Решение от 20 октября 2023 г. по делу № А41-43952/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-43952/23
20 октября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 17 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Ленинского городского округа Московской области (142703, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ВИДНОЕ ГОРОД, ШКОЛЬНАЯ УЛИЦА, ДОМ 26А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.03.2020, ИНН: <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) с требованиями об обязании

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского городского округа Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обзеству с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" (далее – ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ", ответчик) с требованиями:

1. Обязать ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" исполнить условия заключенного Инвестиционного контракта № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012 и дополнительных соглашений к нему, в части совершения необходимых действий по возведению и последующей передачи в собственность Ленинского городского округа Московской области дошкольной образовательной организации № 2 на 155 мест;

2. Обязать ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" исполнить условия заключенного Инвестиционного контракта № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012 и дополнительных соглашений к нему, в части совершения необходимых действий по возведению и последующей передачи в собственность Ленинского городского округа Московской области общеобразовательной организации на 1225 мест;

3. Обязать ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" исполнить условия заключенного Инвестиционного контракта № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012 и дополнительных соглашений к нему, в части совершения необходимых действий по возведению паркинг 3 на 142 места; паркинг 4 на 113 места; паркинг 5 на 154 места; паркинг 6 на 156 мест; паркинг 7 на 110 мест; паркинг наземный на 1100 мест;

4. Обязать ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" исполнить условия заключенного Инвестиционного контракта № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012 и дополнительных соглашений к нему, в части передачи в собственность Ленинского городского округа Московской области поликлиники на 46 посещений в смену.

Стороны обеспечили явку представителей в судебное заседание, изложили свои доводы.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" (инвестор – застройщик), ООО "РОТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (Соинвестор – 1), ИП ФИО2 (Соинвестор – 2), Администрацией Ленинского городского округа Московской области (Администрация) заключен Инвестиционный контракт № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012 с учетом дополнительных соглашений (далее по тексту – Контракт).

В соответствии с пунктом 2.2. контракта Инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств организовать строительство объектов.

Истцом указано, что по условиям Контракта ответчик обязан за счет собственных либо привлеченных средств организовать строительство и ввод в эксплуатацию социальных объектов и паркингов в течение определённых сроков:

ДОУ № 2 на 155 мест – 4 квартал 2021 – 2 квартал 2023, в том числе получение исходно-разрешительной документации – 4 квартал 2021, строительно-монтажные работы – 1 квартал 2022 – 4 квартал 2022, передача в муниципальную собственность – 1 квартал 2023, открытие – 2 квартал 2023;

СОШ на 1225 мест – 3 квартал 2021 - 1 квартал 2024, в том числе получение исходно- разрешительной документации – 3 квартал 2021, строительно-монтажные работы – 4 квартал 2021 – 3 квартал 2023, передача в муниципальную собственность – 4 квартал 2023, открытие – 1 квартал 2024;

поликлиника на 46 посещений в смену – размещение поликлиники предусмотрено в жилом доме 2.6, передача в муниципальную предусмотрена в 3 квартале 2021, открытие – в 4 квартале 2021;

паркинг 3 на 142 места – 1 квартал 2022 - 4 квартал 2022;

паркинг 4 на 113 мест - 1 квартал 2022 - 2 квартал 2023;

паркинг 5 на 154 места – 1 квартал 2022 - 2 квартал 2023;

паркинг 6 на 156 мест – 1 квартал 2022 - 1 квартал 2023;

паркинг 7 на 110 мест – 1 квартал 2022 - 1 квартал 2023;

паркинг наземный на 1100 мест – 1 квартал 2022 - 3 квартал 2023.

Однако, как полагает истец, ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательств по заключенному Контракту, в частности допущены нарушения по своевременному началу и завершению строительства ДОУ №2, паркинга 3,6,7, срок начала строительства СОШ на 1225 мест, паркингов 4,5 и паркинга наземного на 1100 мест, а также нарушен срок передачи в муниципальную собственность поликлиники на 46 посещений в смену.

Как указал истец, в настоящее время указанные объекты не построены, в эксплуатацию не введены, меры по досудебному урегулирования спора результата не дали, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал, в иске просил отказать в полном объеме. Возражая по существу заявленных требований, ответчик пояснил, что не уклоняется от исполнения обязательств, строительства указанных истцом объектов, также указал, что срок исполнения обязательств по строительству СОШ на 1225 мест не наступил.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Как указано в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства (пункт 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" является Инвестором-застройщиком жилого комплекса «Зеленые аллеи» (2 очереди строительства) по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, г/п Видное, вблизи д. Тарычево с объектами соцкультбыта на основании инвестиционного контракта № ВТ/24/05/12 от 18.06.2012, заключенного с Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области (Истец), ООО «Рота-Девелопмент» (Соинвестор-1), ИП ФИО2 (Соинвестор-2) (далее - Инвестиционный контракт).

Согласно условиям Инвестиционного контракта и утвержденного распоряжением Администрации г/п Видное Ленинского муниципального района Московской области от 31.01.2013 № 63-р/о проекта планировки и межевания территории, разработанного ЗАО ФИРМА «КРОКИ» (проект планировки и межевания территории в Приложении № 1 к Отзыву) ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" обязалось осуществить инвестирование и организацию 2х очередей строительства:

- 1 очередь строительства (далее - Объект 1) включает 4 многоэтажных жилых дома, общеобразовательную школу на 600 учащихся детского дошкольного учреждения на 150 мест, на 13 земельных участках, образованных в результате межевания и раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:040104:508

- 2 очередь строительства (далее - Объект 2) включает 10 многоквартирных жилых домов, 2 дошкольные образовательные организации (далее - ДОО или детский сад) каждая на 155 мест, Школу на 1225 мест, поликлинику, паркинги, а также инженерные сети, объекты инфраструктуры и благоустройства, улично-дорожную сеть на 30 земельных участках образованных в результате межевания и раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:040112:0111. (далее совместно именуемые - Объекты).

Земельные участки для строительства Объекта-1 из земель неразграниченной государственной собственности были предоставлены Инвестору-застройщику по договорам аренды, заключенным с Муниципальным образованием «Ленинский муниципальный район Московской области» (перечень договоров аренды указан в Дополнительном соглашении №1 от 08.11.2012 к Инвестиционному контакту.

Земельные участки для строительства Объекта-2 из земель неразграниченной государственной собственности были предоставлены Инвестору-застройщику по договорам субаренды, заключенным с Соинвесторами, которые в свою очередь арендовали данные земельные участки на основании договоров аренды с Муниципальным образованием «Ленинский муниципальный район Московской области» (перечень договоров аренды и субаренды указан в Дополнительном соглашении №2 от 22.01.2014 к Инвестиционному контакту.

11.03.2021 заключено Дополнительное соглашение №8 Инвестиционному контракту, которым были внесены изменения в Инвестиционный контракт, согласно которым в рамках строительства 2 очереди, Инвестор-застройщик обязался построить также социальные объекты с последующей передачей в собственность Ленинского муниципального района Московской области:

2 дошкольных образовательных организации на 155 мест,

общеобразовательную организацию на 1225 мест;

встроено-пристроенную поликлинику на 46 посещений;

А также паркинги:

подземный паркинг 2 на 208 машиномест (Паркинг 2 построен и введен в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.01.2022 № RU50-21-20635-2022 в Приложении № 9 к Отзыву),

паркинг 3 на 142 места,

паркинг 4 на 113 мест,

паркинг 5 на 154 места,

паркинг 6 на 156 мест,

паркинг 7 на 110 мест,

наземный паркинг вместимостью 1 100 мест.

В рамках исполнения Инвестиционного контракта в настоящее время ответчиком построены и введены в эксплуатацию все 14 многоквартирных жилых домов (4 многоквартирных дома 1 очереди строительства и 10 многоквартирных жилых домов 2 очереди строительства), а также следующие социальные объекты:

- Детский сад ДОО №1 на 155 мест 1 очередь строительства на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0040112:596, 50:21:0040112:585 (разрешение на ввод в эксплуатацию № RU50-11-3294-2015 от 18.12.2015;

- школа на 600 мест на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0040112:587 (разрешение на ввод в эксплуатацию № RU50-11-3618-2015 от 24.12.2015,

- Детский сад (ДОО 1) на 155 мест 2 очередь строительства на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0040112:4539 (разрешение на ввод в эксплуатацию от 17.12.2021 № RU50-21-20272-2021,

- поликлиника (встроенная к МКД В 2-3 разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.07.2018 №RU50-21-11261-2018,

Построены подземные паркинги:

3 подземных паркинга на 91 машиноместо, на 199 машиномест и на 233 машиноместа, введенные в эксплуатацию вместе с многоквартирными жилыми домами 1 очереди строительства, (разрешения на ввод в эксплуатацию от 18.12.2015 № RU50-11-3294-2015, от 15.04.2016 № RU50-4680-2016, от 26.01.2018 № RU50-48-10189-2018,

подземный паркинг №1 на 166 машиномест на земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:0040112:4541 и 50:21:0040112:4543 (разрешение на ввод в эксплуатацию от 27.10.2022 №RU50-21-22539-2022,

подземный паркинг №2 на 208 машиномест (разрешение на ввод в эксплуатацию получено 26.01.2022 RU50-21-20635-2022 на земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:0040112:4540; 50:21:0040112:4541; 50:21:0040112:4537,

И плоскостные автостоянки общим объемом на 1756 машиномест.

Как указано ответчиком, строительство отдельных социальных объектов (детского сада на 155 мест, школы на 1225 мест, поликлиники на 46 посещений) ведется с отставанием от запланированных сроков, т.к. проектная документация и результаты инженерных изысканий этих социальных объектов, по которым получены положительные заключения экспертизы в 2014 году, в настоящее время не соответствуют действующим региональным нормативным актам, а также согласованные ранее планировочные решения, архитектурные решения на основании технологического задания морально устарели, застройщиком принято решение о перепроектировании объектов, в целях соответствия требованиям действующего законодательства и нормативной документации, а также в целях создания социальных объектов, с учетом высоких требований и новых стандартов качества жилья и социальной инфраструктуры, применяемых на территории Московской области, что привело в свою очередь к переносу сроков начала строительных работ, а именно:

- Детский сад (ДОО№ 2) на 155 мест на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0040112:4548 - получено разрешение на строительство (PC №RU50-21-24195-2023 от 13.06.2023 работы по строительству ведутся подрядной организацией ООО «ДОМСТРОЙ-РАЗВИТИЕ».

- Поликлиника на 46 посещений в смену - здание поликлиники построено в январе 2022 года, получено разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ № RU50-21-20654-2022 от 27.01.2022. В настоящее время проектной организацией ООО «ЦЕНТР ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ФОРМА» ведутся работы по проектированию внутренних инженерных систем и оборудования на основании договора от 21.01.2019. Задержка в начале строительных работ связана с необходимостью уточнения параметров оборудования, отделочных работ в связи с перепроектированием и получением уточненного технологического задания, а также необходимостью согласования проектных решений с ГБУЗ МО с «Видновским перинатальным центром» (письмо от 04.08.2023 № 125-01-исз-12942 о согласовании планировочных решений.

- Школа на 1225 мест на земельном участке с кадастровым номером: 50:21:0040112:4534 -получено разрешение на строительство (PC №RU50-21-23973-2023 от 17.05.2023, работы по строительству ведутся подрядной организацией ООО «ДОМСТРОЙ-РАЗВИТИЕ». Передача в муниципальную собственность согласно Графику должна состояться в 4 квартале 2023 г. Таким образом, на момент подачи иска срок исполнения обязательств по данному объекту не наступил.

Согласно пункту 2.2. Инвестиционного контракта сроки вводов в эксплуатацию объектов строительства 1 и 2 очередей являются ориентировочными. Графиком реализации проекта Приложение №1 к Дополнительному соглашению № 8 от 11.03.2021 срок передачи в собственность Ленинского муниципального района Школы на 1225 мест - 4 квартал 2023 еще не наступил.

ООО "СЗ "МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ" в настоящее время выполняет обязательства по строительству заявленных в иске объектов в иске: дошкольной образовательной организации № 2 на 155 мест; общеобразовательной организации на 1225 мест; поликлиники на 46 посещений в смену, что исключает возможность понуждения Общества к исполнению этого обязательства в судебном порядке.

В части требований истца об обязании ответчика построить дополнительные паркинги, предусмотренные Дополнительным соглашением №8 к Инвестиционному контракту суд отмечает следующее.

Графиком инвестиционного контракта предусмотрено строительство подземных парковок общим количеством машиномест - 1572 м/м и отдельно стоящего надземного паркинга на 1100 м/м.

В рамках утвержденного распоряжением администрации городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области от 31.01.2013 № 63-р/о проекта планировки территории, надземный паркинг на 1100 м/м должен был быть расположен на земельном участке неразграниченной государственной собственности в пределах кадастрового квартала 50:21:0010205, однако, земельный участок, необходимый для размещения наземного паркинга, не образован, на государственном кадастровом учете не стоит, кроме того, на этой территории в настоящее время расположен гаражный кооператив на более 150 боксовых гаражей.

Так как для формирования земельного участка для строительства наземного паркинга требуется финансирование из бюджета муниципального образования, в том числе в целях изъятия и выплаты компенсации владельцам более 150 существующих гаражей, а также вырубка зеленых насаждений, до настоящего времени земельно-правовые отношения не оформлены.

Строительство подземных паркингов №3, 4. 5, 6, 7 предполагалось на земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:0040112:4536, 50:21:0040112:4537, 50:21:0040112:4559, 50:21:0040112:4554, 50:21:0040112:4555, 50:21:0040112:4557, 50:21:0040112:4558, 50:21:0040112:4551, 50:21:0040112:4553, 50:21:0040112:4549, 50:21:0040112:4541, 50:21:0040112:4540, на которых в настоящее время введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома. И в силу положений ч. 2 и 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ) земельные участки под многоквартирным жилым домом, перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, настоящее время договоры аренды земельных участков, на которых планировалось строительство данных паркингов, прекращены в силу закона, в связи с переходом указанных земельных участков в собственность собственников квартир в многоквартирных жилых домах, возведенных на этих земельных участках, (решения суда о прекращении прав аренды ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-СтройКапитал» в отношении земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 данного Кодекса.

С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что требования истца основаны на предположении о возможном нарушении его прав в будущем, не подтверждены документально, являются преждевременными, тогда как защите подлежат права, которые на момент обращения в суд нарушены ответчиком.

Из содержания статьи 12 ГК РФ следует, что к способам защиты права, в том числе, относится присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Присуждение к исполнению обязанности в натуре как способ защиты гражданских прав заключается в понуждении должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора) (постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2002 №2772/99).

Принимая во внимание, что объекты недвижимости, которые истец требует возвести еще не созданы, не введены в эксплуатацию, а в части передачи строительства Школы на 1225 мест заявлено преждевременно, поскольку срок ее передачи еще не наступил, при этом иск о передаче права собственности подлежит удовлетворению, только если имущество, подлежащее передаче существует в натуре.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание разъяснения пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд полагает невозможным понудить ответчика к совершению действий по осуществлению строительства вышеуказанных объектов и передаче в муниципальную собственность.

Кроме того, истец в соответствии с действующим законодательством и условиями инвестиционного контракта вправе реализовать иные способы защиты своих прав, которые он считает нарушенными.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности осуществить строительство и исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н.Москатова