 22.10.2018, в котором в пункте 4 стороны еще раз зафиксировали факт возврата объектов продавцу 22.10.2018 и указали, что стороны не имеют претензий друг к другу.

В связи с тем, что действительная общая воля сторон была направлена на прекращение договора, стороны 24.10.2018 обратились за получением государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с намерением зарегистрировать переход вещных прав на основании соглашения от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017, одновременно с указанным заявлением сторонами было подано заявление о государственной регистрации снятия ипотеки с объектов.

Регистрирующий орган отказал в осуществлении государственной регистрации перехода прав, сославшись на исполнение договора купли-продажи, а именно, объект передан и за него уплачена определенная денежная сумма, переход права зарегистрирован. Таким образом, расторгнуть можно тот договор, который еще продолжает действовать. В данном случае, срок действия договора истек, соответственно, расторгнуть его не представляется возможным.

При этом регистрирующий орган снял обременение, наложенное на объекты, о чем сторонами были получены соответствующие уведомления о погашении ограничения (обременения) права.

Отказ госоргана стороны не обжаловали.

Как указывает истец и не отрицает ответчик, стороны продолжали вести переговоры относительно прекращения договорных отношений относительно спорного имущества.

Поскольку ответчик перестал выходить на связь, истец телеграммой и на адрес электронной почты, направил предложение ответчику обратиться за получением государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с намерением зарегистрировать переход вещных прав на основании соглашения от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017.

Так как ответчик для осуществления регистрационных действий не явился, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая на иск ответчик указывает на ненадлежащий способ защиты, при этом не отрицает факт расторжения договора и указывает на незаключенность соглашения в виду отсутствия государственной регистрации соглашения.

Разрешая данный спор, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В части 4 статьи 421 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (часть 1). Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (часть 3).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При волеизъявлении обеих сторон договора купли-продажи недвижимости на его расторжение для регистрации перехода права собственности в первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Как установлено выше, стороны заключили соглашение о расторжении договора, то есть выразили свою волю.

24.10.2018 обратились за получением государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с намерением зарегистрировать переход вещных прав на основании соглашения от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017.

Регистрирующий орган отказал в осуществлении государственной регистрации перехода прав.

Отказ госоргана стороны не обжаловали.

Наличие решения госоргана об отказе в совершении регистрационного действия, не является препятствием для повторного обращения сторон за истребованием той же госуслуги.

Представленные доказательства подтверждают факт уведомления истцом ответчика о предстоящем намерении истца повторно обратиться за регистрацией соглашения о расторжении договора и предложение обеспечить явку представителя ответчика для совершения истребимого действия.

Доказательств того, что ответчик в обозначенное время явился или иным способом известил истца о своем намерении, суду не подставлено.

Так, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности..

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Указанные нормы по аналогии могут быть применены и к договору уступки права залога на недвижимое имущество.

В силу ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, стороны подписали соглашение о расторжении договора, определили порядок возврата имущества, подписали передаточный акт, а также сторонами 18.12.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к соглашению от 22.10.2018, в котором в пункте 4 стороны еще раз зафиксировали факт возврата объектов продавцу 22.10.2018 и указали, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Из приведенных выше норм права следует, что совершенная между истцом и ответчиком сделка подлежит государственной регистрации и государственная регистрация может быть осуществлена только при участии обеих сторон договора, а в том случае, когда одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может быть осуществлена по решению суда.

Обращение истца в госорган, уполномоченный по регистрации перехода прав, а также направленная претензия в адрес ответчика о необходимости принять участие в государственной регистрации перехода прав, желаемого результата для истца не принесли. Данные обстоятельства подтверждены соответствующими доказательствами.

Учитывая изложенное и установленный факт уклонения ответчика от государственной регистрации соглашения, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о вынесении решения о государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи.

Государственная регистрация сделки осуществляется уполномоченным государственным органом в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Этим же законом предусмотрены основания и порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Положениями ст.ст. 14,15,18,50,58 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также предусмотрено, что по заявлению, осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, в том числе и при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны…

Поэтому в рассматриваемом споре суд не должен проверять наличие оснований для государственной регистрации сделки, подменяя собой административный орган.

Судебные расходы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Довод о незаключенности соглашения о расторжении договора купли-продажи в связи с отсутствием его регистрации, отклоняется судом, поскольку государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от АО "ДЕМПИНГ" к ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" по соглашению от 22.10.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2017, дополнительному соглашению №1 от 18.12.2018 в отношении следующего имущества:

- жилой дом кадастровый номер 50:31:0031502:671, расположенный по адресу: Московская обл., Чеховский р-н, с.п. Любучанское, <...>;

- жилой дом кадастровый номер 50:31:0000000:11462, расположенный по адресу: Московская обл., Чеховский р-н, с.п. Любучанское, <...>.

Взыскать с АО "ДЕМПИНГ" в пользу ООО "МОНОЛИТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" расходы по госпошлине в размере 6 000руб.

Решение может быть обжаловано.


Судья М.Ю. Бондарев