Решение от 4 мая 2018 г. по делу № А35-9423/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9423/2017
04 мая 2018 года
г. Курск


Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кондрашевой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пупко И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» к комитету по управлению имуществом Курской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, администрации города Курска, о признании права собственности отсутствующим, об обязании произвести снятие объекта с государственного кадастрового учета,

при участии представителя истца: ФИО1 по доверенности от 01.03.2018, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 18.10.2017,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» (далее – истец) обратилось в суд с исковым заявлением к администрации города Курска (далее – ответчик)

о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:103148:769 за ЗАО «Промкурск и К»,

о снятии с кадастрового учета и прекращении государственной регистрации права на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 46:29:103148:769 за ЗАО «Промкурск и К» (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации исковые требования).

Исковые требования мотивированы невозможностью истца реализовать права, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, в отношении земельного участка под объектами недвижимости, находящихся в собственности истца.

Определениями суда от 29.03.2018 произведена замена ненадлежащего ответчика администрации города Курска на надлежащего ответчика - комитет по управлению имуществом Курской области, администрация города Курска привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В отзыве ответчик указывает, что надлежащим ответчиком по делу не является, надлежащим ответчиком по делу является управление Росреестра по Курской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал относительно привлечения комитета в качестве ответчика.

Судебное заседание проведено с объявлением перерыва до 27.04.2018, информация размещена в сети Интернет.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 14.12.2004 истец заключил с ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> 4:

одноэтажного нежилого здания литер В с антресолями площадью 1475,9 кв. м,

одноэтажного нежилого здания литер Б площадью 18,9 кв. м,

одноэтажного нежилого здания литер Б 3 площадью 243.8 кв. м.

Указанные объекты переданы истцу по акту приема - передачи от 16.12.2014.

14.01.2005 внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номерами 46-29-42/2004-580, 46-29-42/2004-579, 46-29-42/2004-578 о регистрации права собственности истца на указанные объекты.

06.03.2006 истец (арендатор) заключил договор аренды земельного участка № 81642 ю с администрацией города Курска (арендодатель), согласно которому арендодатель обязался передать по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 03 140: 0003 площадью 4566 кв.м, расположенный по адресу: пр. Льговский поворот, 4.

Срок действия договора установлен с 02.11.2005 по 02.11.2020.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

12.11.2012 земельный комитет города Курска и комитет по управлению имуществом Курской области заключили соглашение о переводе на комитет по управлению имуществом Курской области прав и обязанностей по договору № 81642 ю аренды земельного участка в городе Курске.

03.07.2017 истец обратился в комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 03 140:3 без проведения торгов в порядке статей 39.20, 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 17.07.2017 № 11.2-01-20/9832 комитет отказал в предоставлении земельного участка, поскольку из выписки на земельный участок от 07.07.2017 следует, что на испрашиваемом в собственность земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 46:29:103148:360, 46:29:103148:361, 46:29:103148:362, которые находятся в собственности истца, и объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:103148:769, принадлежащий ЗАО «ПРОМКУРСК и К». Также комитет указал, что пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для приобретения права собственности на земельный участком все собственники зданий, сооружения или помещений в них, совместно обращаются в уполномоченный орган. Собственник объекта с кадастровым номером 46:29:103148:769, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103140:3 площадью 4566 кв.м по адресу: <...>, в комитет с заявлением на предоставление в общую долевую собственность испрашиваемого земельного участка не обращался.

Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЗАО «ПРОМКУРСК и К» истцу стало известно, что общество прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Курской области от 17.09.2009 по делу А35-2022/090С7 о завершении конкурсного производства, запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности общества внесена 24.09.2009.

Из положений части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности, акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке. Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» установлено, что акт представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в котором помещение, машино-место было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение, машино-место было расположено. Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Указанные документы, за исключением документов, содержащих сведения

В связи с чем кадастровым инженером (сотрудником истца) 30.08.2017 было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 03 140:3. По результатам обследования кадастровый инженер составил соответствующий акт, в котором указал, что по данным натурального обследования земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 03 140:3 выявлено отсутствие объекта недвижимости с кадастровым номером 46:29:103148:769 в результате его демонтажа. Причины демонтажа не установлены.

Истец указывает, что единственно возможным способом защиты права по выкупу земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 03 140:3 без проведения торгов является устранение содержащихся в реестре противоречий между правами на объекты недвижимости и сведениями об их фактическом состоянии путем признании отсутствующим права собственности ЗАО «ПРОМКУРСК и К» на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 46:29:103148:769.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Из данной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В абзаце четвертом пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) предусмотрено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», следует, что иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть заявлен владеющим собственником, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендодатель - собственник имущества, так и арендатор, чье право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли законного владельца земельного участка, но не нарушающего его владения.

Как следует из материалов дела, истец-арендатор является фактическим владельцем земельного участка, на котором расположен объект, в отношении которого кадастровым инженером проконстатирована гибель. Факт уничтожения объекта участвующими в деле лицами не оспаривается.

По запросу суда АО «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ» (Черноземный филиал) представило копию инвентарного дела в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, из которого также не усматривается сохранение (существование) спорного объекта на арендуемом истцом земельном участке.

В качестве критериев гибели объекта недвижимости в судебно-арбитражной практике приняты констатация полного отсутствия объекта, либо утрата недвижимостью свойств объекта гражданских прав, невозможность использования объекта в соответствии с первоначальным назначением (его эксплуатации), невозможность восстановления объекта иначе как путем строительства нового капитального объекта (его реконструкции), длительный период времени, в течение которого не предпринимались меры к восстановлению объекта недвижимости.

Гибель (уничтожение) имущества является одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую - пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Зарегистрированное в реестре право собственности на объект недвижимости может быть признано отсутствующим при констатации недостоверности соответствующей записи.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Как указано выше, собственник объекта недвижимости ликвидирован.

Администрация города Курска утверждает, что после завершения процедуры банкротства ей имущество ЗАО «ПРОМКУРСК и К», в том числе объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:103148:769, не передавалось.

Поскольку управомоченное на обращение в Росреестр лицо отсутствует, иной порядок снятия с учета несуществующего объекта Законом № 218-ФЗ не предусмотрен, суд исходит из того, что формальным ответчиком по делу является лицо, уполномоченное на распоряжение земельным участком.

В соответствии со статьей 2 Закона Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено» администрация Курской области и (или) уполномоченные Губернатором Курской области исполнительные органы государственной власти Курской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории городского округа «Город Курск», за исключением: земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества; земельных участков для размещения, эксплуатации, обслуживания, строительства индивидуальных жилых домов; земельных участков для эксплуатации многоквартирных домов, гаражей; земельных участков, площадь которых не превышает 200 кв. м; лесных участков.

Постановлением Губернатора Курской области от 10.04.2015 № 174-пг комитет по управлению имуществом Курской области определен органом исполнительной власти Курской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Курск», в пределах полномочий, предусмотренных Законом Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено».

Объект, который истец просит снять с государственного кадастрового учета, расположен на земельном участке, которым распоряжается комитет по управлению имуществом Курской области.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу должно являться управление Росреестра. Согласно статье 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец не обжалует действия (бездействие) Росреестра.

Из отказа комитета по предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность истцу следует, что единственным основанием для отказа явилось наличие объекта, в отношении которого право собственности зарегистрировано за ЗАО «ПРОМКУРСК и К».

Наличие записи о регистрации права собственности на объект, расположенный на арендуемом земельном участке, за другим лицом нарушает права истца по приобретению земельного участка, на котором расположены объекты истца.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно указывал, что на момент приобретения в собственность объектов, расположенных на арендуемом земельном участке, иных объектов не было. Истец также указывает, что в договоре аренды земельного участка № 81642ю не было указано о наличии каких-либо объектов недвижимого имущества. В силу пункта 4.2.1 договора арендодатель обязан был предупредить обо всех правах третьи лиц в отношении предоставляемого в аренду земельного участка.

Суд также учитывает, что ЗАО «ПРОМКУРСК и К» в связи с ликвидацией как субъект правоотношений отсутствует, в связи с чем какие-либо притязания на земельный участок под объект, который физически отсутствует, заявить не сможет.

Поскольку объект с кадастровым номером 46:29:103148:769, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103140:3 площадью 4566 кв.м по адресу: <...>, физически не существует, реестровый собственник ликвидирован, порядок снятия с учета уничтоженного объекта не его собственником законом не регламентирован, постольку права истца по приобретению арендуемого земельного участка в такой ситуации блокированы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины истец просил отнести на него.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 46:29:103148:769 за ЗАО «Промкурск и К».

Снять с кадастрового учета и прекратить государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 46:29:103148:769 за ЗАО «Промкурск и К».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Кондрашева