Решение от 19 мая 2022 г. по делу № А76-20373/2021

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-20373/21
19 мая 2022 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 12 мая 2022 г.

Решение изготовлено в полном объеме 19 мая 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, каб. 521, в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой», ОГРН <***>, г. Чебаркуль,

к Управлению муниципальной собственности Администрации Чебаркульского городского округа, ОГРН <***>, г. Чебаркуль,

об изменении условий договора,

при участии в судебном заседании

от истца – представители ФИО2, по доверенности от 01.07.2020, личность подтверждена удостоверением адвоката; Сабиров Р.Н., по доверенности от 01.07.2020, личность подтверждена паспортом, квалификация подтверждена дипломом;

от ответчика – представитель ФИО3, по доверенности № 1 от 10.01.2022, личность подтверждена паспортом, квалификация подтверждена дипломом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее – истец, Общество), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее – ответчик, Управление) об обязании последнего внести изменения в договор № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная от 11.10.2016г. (далее – Договор) и продлить срок его действия на 2 года 8 месяцев (период с 01.08.2018г. по 01.04.2021г.)., а именно внести в договор изменения следующего содержания:

- подпункт 2.1.5 договора изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на застроенной территории, в том числе объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок, не превышающий 12 лет и 8 месяцев с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным планом-графиком исполнения обязательств по настоящему договору»;

- подпункт 2.1.6 договора изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, а также дорог, проездов в границах застроенной территории, подъездных путей, предназначенных для ее транспортного обеспечения, в срок, не превышающий 12 лет и 8 месяцев с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным планом-графиком исполнения обязательств по настоящему договору»;

- пункт 6.1 договора изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до «11» июня 2029 года».

В обоснование заявленных требований истец сослался на необходимость изменения договора в связи с существенным нарушением договора ответчиком и в связи с существенным изменением обстоятельств.

В качестве правового обоснования истец указал ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), ст. 450-452 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 126, 217 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судебном заседании представители истца поддержали иск по доводам заявления и дополнительно представленных пояснений.

Ответчик полагал требования не подлежащими удовлетворению по доводам отзыва ( л.д 62-65).

Исследовав материалы дела и оценив доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей сторон , суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Жилгражданстрой» по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в районе улиц Больничная — Колхозная в г. Чебаркуле Челябинской области, оформленных протоколом о результатах открытого аукциона № 1 от 30.09.2016.

1.10.2016 между Управлением и ООО «Жилгражданстрой» подписан договор № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная (л.д.9-11).Схема границ застроенной территории утверждена приложением 1 к постановлению Адмнистрации Чебаркульского городского округа от 04.08.2016 № 667.Указанным договором регламентированы права и обязанности Управления (Продавец) и ООО «Жилгражданстрой» (Покупатель).

Обязательства сторон установлены разделом 2 договора. Так, в частности Покупатель обязан оплатить выкупную цену права на заключение данного договора (пункт 1.5), подготовить проекты планировки и межевания застроенной территории (пункт 2.1.1), создать либо приобрести, а также безвозмездно передать благоустроенные жилые помещения для расселения граждан с территории, подлежащей развитию (пункт 2.1.2), осуществить строительство застроенной территории (пункты 2.1.5 и 2.1.6).

Согласно положениям пункта 2.1.5 договора истец обязался осуществить строительство на застроенной территории, в том числе объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в срок, не превышающий 10 лет с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным планом-графиком исполнения обязательств по настоящему договору;

Пунктом 2.1.6 договора стороны определили что истец обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, а также дорог, проездов в границах застроенной территории, подъездных путей, предназначенных для ее транспортного обеспечения, в срок, не превышающий 10 лет с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным планом-графиком исполнения обязательств по настоящему договору»;

Срок действия договора установлен пунктом 6. 1. договора и составляет 10 лет с момента его заключения. Пунктом 6.2 договора стороны определили право внесения в договор согласованных изменений или дополнений, которые не должны влиять на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на аукционе, также в иных случаях, установленных законом.

Письмом от 31.07.2018 года №2771 Администрация Чебаркульского городского округа сообщила истцу о том, что в связи с многочисленными запросами, проверками надзорных и контрольных органов по заключению договора о развитии застроенной территории от 11.10.2016 № 1 принято решение о приостановлении оформления документов в рамках данного договора (л.д.41)..

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2019 (резолютивная часть объявлена 01.03.2019) с учетом определения от 10.03.2019 об устранении опечатки по делу №А76-33722/2018 указанное выше решение Администрации от 31.07.2018 №2771 признано недействительным. Администрация и Управление обязаны продолжить процедуру формирования земельных участков в целях освоения территории ООО «Жилгражданстрой» путем застройки в соответствии с требованиями ЗК РФ и условиями заключенного ООО «Жилгражданстрой» и Управлением договора от 11.10.2016 № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная-Колхозная ( л.д. 39-41).

Указанным судебным актом было установлено, в частности, что по состоянию на 10.10.2018 Покупателем обязательства были исполнены следующим образом:

1. Оплачена выкупная цена права на развитие территории в размере 2 145 000 руб., предусмотренная пунктом 1.4 договора (платежное поручение от 13.10.2016 № 800);

2. Подготовлен проект планировки и межевания территории (утвержден постановлением главы Администрации от 19.09.2017 № 679).

3. Частично предоставлены помещения гражданам, переселяемым из домов № 52, № 75А по ул. Колхозная (остальные помещения не переданы по причине отсутствия правоустанавливающих документов у Управления).

4. Обеспечено проведение кадастровых работ по образованию земельных участков.

Также судом установлено, что ООО «Жилгражданстрой» обратилось в Администрацию с заявлением от 15.02.2018 № 72 об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно письму Администрации от 13.04.2018 № 1217 межведомственной комиссией принято положительное решение утвердить схему расположения земельного участка, образуемого в порядке перераспределения в соответствии со статьей 39.27 ЗК РФ

Истец полагает, что после вступления в законную силу вышеназванного решения арбитражного суда процедура оформления документов в рамках данного договора была возобновлена 01.04.2021 года письмом администрации Чебаркульского городского округа №1169 от 01.04.2021 года, согласно которому Администрацией сообщено о необходимости предоставления в отдел архитектуры и градостроительства межевых планов по образованию земельных участков в ответ на обращение истца от 10.03.2021 года №44 о предоставлении решения органа местного самоуправления об образовании земельного участка площадью 1429 кв.м. с условным обозначением :ЗУ26 в рамках договора №1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная.

Поскольку по причине необоснованного приостановления процедуры оформления документов в рамках Договора истец был лишен возможности реализовать право на развитие застроенной территории в период с 01.08.2018 года по 01.04.2021 года, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из буквального толкования названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в том числе и в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 46.2 ГрК РФ установлены существенные условия договора о развитии застроенной территории, к числу которых относится и срок действия договора.

По смыслу части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Таким образом, часть 26 статьи 46.3 ГрК РФ устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора (определение Верховного Суда РФ от 05.11.2019 №308-ЭС19-19182 по делу №А32-41993/2018).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора развития застроенной территории является его существенным условием.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд исходит из того, что в силу статьи 65 АПК РФ на истца возлагается обязанность доказать наличие условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Между тем Общество не представило объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности оснований для изменения договора развития застроенной территории в судебном порядке.

Так, из материалов следует из доказательств обратного в дело не представлено, что на момент обращения в арбитражный суд истца с требованием об изменении договора какие-либо препятствия для исполнения сторонами условий договора отсутствуют, как отсутствуют и доказательства того, что указанные истцом обстоятельства неизбежно повлекут для Общества какой-либо ущерб, в том числе такой, что истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Также материалы дела не содержат сведений о том, что оспоренное Обществом бездействие приведет неизбежно к невозможности исполнения сторонами договорных обязательств в указанный в договоре срок - 10 лет с даты заключения. Неправомерное приостановление действия договора оспорено истцом как заинтересованной стороной в судебном порядке, то есть изменение обстоятельства, на которое указывает истец как на основание изменения договора, преодолено вынесением судебного акта. Также суд отмечает, что из содержания решения суда по вышеуказанному делу не усматривается факта существенного нарушения какого-либо условия договора стороной ответчика.

Из материалов дела, напротив, следует, что Управление в ответ на запросы ответчика о возобновлении работы по договору № 1 о развитии застроенной территории неоднократно напоминало истцу, что письмом от 07.05.2019 № 115 Общество направило в адрес Администрации Чебаркульского городского округа два межевых плана для постановки на кадастровый учет земельных участков, иных заявлений о постановке земельных участков на кадастровый учет от Общества не поступало, как и заявлений о заключении договоров аренды на уже сформированные земельные участки что следует из письма от 16.04.2021 № 021, письма от 27.05.2021 № 1109 ( л.д. 44-45, 22). Также Управление обратило внимание истца на то, что до настоящего времени Обществом как стороной по договору не исполнены обязательства, указанные в пунктах 2.1.4 и 2.1.8 договора, а именно - Управлению не представлен согласованный с Комитетом архитектуры и градостроительства администрации Чебаркульского городского округа план-график исполнения обязательства, а также не было представлено ни одного отчета о выполнении обязательств по договору, в том числе с указанием данных об объемах осуществленного строительства.

Таким образом, из материалов дела не усматривается оснований для вывода о невозможности продолжения Обществом процедуры оформления документов в рамках исполнения Договора и исполнения принятых обязательств в установленные в договоре сроки.

При указанных обстоятельствах отсутствуют также условия для вывода о том, что исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон.

Кроме того, суд отмечает, что, исходя из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, а именно когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Также суд принимает во внимание, что в силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 названной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 названного кодекса (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С учетом данной нормы ГрК РФ суд полагает, что в данном случае изменение срока исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории от 11.10.2016 (существенное условие договора) не просто продлевает действие данного договора с целью завершения его исполнения, а устанавливает новые сроки и порядок исполнения обязательств, то есть порождает совершенно новую сделку, которая в силу норм действующего законодательства не может быть заключена в обход конкурентных процедур.

При указанных обстоятельствах предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований Общества об обязании Управления внести изменения в договор № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная-Колхозная от 11.10.2016 не имеется, суд отказывает в удовлетворении требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 6 000 за требование неимущественного характера в установленном размере платежным поручением № 510 от 15.06.2021.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по государственной пошлине относятся на истца и распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья И.К. Катульская


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.