Решение от 22 января 2024 г. по делу № А41-56865/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-56865/23
22 января 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 22 января 2024

Полный текст решения изготовлен 22 января 2024


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к

ИП ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

ООО "Петербургское Электромашиноремонтное Объединение" (199155, <...> литер А, помещение 4-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

- Лысаков Сергей Викторович

о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО3, ООО "Петербургское Электромашиноремонтное Объединение" (ООО «ПЭМРО») о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи (купчая) долей в праве собственности на земельные участки и здания от 11.05.2023 года.

Ответчиком ООО «ПЭМРО» заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка, поскольку истец не обращался в порядке ст. 452 Гражданского кодекса РФ с требованием к ответчику об изменении договора.

Данное ходатайство подлежит оставлению судом без удовлетворения, так как истец требований об изменении договора не заявляет, исковые требования предъявлены на основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Ссылок на нормы права, которые устанавливают соблюдение претензионного порядка по данной категории споров, ответчиком не приведено.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, извещенного о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании обеспечившие явку участники процесса дали пояснения по делу.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежат доли в праве собственности на объекты, расположенные по адресу: Московская область, <...>:

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2346, площадью 164 +/- 4 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2348, площадью 23 +/- 2 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2349, площадью 38 +/- 2 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2343, площадью 575 +/- 8 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2344, площадью 393 +/- 7 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2350, площадью 2178 +/- 16 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2351, площадью 3386 +/- 20 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2353, площадью 1665 +/- 14 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2354, площадью 117 +/- 4 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы;

- ? доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2406, площадью 651 +/- 9 кв.м, , категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение производственной базы.

Данные участки также принадлежат на праве общей долевой собственности ООО «ПЭМРО» (1/2 доли в праве).

Также истцу принадлежат доли в праве собственности на следующие объекты, местоположение: Московская область, <...>:

- ? доли в общей долевой собственности на нежилое здание: склад для хранения фурнитуры, метизов с кадастровым номером 50:05:0000000:14468, площадью 494,7 кв.м,

- ? доли в общей долевой собственности на одноэтажное производственно-складское помещение с кадастровым номером 50:05:0000000:75065, площадью 324,2 кв.м;

- ? доли в общей долевой собственности на склад для хранения изогнутых профилей, с кадастровым номером 50:05:0000000:14469, площадью 1970,7 кв.м;

- ? доли в общей долевой собственности на нежилое здание: производственный корпус с кадастровым номером 50:05:0000000:15546, площадью 4087,9 кв.м;

- ? доли в общей долевой собственности на склад для армирующих профилей с кадастровым номером 50:05:0050301:259, площадью 1471,7 кв.м;

- ? доли в общей долевой собственности на нежилое здание: административный корпус с кадастровым номером 50:05:0000000:15545, площадью 61,9 кв.м;

- ? доли в общей долевой собственности на склад для хранения санфаянса с кадастровым номером 50:05:0000000:14443, площадью 490,6 кв.м.

Данные объекты также принадлежат на праве общей долевой собственности ООО «ПЭМРО» (1/2 доли в праве).

7/15 доли в праве собственности на каждый вышеуказанный земельный участок и 1/2 доли в праве собственности на каждый вышеуказанный объект приобретены ООО «ПЭМРО» на основании договора купли-продажи (купчая) доле в праве собственности на земельные участки и здания от 11.05.2023, заключенного с ФИО3

По данному договору ООО «ПЭМРО» также приобретены:

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2341,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2405,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2342, и ? долю в праве собственности на нежилое здание: хозяйственно-бытовой корпус, с кадастровым номером 50:05:0000000:14442,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2347, и ? долю в праве собственности на проходную, с кадастровым номером 50:05:0050301:242.

Полагая, что ответчиками нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно п. 3 указанной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО3 направлено в адрес истца заявление о том, что им продаются доли в праве собственности на все перечисленные выше объекты недвижимости.

В ответ на заявление ФИО3 истец сообщил о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки перечисленных в заявлении объектов недвижимости, кроме долей:

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2341,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2405,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2342, и ? долю в праве собственности на нежилое здание: хозяйственно-бытовой корпус, с кадастровым номером 50:05:0000000:14442,

- 7/15 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2347, и ? долю в праве собственности на проходную, с кадастровым номером 50:05:0050301:242.

Гражданский кодекс Российской Федерации, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246) (п. 2.2 постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П).

Общеправовой смысл конструкции преимущественного права покупки доли (ст. 250 Гражданского кодекса РФ) сформулирован в п. 4 постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П.

В силу статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина имеет в качестве своего объективного предела воспрепятствование реализации прав и свобод других лиц, причинение вреда их конституционно гарантированным интересам, а федеральный законодатель, создавая условия, обеспечивающие равную защиту прав всех лиц, участвующих в правоотношении, должен исходить из того, что возникающие коллизии их законных интересов во всяком случае не могут преодолеваться путем предоставления защиты одним правам в нарушение других, равноценных по своему конституционному значению.

В таких случаях права и законные интересы участников гражданского оборота должны получать соразмерную (пропорциональную) защиту на основе баланса конституционных ценностей. Применительно к нормативно-правовому регулированию разрешения судом коллизий интересов приобретателя и участников долевой собственности это означает, что установленные федеральным законодателем возможности реализации преимущественного права покупки должны отвечать интересам защиты конституционных прав участников долевой собственности, однако они не могут затрагивать основное содержание конституционных прав добросовестного приобретателя, существо которых ни при каких обстоятельствах не должно быть утрачено.

Таким образом, во всяком случае, при продаже участником долевой собственности своей доли должен быть соблюден баланс интересов данного участника и иных участников долевой собственности, а также приобретателя отчуждаемой доли при соблюдении условий, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли определяет цену и другие условия продажи. При этом правовой интерес продавца состоит в продаже принадлежащих ему долей по наиболее высокой цене, в связи с чем исключительно ему и принадлежит право определять условия продажи, в том числе решать вопросы об отчуждении доли в праве на каждый объект в отдельности или в их совокупности. При этом решение такого вопроса связывается с получением продавцом наибольшей выгоды от продажи принадлежащих ему долей.

Как следует из отзыва ответчика ФИО3, при продаже объектов главным условием являлась одновременная продажа всех принадлежащих ему долей в связи с потребностью в денежных средствах от продажи незамедлительно и в полном объеме, а продажа только заявленной истцом части повлекла бы для него значительные неудобства, связанные со снижением ликвидности оставшихся долей.

Из отзыва ООО «ПЭМРО» также следует, что для ФИО3 продажа всех долей в праве в их совокупности оправдывается их единством по фактическому признаку единого имущественного комплекса и стоимостными характеристиками, которые ухудшатся для продавца в случае продажи долей в праве на объект по отдельности. Кроме того, максимально снижается возможность продажи по отдельности долей в праве на объекты недвижимости, которые не заинтересовали истца, в связи с потерей их функциональности и, как следствие, инвестиционной привлекательности.

Из пояснений ответчика ООО «ПЭМРО» следует, что объекты, в отношении которых истцом не заявлено право преимущественной покупки, фактически представляют собой:

- земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2341 площадью 11432кв.м является внутриплощадочной территорией (дорогой) производственной базы. Через этот участок осуществляется доступ ко всем остальным участкам и расположенным на них зданиям производственной базы.

Непосредственно на земельном участке расположено сооружение с кадастровым номером 50:05:0010101:162 – газопровод протяженностью 95 м, который подходит к зданию котельной.

- земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2405 площадью 235 кв.м., который примыкает к земельному участку с кадастровым номером 50:05:0050301:2406, на котором расположен склад для хранения санфаянса с кадастровым номером 50:05:0000000:14443,

- земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2342 площадью 267 кв.м и расположенный на нем хозяйственно-бытовой корпус с кадастровым номером 50:05:0000000:14442 площадью 231,3 кв.м. Данное здание полностью занимает ООО «ПЭМРО», используется для административно-технической работы и как центральный склад материалов и запасных частей, используемых ООО «ПЭМРО» в процессе производства ремонтов тяговых электродвигателей и вспомогательных машин железнодорожного транспорта.

- земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:2347 площадью 34 кв.м и расположенная на нем проходная с кадастровым номером 50:05:0050301:242 площадью 12,9 кв.м; проходная предназначена для размещения охраны производственной базы и контроля въезда/выезда с базы.

Указанное иными лицами, участвующими в деле, не оспорено и доказательствами не опровергнуто.

Суд также принимает во внимание, что как следует из материалов дела, ФИО2, ФИО4 и ФИО5 спорные объекты были приобретены по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2015, заключенному с ООО «Технологии Индивидуального строительства – СВ».

В пункте 1.1 договора определен предмет, в который входил в том числе единственный земельный участок под размещение производственной базы, общая площадь 22550 кв.м, кадастровый номер 50:05:0050301:0011, адрес объекта: <...>.

Согласием от 06.10.2017 ФИО2, ФИО3, ФИО4 оформили раздел земельного участка с кадастровым номером 50:05:0050301:11 на 14 земельных участков.

09.08.2017 между ФИО4, ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о порядке пользования, владения и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в котором также отражен земельный участок с кадастровым номером 50:05:0050301:11 площадью 22 547 кв.м, разрешенное использование – под размещение производственной базы.

В пункте 6 соглашения его участники определили, что совладельцы долевой собственности, находящейся в его владении и пользовании, обязуются нести расходы на содержание общего имущества (например, проходов, проездов, охранные услуги, содержание контрольно-пропускного пункта, ограждений, инженерных коммуникаций и др.) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Суд принимает во внимание представленное ООО «ПЭМРО» заключение специалиста № 360-23-Г, согласно которому стоимость продажи долевым собственником совокупности принадлежащих ему долей в объектах недвижимости будет выше на 20-50% по сравнению со стоимостью их продажи по отдельности, поскольку по отдельности теряется их инвестиционная привлекательность (ответ на вопрос № 2).

Истцом представлено заключение специалиста (рецензия) от 15.01.2024 на указанное заключение специалиста № 360-23-Г, в котором отражены, как полагает специалист, нарушения, с которым выполнено заключение специалиста № 360-23-Г в части ответов на вопросы 2 и 3.

В то же время, доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении № 360-23-Г, истцом не представлено. При этом суд также отмечает, что представленная рецензия не содержит ссылок на то, что при ином исследовании результат был бы диаметрально противоположен.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы истцом не заявлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 в соответствии с положениями п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ обоснованно был вправе включить в извещение о продаже условие об одновременной продаже указанных в извещении долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества.

Доказательств, того, что договор купли-продажи от 11.05.2023 между ООО «ПЭМРО» и ФИО3 в отношении указанных в извещении долей, заключен по иной цене или на иных условиях, истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что реализация спорных долей истцу не приведет к снижению экономической ценности оставшихся долей, в приобретении которых истец не выразил заинтересованности.

Доказательств нарушения (ограничения) прав истца, при соблюдении ответчиком условий ст. 250 ГК РФ об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, в материалы дела не представлено.

Остальные доводы истца отклоняются судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

В частности, в данном конкретном случае не имеет правового значения условие, отраженное в извещении, о совместной продаже долей с ФИО4, поскольку в письме от 27.03.2023 истец выразил намерение воспользоваться преимущественным правом покупки, а также указал на намерение приобрести объекты на предложенных условиях. Истцом лишь был определен перечень объектов, доли в праве собственности которых он хотел бы приобрести. Возражений относительно условия о совместной продаже заявлено не было.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным в иске отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины остаются на истце.

От истца на депозит Арбитражного суда Московской области поступили 264 000 рублей, перечисленных по платежному поручению № 322 от 03.11.2023 и 77 830 000рублей, перечисленных по платежному поручению № 238 лот 07.09.2023 (сумма, подлежащая выплате покупателю в возмещение понесенных расходов по покупке долей), которые подлежат возвращению.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ООО «ПЭМРО» об оставлении иска без рассмотрения отказать.

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить ИП ФИО2 с депозита Арбитражного суда Московской области 264 000 рублей, перечисленных по платежному поручению № 322 от 03.11.2023 и 77 830 000рублей, перечисленных по платежному поручению № 238 лот 07.09.2023.


Решение может быть обжаловано.


Судья А.А. Попов