Решение от 17 сентября 2019 г. по делу № А19-14835/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-14835/2019

17.09.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.09.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17.09.2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи О.В. Болтрушко, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузнецовым, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664081, <...>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАО-СТРОЙ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>), третье лицо: ФИО1, о взыскании 1 519 731 руб. 16 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: - ФИО2, представитель по доверенности от 01.08.2019, ФИО3, представитель по доверенности от 30.07.2019,

от ответчика: - ФИО4, представитель по доверенности от 11.06.2019, ФИО5, представитель по доверенности от 11.06.2019,

от третьего лица - ФИО2, представитель по доверенности 38 АА 2868171 от 14.03.2019,

установил:

иск заявлен, с учетом уточненных требований, о взыскании суммы 1 519 731 руб. 16 коп. – неустойка за просрочку передачи объектов строительства по договорам участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015 за период с 01.06.2018 по 26.03.2019.

Истец уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме, в обоснование требований ссылается на нарушение ответчиком своих обязательств в части передачи ему объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015.

Ответчик уточненные требования истца не признает, в представленном отзыве на иск указал, что истец не исполнил со своей стороны обязательства по договору аренды земельного участка от 19.04.2013, действующего в редакциях дополнительных соглашений к нему №1 от 19.04.2013, №2 от 10.06.2014, №3 от 31.03.2015, №4 от 09.02.2018, что повлекло просрочку исполнения ответчиком обязательств по сдаче объектов строительства и, соответственно, передаче объектов долевого строительства участнику долевого строительства. Более того, ответчик считает, что срок исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства не наступил. Также в отзыве оспорил оплату истцом договоров участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015.

Кроме того, в судебном заседании 10.09.2019 ответчик представил дополнения к отзыву на иск, в которых просит суд уменьшить сумму заявленной истцом неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. Считает, что взыскание в требуемом истцом размере приведет к получению истцом необоснованной, дополнительной выгоды от сдачи указанного земельного участка в аренду ответчику. Также, указывая на увеличение сроков строительства многоквартирных домов по вине истца, который, как указывает ответчик, своевременно не исполнил свои обязательства по получению технических условий и технологическому присоединению объекта строительства к инженерным сетям, ответчик сослался на п. 1 ст. 404 ГК РФ, который предусматривает уменьшение размера ответственности должника.

Истец категорически возражает против удовлетворения ходатайства ответчика о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. Считает, что положения п. 1 ст. 404 ГК РФ в рассматриваемом случае не применимы, поскольку требования заявлены в рамках договоров участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015. Просит заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Определением суда от 01.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

Третье лицо поддерживает правовую позицию истца, просит заявленные требования удовлетворить, возражает против применения положений ст. 333 ГК РФ к заявленным требованиям.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства.

Между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" (участник долевого строительства, далее – истец) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАО-СТРОЙ" (застройщик, далее – ответчик) заключены договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, в соответствии с условиями которых, застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Пискунова, кадастровый номер земельного участка 38:36:000022:31404, многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (п. 1.1. договоров).

Из пунктов 1.2. договоров №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 следует, что застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании следующих документов:

- по договору аренды земельного участка от 19.04.2013, зарегистрированного в Росреестре 11.06.20163за №38-38-01/085/2013-138 и дополнительными соглашениями к нему;

- проектной документации, опубликованной в сети «Интернет» на сайте www.irtao.net;

- положительного заключения негосударственной экспертизы №1-1-1-0109-14 от 10.06.2014. Результатов инженерных изысканий;

- разрешение на строительство RU 38303000-29/15 выдано 05.03.2015 Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска.

В соответствии с п. 1.3. договора 142/6/Н/1 от 01.04.2015, объектом долевого строительства является: нежилое помещение, под офис №1, площадью 212, 29 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома, блок секции №6.

Расположение объекта долевого строительства указано на плане типового этажа объекта капитального строительства (Приложение №1), которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2.3. договора, общая сумма по договору составляет 10 614 500 руб. из расчета 50 000 руб. за один квадратный метр оплачиваемой участником строительства площадки.

Договор участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области 26.05.2015 за №38-38/001-38/001/045/2015-3694/1.

В соответствии с п. 1.3. договора 142/6/Н/2 от 01.04.2015, объектом долевого строительства является: нежилое помещение, под офис №2, площадью 194, 69 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома, блок секции №6.

Расположение объекта долевого строительства указано на плане типового этажа объекта капитального строительства (Приложение №1), которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2.3. договора №142/6/Н/2 от 01.04.2015, общая сумма по договору составляет 9 734 500 руб. из расчета 50 000 руб. за один квадратный метр оплачиваемой участником строительства площадки.

Договор участия в долевом строительстве №142/6/Н/2 от 01.04.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области 26.05.2015 за №38-38/001-38/001/045/2015-3693/1.

Обязательства ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" в части оплаты по договорам №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 исполнены надлежащим образом в полном объеме, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела справки ООО «ТАО-СТРОЙ от 01.06.2015, подписанные генеральным директором с проставлением его печати и указанием отсутствия возражений против уступки прав требований (цессии) по указанным договорам третьим лицам.

Пунктами 1.4.3. договоров предусмотрен срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018 г. Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи в течение 60-ти календарных дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из положений пунктов 1.4.2. договоров, выполнение действий для ввода жилого дома в эксплуатацию: получение необходимых разрешений и согласований, проведение технической инвентаризации и паспортизации дома – 1 квартал 2018 г.

Впоследствии, 14.10.2016 между ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключались договоры уступки права требования (договор цессии), по условиям которых, цедент передал, а последний принял права (требования) к ООО «ТАО-СТРОЙ» по договорам 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015.

14.02.2019 между ФИО1 (цедент) и между ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" (цессионарий) заключены договоры уступки права требования (договор цессии), в соответствии с условиями которых, цедент уступил, а цессионарий принял права (требования), принадлежащие цеденту по договорам 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 в части объектов долевого строительства.

Договоры уступки права требования от 14.10.2016 и от 14.02.2019 зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств в части передачи объектов долевого строительства по договорам №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 повлекло начисление истцом неустойки на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

17.04.2019 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо исх. №5/19-Т от 26.03.2019 с требованием оплаты неустойки за просрочку передачи объектов строительства, которое получено ответчиком 08.05.2019 (почтовое уведомление №66408134015215) и оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о взыскании суммы 1 519 731 руб. 16 коп.– неустойка за просрочку передачи объектов строительства по договорам участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015 за период с 01.06.2018 по 26.03.2019 (с учетом уточненных требований).

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, правовое регулирование которых осуществляется нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Изучив условия договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, суд приходит к выводу о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, а именно:

- предмет договоров (объект долевого строительства) определен в разделе 1 договоров, а также в Приложении №1 к договорам, являющимся неотъемлемой частью договоров, в котором указано расположение объектов долевого строительства;

- цена договора, порядок и срок оплаты определены в разделе 2 договоров;

- срок ввода застройщиком объектов в эксплуатацию, соответственно, впоследствии, передача объектов истцу, установлены в п. 1.4.3. договоров.

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, с учетом проведенного анализа суд приходит к выводу, что вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 является заключенными – порождающим взаимные права и обязательства сторон.

В соответствии с ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, вправе обратиться за защитой в арбитражный суд.

Обращаясь с настоящими требованиями в суд, истец сослался на просрочку передачи ему ответчиком объектов строительства по договорам №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, в связи с чем, им произведен расчет неустойки, размер которой составляет 1 519 731 руб. 16 коп. за период просрочки с 01.06.2018 по 26.03.2019.

По договору №142/6/Н/1 от 01.04.2015 неустойка составила сумму 792 726 руб. 25 коп., начисленная от цены договора – 10 614 500 руб. за период с 01.06.2018 по 26.03.2019, по ставке 1/300ЦБ РФ; по договору №142/6/Н/2 от 01.04.2015 – 727 004 руб. 91 коп., начисленная от цены договора – 9 734 500 руб. за период с 01.06.2018 по 26.03.2019, по ставке 1/300ЦБ РФ.

Расчет неустойки произведен истцом на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 4.1. договоров, за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящим договорам сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку, предусмотренную ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.122.2004 №214-ФЗ.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Ответчик заявленные требования не признает, ссылается на нарушение истцом обязательств по договору аренды земельного участка от 19.04.2013, что повлекло просрочку исполнения ответчиком обязательств по сдаче объектов строительства в эксплуатацию и, соответственно, передаче объектов долевого строительства участнику долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015. Ответчик указывает, что договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 заключены между сторонами во исполнение условий договора аренды земельного участка от 19.04.2013, действующего в редакции дополнительных соглашений №1 от 19.04.2013, №2 от 10.06.2014, №3 от 31.03.2015, №4 от 09.02.2018, по которому ООО «ТАО-СТРОЙ» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:31404, площадью 3 775 кв.м. для строительства многоквартирных жилых домов. В свою очередь, истец принял на себя обязательства по выполнению технических условий и оплаты технологического подключения объектов 2-ой очереди строительства (п. 5.1.7. и 5.1.8. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3 от 31.03.2015). Однако, истец своих обязательств не исполнил – не выполнил условия технологического подключения второй очереди строительства, в связи с чем, ответчик не имел возможности завершить строительство многоквартирных домов в запланированные сроки.

Таким образом, ответчик, ссылаясь на положения ст. 10 ГК РФ, просит в удовлетворении требований отказать, поскольку истец, достоверно обладая сведениями о причинах задержки ООО «ТАО-СТРОЙ» сроков строительства, являясь, по его мнению, виновником задержки строительства, не праве производить начисление неустойки и предъявлять ее к взысканию.

Кроме того, ответчик указал, что справки об оплате от 01.06.2015 являются сфальсифицированными доказательствами, поскольку подписи на справках, выполненных от имени директора ООО «ТАО-СТРОЙ» ФИО6 ему не принадлежат, оттиски печати также выполнены не печатью ООО «ТАО-СТРОЙ».

Более того, ответчик считает, что срок исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства не наступил, поскольку в п. 5.1.8. договора аренды земельного участка от 19.04.2013, внесенным дополнительным соглашением №3 от 31.03.2015, в случае неисполнения арендодателем требований пункта 5.1.7. договора в установленный срок, все сроки, определенные графиком производства работ (Приложение «Б») и договором, продляются на срок такой задержки, но не менее, чем на 8 месяцев. Приложением «Б» предусмотрена сдача спорной блок-секций №6 в эксплуатацию в августе 2017. Таким образом, учитывая, что истец нарушил обязательство, предусмотренное п. 5.1.7. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3 от 31.03.2015, на 29 месяцев (с 31.08.2015 по 09.02.2018 – дата принятия обязательств по компенсации стоимости выполнения условий технологического подключения объектов 2-ой очереди строительства ООО «ТАО-СТРОЙ»), срок передачи построенных площадей истцу истекает не ранее января 2020 года.

Истцом представлены письменное возражения по доводам ответчика.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательства в их совокупности.

Оценив доводы представителей истца и ответчика, пояснения третьего лица, представленные доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 заключены сторонами во исполнение условий договора аренды земельного участка от 19.04.2013, действующего в редакциях дополнительных соглашений №1 от 19.04.2013, №2 от 10.06.2014, №3 от 31.03.2015, №4 от 09.02.2018, поскольку в качестве арендной платы и компенсации стоимости получения и выполнения технических условий и оплаты технологического подключения ООО «ТАО-СТРОЙ» должно было передать истцу - арендодателю по договору аренды от 19.04.2013 часть проектных площадей 2-ой очереди строительства, о чем непосредственно следует из п. 1.7. договора аренды от 19.04.2013 в редакции дополнительного соглашения №2 от 10.06.2014.

Между тем, доводы ответчика о том, что по вине истца, который не исполнил свои обязательства по договору аренды земельного участка от 19.04.2013, а именно, не выполнил условия технологического подключения второй очереди строительства, в связи с чем, ответчик не имел возможности завершить строительство многоквартирных домов в запланированные сроки, не влияют на выводы суда о нарушении ответчиком по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 срока передачи участнику долевого строительства объектов строительства.

Действительно, дополнительным соглашением №3 от 31.03.2015 к договору аренды от 19.04.2013 стороны внесли в указанный договор ряд существенных изменений, в частности:

1) в связи с переходом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:31404 от ООО «Строительная компания «Сибстройкомплект» к ООО «Управляющая компания «Сибстройкомплект» на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.09.2014 г. стороны заменили по тексту договора аренды от 19.04.2013 наименование арендодателя ООО «Строительная компания «Сибстройкомплект» на ООО «Управляющая компания «Сибстройкомплект».

2) пункт 6.1.9. договора аренды изложили в редакции: «6.1.9. Арендатор обязался получить разрешение на строительство, при условии своевременного получения от арендодателя технических условий, которые являются исходными данными для составления проектно-сметной документации, до 15 марта 2015 г.».

3) стороны определили, что при распределении площадей 2-ой очереди и передаче части площадей в 11 и 12 блок-секциях, поименованных в списке передаваемых арендодателю площадей в 1-ой очереди строительства, учтены следующие платежи, подлежащие оплате в пользу арендодателя:

- плата за пользование земельным участком по договору (п. 1.7. договора аренды от 19.04.2013);

- компенсация стоимости получения технических условий на строящийся объект (п. 5.1.6. договора аренды от 19.04.2013);

- компенсация стоимости выполнения технических условий в полном объеме и стоимость технологического подключения объектов 2-ой очереди (п. 5.1.7. договора аренды от 19.04.2013).

4) стороны определили структуру платы по договору аренды от 19.04.2013:

- плата за пользование земельным участком – 48 % от общего размера арендной платы;

- компенсация стоимости получения технических условий на строящийся объект - 1 % от общего размера арендной платы;

- компенсация стоимости выполнения технических условий в полном объеме и стоимость технологического подключения объектов 2-ой очереди – 51 % от общего размера аредной платы.

5) в связи с увеличившимися сроками строительства, вследствие включения в законодательство требования об обязательном проведении государственной экологической экспертизы проектно-сметной документации, стороны договорились утвердить график производства арендатором работ (Приложение «Б» к настоящему дополнительному соглашению).

6) стороны дополнили договор аренды от 19.04.2013 пунктом 5.1.8. следующего содержания: «5.1.8. В случае неисполнения арендатором требований пункта 5.1.7. договора в установленный срок, все сроки, определенные графиком производства работ (Приложение «Б») и договором, продлеваются на срок такой задержки, но не менее чем на 8 месяцев».

7) стороны дополнили договор аренды от 19.04.2016 пунктом 6.1.6.1. следующего содержания:

«6.1.6.1. Обязательства по оплате по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в счет компенсации арендодателю стоимости выполнения технических условий и стоимости технологического подключения объектов 2-ой очереди, будут считаться исполненными с момента полного выполнения арендодателем условий пункта 5.1.7. договора аренды от 19.04.2013».

Оценив договор аренды земельного участка от 19.04.2013, действующий в редакциях дополнительных соглашений №1 от 19.04.2013, №2 от 10.06.2014, №3 от 31.03.2015, №4 от 09.02.2018, в совокупности с договорами участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, следует признать, что договор аренды, по сути, относится к сложной сделке, по своей правовой природе является смешанным, содержащим в себе элементы договора аренды и договора простого товарищества, поскольку предусматривают совместные действия сторон для извлечения прибыли в виде получения обеими сторонами объектов строительства, и, соответственно, их распределение между собой в процентном соотношении. Однако, договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, по мнению суда, лишь констатируют обязанность ответчика по передаче истцу объектов строительства, распределенных в процентном соотношении возникших от совместных действий сторон по договору аренды земельного участка от 19.04.2013. Как указывалось выше, договоры участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 заключены между сторонами именно во исполнение условий договора аренды земельного участка от 19.04.2013, следовательно, являются отдельными, самостоятельными сделками, ответственность сторон по которым регулируется законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

При этом, несмотря на то, что договором аренды земельного участка от 19.04.2013 в редакции дополнительного соглашения №3 от 31.03.2015 предусмотрена обязанность истца за свой счет выполнить технические условия в полном объеме и оплатить технологическое подключение 2-ой очереди строительства: 4, 5, 6 блок-секции не позднее 31 августа 2015 года, которая, как указывает ответчик, была нарушена последним, что повлекло, соответственно, продление сроков строительства 2-ой очереди многоквартирных домов, установленных графиком производства работ (сдача блок-секций №4, 5, 6 в эксплуатацию – август 2017) на срок такой задержки истцом, но не менее чем на 8 месяцев, ответчик имел возможность предусмотренными гражданским законодательством способами привлечь истца к ответственности за нарушение обязательства, предусмотренного договором аренды.

Между тем, из условий дополнительного соглашения №4 от 09.02.2018 к договору аренды земельного участка от 19.04.2013 следует об обязанности истца компенсировать ответчику стоимость выполнения условий технологического подключения второй очереди строительства. При этом, речи о выполнении какой-либо стороной технических условий не имеется, что позволяет прийти к выводу о выполнении истцом указанного обязательства.

Как установлено судом в судебном заседании дополнительных соглашений, предусматривающих продление срока ввода объектов в эксплуатацию, и срока передачи объектов долевого строительства к договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 сторонами не заключалось, в связи с чем, по мнению суда, ответственность за просрочку передачи объектов долевого строительства лежит непосредственно на застройщике. При этом, суд считает, что в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения, что повлекло продление сроков строительства, поскольку нарушение обязательства по передаче объектов строительства возникло у ответчика в рамках договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015.

Доводы ответчика о неисполнении истцом обязательства по оплате по договору участия в долевом строительстве судом отклоняются, поскольку в материалах дела имеются справки об оплате по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, подписанные генеральным директором с проставлением его печати, выдача которых предусмотрена п. 6.1.6. договора аренды от 19.04.2013. Ссылки ответчика на фальсификацию данных документов суд находит несостоятельными ввиду отсутствия письменного заявления ответчика о фальсификации доказательств. Кроме того, факт фальсификации справок по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 обсуждался в рамках дел №А19-13119/2017 и №А19-13211/2017, в которых ответчик подтвердил факт выдачи обозначенных выше справок в подтверждение полной оплаты истцом договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015. Более того, в судебном заседании представитель ответчика вновь подтвердил факт выдачи данных справок и сообщил суду об отсутствии намерения оспаривать указанные документы, свидетельствующие об оплате (справки об оплате). Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием об оплате задолженности по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, учитывая, что обязанность по оплате у истца наступила – 01.06.2015. Указанное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует о том, что оплата, действительно, проводилась в форме взаимозачета обязательств по указанным договорам №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 и договору аренды от 19.04.2013.

Между тем, следует признать, что оплата по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 не была привязана к обязанности истца по выполнению условий технологического присоединения, поскольку, оплата была привязана к арендной плате. При этом, п. 5.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения №4 от 09.02.2018 предусматривает арендную плату равной стоимости всех передаваемых по договорам долевого участия объектов – в 4, 5, 6 блок-секциях, что также подтверждает выводы суда об отсутствии вины истца в нарушении сроков сдачи объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015.

Суд рассмотрел также доводы ответчика о том, что срок исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства не наступил, находит его необоснованным, поскольку, как следует из п. 1.4.3. договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 срок ввода объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018, соответственно, срок передачи объектов долевого строительства наступил – 31.05.2018. Ссылки ответчика на п. 5.1.7. договора аренды земельного участка от 19.04.2013 в редакции дополнительного соглашения №3 от 31.03.2015 суд находит несостоятельными, поскольку, по мнению суда, относится к продлению сроков по строительству 2-ой очереди многоквартирных домов в рамках договора аренды, а не в рамках договоров участия в долевом строительстве, учитывая, как указывалось выше, отсутствие дополнительных соглашений к ним, регламентирующих продление срока ввода объектов в эксплуатацию, и, соответственно, продление сроков передачи участнику долевого строительства объектов строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая предмет заявленных требований о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств в рамках договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 по передаче объектов строительства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку факт просрочки передачи объектов долевого строительства подтвержден материалами дела.

Проверив расчет неустойки, произведенный истцом договоров участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, суд находит его верным, в том числе периоды начисления неустойки,

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. Кроме того, указывая на увеличение сроков строительства многоквартирных домов по вине истца, который, как указывает ответчик, своевременно не исполнил свои обязательства по получению технических условий и технологическому присоединению объекта строительства к инженерным сетям, ответчик сослался на положения п. 1 ст. 404 ГК РФ, которым также предусматривается уменьшение размера ответственности должника.

Ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не подлежит судом удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеню).

На основании пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Поскольку материалами дела подтвержден факт просрочки передачи объектов строительства по договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, ответчику обоснованно начислена неустойка на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из 1/300 процентной ставки Банка России.

Таким образом, Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости установлено условие об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по этому договору как существенное условие договора.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 No 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 No 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Ответчик, заявляя о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующих доказательств суду не представил.

Между тем, истец в целях подтверждения соответствия неустойки последствия нарушения обязательства представил в материалы дела доказательства несения им убытков в связи с несвоевременным получением объектов строительства, а именно, приобщил к материалам дела договор аренды нежилого помещения №1-П/2019, претензию от 15.04.2019, а также платежные поручения, подтверждающие перечисление денежных средств за аренду помещений, которые истцом не были переданы контрагенту.

Истец указывает, что основным направлением его бизнеса является сдача объектив недвижимости в аренду, в связи с чем, неисполнение ответчиком обязательства по передаче объектов строительства влечет убытки в виде упущенной выгода в размере неполученного дохода от сдачи имущества в аренду, которые, исходя из среднерыночной стоимости аренды за 1 кв.м., значительно превышают размер заявленной к взысканию неустойки.

С учетом изложенного, принимая во внимание доводы истца, цену договоров, факт просрочки передачи объектов строительства участнику долевого строительства, период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и признает обоснованным требование истца о взыскании неустойки в заявленном размере.

В настоящем случае признанный обоснованным размер штрафных санкций не превышает размер, составляющий цену договоров договорам участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015.

Ссылки ответчика на положения п. 1 ст. 404 ГК РФ суд находит необоснованными, поскольку, как указывалось выше, ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объектов строительства участнику долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015 допущено застройщиком.

Ответчик в соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляющий предпринимательскую деятельность на свой риск, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по договора участия в долевом строительстве №142/6/Н/1 от 01.04.2015 и №142/6/Н/2 от 01.04.2015, в связи с чем, предпринять соответствующие меры.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме в сумме 1 519 731 руб. 16 коп. – неустойка по договорам участия в долевом строительстве № 142/6/Н/1 от 01.04.2015 и № 142/6/Н/2 от 01.04.2015 в силу ст.ст. 8, 11, 329, 330, 332, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по настоящему уточненному иску составляет 28 197 руб. 31 коп. и относится на ответчика, из которых: 2 000 руб. в пользу истца, 26 197 руб. 31 коп. в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАО-СТРОЙ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "СИБСТРОЙКОМПЛЕКТ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664081, <...>) сумму 1 579 731 руб. 16 коп. – неустойка, и сумму 2 000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАО-СТРОЙ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 26 197 руб. 31 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.В. Болтрушко