Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А32-31162/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-31162/2018

03.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 03.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Управления имущественных отношений администрации муниципального образования

город-курорт Анапа (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, с. Супсех, Анапский район (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности

от ответчика: ФИО4 по доверенности


Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды от 16.04.2012 № 3700004548 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101006:26.

Исковое заявление мотивировано тем, что арендуемый земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению, а также расположен в зоне озелененных пространств рекреационного назначения.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, указывая в отзыве на исковое заявление и пояснениях представителя в судебном заседании, что существенные нарушения условий договора им не допускались, земельный участок используется в соответствии с условиями сделки и назначением арендованного имущества. Кроме того, в судебном заседании представитель предпринимателя подтвердил соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В отсутствие возражений сторон суд завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции – судебное разбирательство.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и предпринимателем ФИО5 16.04.2012 подписан договор № 3700004548 аренды земельного участка общей площадью 600 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101006:26, имеющего адрес: <...> в районе № 2, квартале № 23:37:0101006, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (целевое назначение) – для благоустройства территории (далее – спорный земельный участок) сроком действия до 25.03.2037 (пункт 7.2 договора) (л д. 16 – 19).

Договор зарегистрирован 19.04.2012 в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 23-23-26/061/2012-427 (л. д. 22).

Участок передан арендатору во владение актом приема-передачи от 16.04.2012 (л. д. 15).

Договор заключен сторонами на основании решения Анапского городского суда от 24.02.2012 по делу № А2-782/2012. Поэтому суд по настоящему делу вопрос соблюдения арендодателем публичной процедуры предоставления земельного участка в пользование не исследует, договор считает заключенным надлежащим образом без пороков предоставления.

09.06.2014 сторонами сделки аренды подписано соглашение о внесении изменений в договор, по условиям которого, стороны изменили пункт 1.1, указав, что видом разрешенного использования (целевым назначением) земельного участка являются малые архитектурные формы, спортивные и игровые площадки, летнее кафе не более 50 посадочных мест, торговые павильоны (объекты не связанные со строительством).

Договором от 07.11.2016 в договор арендатором вступил предприниматель ФИО2

Соглашениями от 09.06.2014 и от 22.01.2015 стороны подтверждали срок действия договора - до 25.03.2037.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. договора (пункт 4.3.6 договора с учетом соглашений о внесении изменений в договор).

В соответствии с пунктом 4.1.2 арендатор имеет право самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый земельный участок и подъезды к нему, при использовании участка не наносит ущерба окружающей среде (пункты 4.3.7 и 4.3.8).

Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка, предоставленного в аренду (пункт 3.1.2), расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением принадлежностью к той или иной категории земель либо использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и (или) повлекшие значительно ухудшение экологической обстановки (пункт 3.1.4).

В рамках муниципального земельного контроля ведущими специалистами управления муниципального контроля администрации 24.05.2018 осуществлен визуальный осмотр арендуемого ответчиком земельного участка. В акте осмотра указано, что арендованное имущество используется с нарушением установленного вида разрешенного использования. По мнению истца об этом свидетельствует осуществление деятельности по предоставлению в прокат велосипедов и электромобилей, о чем подготовлена соответствующая информация (л. д. 68 – 71), направленная в адрес предпринимателя письмом от 29.05.2018 № 27.05-3932 для рассмотрения с предложением о необходимости устранения выявленных нарушений.

02.07.2018 в связи с неустраненением нарушений условий договора, в адрес ответчика направлено уведомление с приложением соглашения о его расторжении, которое оставлено арендатором без ответа.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как было указано выше, управление муниципального контроля администрации неоднократно (29.05.2018 и 02.07.2018) направляло письма о необходимости устранения нарушений пользования спорным земельным участком. Кроме того, в судебном заседании, состоявшемся 20.09.2018, ответчик не отрицал направление в его адрес указанных писем.

Таким образом, суд признает досудебный порядок урегулирования настоящего спора соблюденным.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В части 1 статьи 620 Гражданского кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих требований истец указал, в том числе, на то, что спорный земельный участок частично расположен в зоне озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О), что, по его мнению, само по себе исключает возможность использования земельного участка в соответствии с тем видом разрешенного использования (целевого назначения), которое определено в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 № 3700004548 – малые архитектурные формы, спортивные и игровые площадки, летнее кафе не более 50 посадочных мест, торговые павильоны (объекты не связанные со строительством). Указанное обстоятельство, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения заключенного договора аренды от 16.04.2012 № 3700004548.

Исследовав этот довод, суд установил, что генеральный план городского округа город-курорт Анапа утвержден решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404, в который решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 03.07.2017 № 198 внесены изменения, которые привели к тому, что часть участка попала в зону озелененных пространств рекреационного назначения (Р-О).

Указанное обстоятельство подтверждается сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (л. д. 62 – 64).

Вместе с тем, суд учитывает, что договор аренды № 3700004548 заключен 16.04.2012, то есть, ранее даты утверждения генерального плана городского округа город-курорт Анапа - 14.11.2013 и ранее даты внесения в него изменений решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа - 03.07.2017.

Управлением не принято во внимание, что по общему правилу закон обратной силы не имеет, и внесенные изменения вступают в силу с момента их принятия и распространяют свое действие на правоотношения, возникшие после 14.11.2013.

Судом установлено, что стороны согласовали внесение изменений в договор аренды, заключив 09.06.2014 и 22.01.2015 (после 14.11.2013) дополнительные соглашения, и подтвердили его действие до 25.03.2037.

Указанное свидетельствует о наличии воли сторон сделки на сохранение арендных правоотношений.

Само по себе изменение генерального плана территории и правил землепользования и застройки не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Управление, вступая в договорные отношения, должно было предвидеть социальное и экономическое развитие территории, в связи с чем, не могло исключать изменение генерального плана городского округа.

Следовательно, изменение зонирования территории не является тем обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно ГОСТ Р 54599-2011 "Услуги средства размещения. Общие требования к услугам санаториев, пансионатов, центров отдыха" под рекреационными услугами понимается комплекс услуг по организации оздоровления, отдыха, размещения, питания, физкультурно-оздоровительных услуг и услуг организации досуга.

Рекреация (от лат. recreatio - восстановление) - восстановление сил, отдых, проведение людьми своего свободного от работы времени; место отдыха /ФИО6, ФИО7, ФИО8 "Современный экономический словарь. - 6-е изд., перераб. и доп. - М."(ИНФРА-М, 2011)

Суд считает, что осуществление в границах спорного земельного участка деятельности по прокату велосипедов и малогабаритных детских электромобилей, отвечает целям проведения людьми (с учетом детей) своего свободного времени, соответствует категории земельного участка и цели его предоставления, указанной в подписанном сторонами сделки аренды соглашении от 04.06.20114, зарегистрированном в установленном законом порядке.

Такое использование земельного участка не только не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (зона рекреационного назначения), но прямо соответствует им.

Истец указывает, что арендатор осуществляет деятельность по предоставлению в прокат велосипедов и электромобилей на пешеходной зоне, что свидетельствует о нарушении установленного вида разрешенного использования.

Основными положениями по допуску транспортных средств к эксплуатации и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090 "О Правилах дорожного движения", установлено следующее:

24.3. Движение велосипедистов в возрасте от 7 до 14 лет должно осуществляться только по тротуарам, пешеходным, велосипедным и велопешеходным дорожкам, а также в пределах пешеходных зон.

24.4. Движение велосипедистов в возрасте младше 7 лет должно осуществляться только по тротуарам, пешеходным и велопешеходным дорожкам (на стороне для движения пешеходов), а также в пределах пешеходных зон.

Из правил не следует, что взрослые (совершеннолетние) велосипедисты должны двигаться исключительно по проезжей части - дорогам, улицам, предназначенным для движения автотранспортных средств и, что для таких лиц установлен запрет на движение по пешеходной территории.

То есть движение велосипедистов по пешеходным зонам предусмотрено действующими правилами дорожного движения.

Суд считает, что детские электромобили не предназначены для движения:

по дорогам, то есть обустроенным, приспособленным и используемым для движения полосам земли либо поверхностям искусственного сооружения, предназначенным для движения транспорта (Федеральный закон от 10.12.1995 N 196-ФЗ (ред. от 26.07.2017) "О безопасности дорожного движения";

по улицам - обустроенным или приспособленным и используемым для движения транспортных средств и пешеходов полосам земли либо поверхности искусственного сооружения, находящимся в пределах населенных пунктов, в их части, используемой для движения транспортных средств.

В связи с этим, движение детских электромобилей возможно исключительно по пешеходным территориям населенных пунктов.

Поскольку квалифицированные администрацией в качестве нарушений условий договора действия предпринимателя, такими нарушениями не являются, заявленные требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М.М. Данько