Решение от 17 сентября 2020 г. по делу № А76-6195/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-6195/2020
17 сентября 2020 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 17 сентября 2020 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Миасского городского округа, г. Миасс Челябинской области (ОГРН <***>, далее – истец, Администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ильмены Плюс», г. Миасс Челябинской области (ОГРН <***>, далее – ответчик, ООО «Ильмены Плюс»)

о признании ничтожным договора в часть и взыскании 353 436 руб. 80 коп.,

при участии в заседании представителя ответчика – ФИО2 (доверенность от 30.06.2020 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась 19.02.2020 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Ильмены Плюс», в котором просит:

-признать недействительными (ничтожными) условия договора № 1203 от 30.08.2017 «купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения» в части определения цены земельного участка равной 706 873 руб. 61 коп., что составляет 20 % от кадастровой стоимости равной 3 534 368 руб. 04 коп., а именно пункт 2.1 договора и приложение № 1 к данному договору;

-определить цену земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800120:105 в размере 1 060 310 руб. 41 коп., что составляет 30 % от кадастровой стоимости равной 3 534 368 руб. 04 коп.;

-применить последствия признания сделки недействительной (ничтожной) в части определения цены договора купли-продажи от 30.08.2017 № 1203, а именно: взыскать неосновательное обогащение в размере 353 436 руб. 80 коп.

В качестве правового основания истец ссылается на ст. 168, 422, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 27.02.2020 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление (л.д.42-45), в котором высказал возражения относительно требований истца. Ответчик считает, что отмена Порядка, в соответствии с которым был произведен расчет арендной платы, не влечет за собой признание договора недействительным. Ссылается на изменение кадастровой стоимости земельного участка, которая составила 2 259 000 руб. Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая сделку оспоримой.

В соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, о чем было вынесено соответствующее определение от 22.04.2020.

В ходе рассмотрения дела истец представил возражения на отзыв ответчика (л.д.61).

В судебное заседание, назначенное на 26.08.2020, истец явку представителя не обеспечил, о месте и времени заседания извещен путем отобрания расписки (л.д.69), а также размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д.70).

На начало заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (л.д.71).

Ответчик в заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил отказать в удовлетворении требований истца.

В заседании в порядке ст.163 АПК РФ последовательно объявлялись перерывы до 03.09.2020 и 10.09.2020. Информация о перерывах в виде публичного объявления размещалась на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д.73,79).

После перерывов стороны явку представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 АПК РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 28.07.2017 (л.д.9) земельный участок с кадастровым номером 74:34:1800120:105 был учтен в государственном кадастре недвижимости 25.02.2016, вид разрешенного использования – для строительства культурно-досугового центра с инженерной инфраструктурой. Право собственности на земельный участок 30.05.2016 было зарегистрировано за муниципальным образованием «Миасский городской округ».

На основании обращения ООО «Ильмены плюс» (л.д.8) о предоставлении земельного участка в собственность в связи со сдачей в эксплуатацию объекта – здание культурно-досугового центра, расположенного на данном земельном участке, Постановлением Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 10.08.2017 №4051 (л.д.10) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800120:105 с «для строительства культурно-досугового центра с инженерной инфраструктурой» на «размещение культурно-досугового центра», а также принято решение о продаже данного земельного участка ООО «Ильмены плюс».

Соответствующие изменения внесены в ЕГРН (л.д. 11).

На основании данного Постановления Администрации Миасского городского округа Челябинской области между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены здания, сооружения №1203 от 30.08.2017 (л.д.12-13). По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:1800120:105, площадью 2058 кв.м., находящийся по адресу: <...>, для размещения культурно-досугового центра (п.1.1 договора).

На участке имеется нежилое здание общей площадью 185,3 кв.м. (п.1.2 договора).

Цена участка определена в размере 706 873 руб. 61 коп. Оплата производится покупателем единовременно до передачи договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее 7 дней со дня подписания договора купли-продажи (п.2.1, 2.2 договора).

Платежным поручением №56 от 30.08.2017 истец оплатил выкупную стоимость земельного участка в размере 706 873 руб. 61 коп. (л.д.41).

По акту приема-передачи земельный участок передан покупателю (истцу) (л.д.14).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 06.09.2017 за ответчиком, что следует из выписок из ЕГРН (л.д.22,23).

Выкупная стоимость была определена истцом в соответствии с Порядком определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 27.06.2016 №3455 (л.д.17-18, далее – Порядок определения выкупной цены).

Согласно подп.4 п. 2 указанного Порядка (л.д. 18) продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка:

-находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в п.2 ст.39.9 ЗК РФ;

-на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий и сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ.

Постановлением Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 15.08.2017 №4116 (л.д.19) в Постановление 27.06.2016 №3455 внесены ряд изменений, в том числе п. 2 Порядка определения выкупной цены дополнен подпунктом 3.1.

Согласно этому подпункту продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Миасского городского округа, без проведения торгов осуществляется в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, предоставляемого субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимися собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, либо помещений в них.

Истец определил выкупную стоимость земельного участка исходя из положений подп. 3.1 п. 2 Порядка определения выкупной цены.

На основании протеста Прокуратуры г. Миасса Челябинской области от 10.05.2018 № 19-2018 (л.д.20), Администрация постановлением № 3601 от 08.08.2018 (л.д.21) отменила свое постановление от 27.06.2016 № 3455 об утверждении Порядка определения выкупной цены.

В ходе проверки соблюдения законности результативности (эффективности и экономности) использования средств областного бюджета при использовании бюджета Миааского городского округа, аудит закупок товаров, работ, услуг для обеспечения муниципальных нужд за 2017 год и 1 полугодия 2018 года, Контрольно-счетной палатой Челябинской области (далее – КСП) установлено, что цена земельного участка, переданного обществу «Ильмены Плюс» по договору купли-продажи от 30.08.2017 № 1203 должна быть определена из расчета 30 % кадастровой стоимости в соответствии с подп. «б» п. 4 Порядка определения выкупной цены. В результате в бюджет Миасского городского округа от продажи земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800120:105 не поступил доход в размере 353,44 тыс. руб., о чем составлен акт №12-10/11-1 от 03.10.2018 (л.д.15-16).

Ссылаясь на то, что выкупная стоимость земельного участка определена с нарушением требований действующего законодательства, Комитет Администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком сложились отношения по выкупу земельного участка с кадастровым номером 74:34:1800120:105 площадью 2058 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании ст. 39.4 ЗК РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

Данная норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 74 указанного выше Постановления от 23.06.2015 № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Законодательством во исполнение принципа равенства участников гражданских отношений (ст. 1 ГК РФ) предусмотрен единый механизм определения выкупной стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности. Данный механизм предполагает, в том числе, определение стоимости земельного участка на основании соответствующего нормативного правового акта.

Так, выкупная стоимость спорного земельного участка подлежала определению в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, с нарушением императивных требований закона влечет недействительность соответствующего условия как ничтожного.

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что сделка в этой части является оспоримой, основано на неправильном толковании норм права.

К таким сделкам применяется общий сок исковой давности (ст. 181 ГК РФ), который истцом не был пропущен.

Между тем, судом установлено, что выкупная цена рассматриваемого земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, определена Администрацией на основании утвержденного ею Порядка определения выкупной цены, который действовал в спорный период. Стоимость определена исходя из подп. 3.1 п. 2 указанного Порядка.

При этом стоимость обоснованно применена, исходя из того, порядка, который действовал на дату подписания договора – 20 % кадастровой стоимости земельного участка, предоставляемого субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимися собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, либо помещений в них.

Материалами дела подтверждается (выписка из публичного реестра – л.д.80,81), что общество «Ильмены Плюс» внесено 01.08.2016 в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

То обстоятельство, что Порядок определения выкупной цены, утвержденный Администрацией, был ею же в последующем отменен, не свидетельствует о ничтожности пункта договора, которым определена выкупная стоимость земельного участка.

Кроме этого, исходя из толкования положений п. 5 ст. 36, п. 6 ст. 36 ЗК РФ истец верно применил в расчетах кадастровую стоимость в размере 3 534 368,04 руб., действующую на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка.

То обстоятельство, что Общество, выкупившее земельный участок в последующем обратилось об установлении кадастровой стоимости такого земельного участка исходя из рыночной стоимости, не свидетельствует о ничтожности соответствующего пункта договора.

Таким образом, Администрацией верно была определена выкупная стоимость земельного участка. Договор в указанной части соответствует требованиям закона (ст. 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной и применения к ней последствий, а также изменения договора не имеется.

С учетом изложенного, требования истца признаются необоснованными и подлежат отклонению.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, государственная пошлина в бюджет не взыскивается.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Т.Н. Бесихина