Решение от 17 августа 2018 г. по делу № А78-20000/2017

12/2018-72811(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ 672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6 http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А78-20000/2017
г.Чита
17 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года Решение изготовлено в полном объёме 17 августа 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи И.В. Леонтьева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "КБТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 13.05.2015 года в размере 10 480 000 рублей,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2018 года; от ответчика – не явился извещен.

Судебное заседание до перерыва проводилось с использованием средств видео-конференц связи с Арбитражным судом Московского округа.

Ответчик извещенный о времени и месте явку представителя на обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела по существу в отсутствие ответчика.

В судебном заседании на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 07.08.2018 г. до 15 час. 30 мин 16.08.2018 г.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КБТ" о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 13.05.2015 года в размере 10 480 000 рублей.

В судебном заседании 07.06.2018 г. представитель ответчика пояснил, что выполнил работы по формированию земельных участков и постановке их на кадастровый учет.

Суд изучил материалы дела, счел необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю для дачи пояснений относительно формирования земельных участков.

Ответчику также предложено представить подтверждение факта передачи истцу кадастровых паспортов на образованные земельные участки в сроки указанные в п. 7.2.5 договора.

В отзыве ответчик высказал сомнение относительно заключенности договора, указал, что ему не был передан в установленном порядке земельный участок для реализации проекта, указал на чрезмерность неустойки и просил ее снизить, так же указал, что неустойка за непредставление отчетов и документов охватывается неисполнением договора за которое также взыскивается неустойка, следовательно требования о неустойки на 120000 руб. и 60000 руб. удовлетворению не подлежат.

Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания явку представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержала. Суд, изучив материалы дела, установил.

В соответствии со ст. 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п.п. 13.1 п. 2 ст. 39.6, п.п. 5 п. 7 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации 13 мая 2015 года между Департаментом и Обществом с ограниченной ответственностью «КБТ» (далее - ответчик) был заключен договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее - договор) сроком на 7 лет.

Предметом договора являлся земельный участок, местоположение которого установлено: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Витимский, площадью 946420 кв.м, с кадастровым номером 75:32:010223:72 (далее -земельный участок).

Земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилых помещений, технико- экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05 мая 2014 года № 223/пр и иного, в том числе жилищного, строительства.

Земельный участок предоставлен ответчику по отдельному договору аренды № 227/15 от 13.05.2015 г. (л.д.132). В п. 9.4 данного договора стороны оговорили, что договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка. Договор аренды земельного участка по заявлению ответчика прошел государственную регистрацию (л.д.129).

15 июля 2015 года дополнительным соглашением к договору сторонами был утвержден график осуществления мероприятий по освоению территории земельного участка (л.д.39), который предполагает подготовку проекта стадии П, выполнение инженерно-геологических и топографических изысканий, подготовку проекта стадии Р, а также строительство и сдачу в эксплуатацию жилых домов и социальных объектов (п. 7.2.11 договора).

Ответчик, согласно договора, принял на себя обязательства, предусмотренные пунктом 7.2 договора, а именно:

в силу пункта 7.2.5 договора ответчик обязан в срок, не позднее 3 месяцев (п.п. 3.1.2 договора) со дня утверждения документации по планировке территории (проекта межевания территории) осуществить раздел земельного участка, провести за свой счет

кадастровые работы, осуществить их постановку на государственный кадастровый учет и передать в Департамент в течение 14 календарных дней кадастровые паспорта.

в силу пункта 7.2.11 ответчик обязан обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в сроки, предусмотренные графиком.

в силу пункт 7.2.18 ответчик обязан после заключения ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в Департамент отчетность об исполнении обязательства по договору.

в силу пунктов 7.2.22 договора ответчик обязан представлять в Департамент копии согласованной и утвержденной в установленном порядке проектную документацию объектов капитального строительства, строящихся на образованных земельных участках.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ). Ответчик принятых на себя обязательств в части исполнения вышеуказанных обязательств по договору не исполнил.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.

Так, в силу пункта 8.2 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 7.2.5 ответчик уплачивает неустойку в размере 300 000,00 рублей (кадастровые паспорта на земельные участки не представлены).

В силу пункта 8.1 договора за неисполнение ответчиком пункта 7.2.11 договора начисляется неустойка в размере 10 000 000,00 рублей (акты ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства до настоящего времени не представлены).

В соответствии с пунктом 9.2 договора в случае нарушения обязательства, предусмотрено пунктом 7.2.18 и 7.2.22 договора ответчик выплачивает неустойку в размере 60 000,00 рублей (отчетность представлена не была, проектная документация до настоящего времени не представлена).

Следовательно, за непредставление отчетности в соответствии с пунктом 7.2.18 договора за 2 квартал 2016 года и 1 квартал 2017 года сумма неустойки составляет 120 000,00 рублей.

Таким образом, за неисполнение обязательств предусмотренных договором ответчику начислена неустойка в сумме 10 480 000,00 рублей.

Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо от 26 апреля 2017 года № 01-13/3449, с просьбой погасить образовавшуюся задолженность. Ответчик неустойку не оплатил.

Суд, рассмотрев исковые требования, изучив представленные документы и, оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникнуть из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотренных законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Частью 2 статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса заключается

исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 - 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса.

Пунктом 17 части 4 статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договоре о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса содержатся условия ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу части 7 статьи 46.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации в срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В рамках настоящего дела департаментом заявлено требование о взыскании неустойки за следующие нарушения, допущенные при исполнении указанного договора:

неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 7.2.5, по образованию земельных участков из участка в соответствии с утвержденным проектом межевания, в том числе обеспечению за свой счет выполнить в отношении таких земельных участков работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках. За нарушение этой обязанности установлена неустойка в сумме 300 000 руб. (подпункт 8.2 договора).

неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 7.2.11, по обеспечению осуществления мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капительного строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные графиком сроки. За нарушение этой обязанности установлена неустойка в сумме 10 000 000 руб. (подпункт 8.1).

неисполнение пункта 7.2.18, устанавливающего обязанность после заключения договора ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в департамент отчетность об исполнении обязательств по договору, а также проведенных мероприятиях по строительному контролю. За нарушение этой обязанности установлена неустойка 60 000 руб. (подпункт 9.2 договора). Нарушения связаны с неисполнением обязанности по предоставлению отчетности за 2 квартал 2016 года и 1 квартал 2017 года. Итого 120 000 руб.

неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 7.2.22, по представлению копии согласованной и утвержденной в установленном порядке документации объектов капитального строительства, строящихся на образованных земельных участках, в составе раздела 1 «Пояснительная записка», раздела 3 «Архитектурные решения», раздела 6 «Проект организации строительства объектов капитального строительства», а также по запросу департамента – иных разделов проектной документации, разработанной на ее основе проектной документации, результатов инженерных изысканий в течение 10 дней с

даты утверждения проектной документации. За нарушение этой обязанности установлена неустойка в сумме 60 000 руб. (подпункт 9.2).

Суд предлагал стороне ответчика представить подтверждение факта передачи истцу кадастровых паспортов на образованные земельные участки в сроки указанные в п. 7.2.5 договора, подтвердить выполнение мероприятий согласованных в Графике осуществления мероприятий в сроки указанные в графике (п. 7.2.11 договора), подтвердить своевременную передачу истцу отчетности об исполнении обязательств (п 7.2.18 договора).

Запрашиваемые документы суду не представлены.

Суду не представлено сведений о выполнении ответчиком работ по образованию земельных участков.

Общество в нарушение пункта 7.2.5 не исполнило обязанность по формированию земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания, не осуществило действия по подготовке документов, необходимых для осуществления кадастрового учета.

Доказательств, свидетельствующих о том, что неисполнение этой обязанности имело место по обстоятельствам, за которые отвечает департамент, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено.

Неисполнение данной обязанности является основанием для привлечения общества к ответственности в виде неустойки в сумме 300 000 руб. в соответствии с пунктом 8.2 договора комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 13.05.2015.

Изучив требования истца о неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 7.2.18, устанавливающего обязанность после заключения договора ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца, следующего за отчетным кварталом, представлять в департамент отчетность об исполнении обязательств по договору, а также проведенных мероприятиях по строительному контролю и взысканию 120000 руб. суд считает, что требование не подлежит удовлетворению, поскольку ответчиком не выполнены мероприятия по основному обязательству. Ответчик не приступал к выполнению мероприятий оговоренных в графике освоения.

В настоящем деле департаментом заявлено требование о взыскании неустойки за невыполнение мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капительного строительства, в соответствии с графиком.

Указанная неустойка носит общий характер и устанавливает ответственность за неисполнение обществом общей обязанности по выполнению мероприятий по комплексному освоению территории в соответствии с этапами и календарными датами, установленными в графике.

Невыполнение обществом основной обязанности по договору, направленной на достижение целей договорного обязательства, предполагает и неисполнение им дополнительных обязанностей, касающихся предоставления отчетности в порядке, установленном пунктами 7.2.11 и 7.2.18. Данные положения устанавливают меры контроля за ходом исполнения обязательств по договору, в том случае, если общество осуществляет мероприятия по комплексному освоению территории.

Кроме того, изучив требования истца о неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 7.2.22, по представлению копии согласованной и утвержденной в установленном порядке документации объектов капитального строительства, строящихся на образованных земельных участках и взысканию 60000 руб. суд считает их необоснованными поскольку график осуществления мероприятий по освоению территории (л.д.39), в числе прочего, включены мероприятия по подготовке проектной документации, а обязанность выполнения данных мероприятий оговорена сторонами в п. 7.2.11 договора от 13.05.2015 г.

За невыполнение п. 7.2.11 также предусмотрена неустойка, которая заявлена истцом в размере 10000000 руб. В данном случае истец применил двойную меру ответственности за одно нарушение.

Следовательно, предъявляя иск о взыскании 10 000 000 руб., департамент по существу требует взыскания неустойки за нарушение обществом основной обязанности по договору, которая охватывает иные виды дополнительной договорной ответственности, связанные с предоставлением отчетности о ходе исполнения мероприятий о комплексном освоении территории и предоставления проектной документации.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности одновременного взыскания неустойки за неисполнение обязательства по выполнению мероприятий по комплексному освоению территории и неустойки за непредставление сведений о ходе исполнения этой обязанности.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлениях Президиума ВАС РФ от 02.03.1999 № 8165/98 от 19.01.1999 № 532/97 гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения двух мер гражданско-правовой ответственности за одно нарушение.

Таким образом, требование о взыскании неустойки в сумме 120 000 руб. за нарушение пункта 7.2.18 договора и в сумме 60 000 руб. за нарушение пункта 7.2.22 следует отказать.

Требование о взыскании неустойки за невыполнение п. 7.2.11 договора подлежит удовлетворению, поскольку судом установлено, что ответчик не приступал к выполнению мероприятий согласованных в графике освоения территории.

При этом суд также приходит к выводу о необходимости снижения неустойки за нарушение обязательства, установленного пунктом 7.2.11.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление от 24.03.2016 № 7) установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 постановления от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как следует из правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 № 5467/14 по делу № А53-10062/2013, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. Превращение института неустойки в способ обогащения кредитора недопустимо и противоречит ее компенсационной функции.

Из материалов дела следует, что договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 13.05.2015 заключен по итогам аукциона.

Поэтому при подписании данного договора общество лишено было возможности влиять на условия соответствующего обязательства, в том числе устанавливающее ответственность за нарушение обязательства.

Запрет на переговоры означает, что лицо, подписывающее договор, лишено возможности выразить собственную волю в отношении порядка начисления неустойки и вынуждено принять это условие путем присоединения к контракту в целом (договор присоединения).

Однако в соответствии с п. 8.1 договора освоения территории от 13.05.2015 г. застройщик обязан уплатить неустойку в 10000000 руб. за любое неисполненное обязательство по п. 7.2.11. Пункт 7.2.11 предполагает исполнение мероприятий в соответствии с согласованным графиком (л.д.39), согласно которого ответчик на дату подачи иска в суд, должен был выполнить мероприятия до 32-го пункта, при этом построить и сдать в эксплуатацию 20 многоквартирных домов и дошкольное учреждение. Таким образом, неустойка для ответчика в соответствии с договором должна исчисляться сотнями миллионов.

Согласно разъяснениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход

деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Суд, изучив расчет неустойки истца, установил, что Ответчик не выполнил условия договора. Суд считает, что Ответчик должен понести ответственность за невыполнение обязательств, однако неустойка за невыполнение договора в размере 10000000 руб., по мнению суда, является явно чрезмерной, так как суду не представлено сведений о том какие негативные последствия понес истец из-за действий ответчика. При отсутствии негативных последствий, суд считает возможным, снизить размер неустойки.

Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие значимых последствий неисполнения ответчиком принято на себя обязательства, суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки до 5 000 000 руб.

Таким образом, иск по делу подлежит удовлетворению в сумме 5 300 000 руб. В остальной части иска следует отказать.

Доводы ответчик о незаключенности договора судом не могут быть приняты, поскольку не представлено доказательств оспаривания договора в судебном порядке и признания его незаключенным судом. Встречных требований о незаключенности договора ответчиком не заявлялось.

Доводы о том, что ответчику не передавался земельный участок для освоения территории, опровергаются договором аренды земельного участка и уведомлением о регистрации договора аренды, который является актом приема-передачи земельного участка.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в связи с частичным удовлетворением иска расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в сумме 49 500 руб. с учетом суммы удовлетворенного требования (абзац 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КБТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в сумме 5 300 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КБТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 49500 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья И.В. Леонтьев