Решение от 21 февраля 2023 г. по делу № А56-52579/2022

3463/2023-112310(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52579/2022
21 февраля 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление (заявление):

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Виват» (адрес: Россия, 198255, Санкт-Петербург, улица Лёни ФИО2, 82, А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2002, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности при участии:

- от истца: представитель ФИО3, на основании доверенности от 30.12.2022, - от ответчика: представитель ФИО4, на основании доверенности 07.10.2022,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виват» (далее - Общество) о взыскании 19 513 126 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.04.2018 по 02.08.2020 по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2018 № 05/ЗКС-10398, 20 207 597 руб. 52 коп. пеней по состоянию на 24.03.2022, а также пеней, начиная с 25.03.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

В судебном заседании Комитет поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, также просил приобщить к материалам дела расчет неустойки.

Представитель Общества просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.


Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 19.04.2018 заключен договор № 05/ЗКС-10398 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 5836 кв. м с кадастровым номером 78:15:0843801:1189, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, уч. 1 (южнее дома 56, литера А по пр. Ветеранов).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлялся для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта.

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 19.04.2021.

В нарушение пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатор не выполнил принятых на себя обязательств по перечислению арендной платы за пользование участком, в установленный договором срок.

Соглашением о прекращении договора Комитет и Общество определили расторгнуть договор с 03.08.2020.

Актом приема-передачи от 03.08.2020 участок возвращен Комитету.

Государственная регистрация прекращения действия договора произведена 25.12.2020.

При этом, как указывает Комитет, соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа.

Комитет считает, что по состоянию на 24.03.2022 задолженность Общества по арендной плате за период с 19.04.2018 по 02.08.2020 составляет 19 513 126 руб. 03 коп. Расчет задолженности по арендной плате произведен до даты передачи участка Комитету.

За просрочку перечисления арендной платы Общество на основании пункта 8.3 договора должно уплатить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма пеней по состоянию на 24.03.2022 составляет 20 207 597 руб. 52 коп.

В адрес Общества Комитетом направлена претензия от 24.03.2022 № ПР-9816/220-0 с требованием об уплате задолженности и пеней, однако требование указанное в претензии до настоящего времени не исполнено.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что договор заключен в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2018 № 139, которым инвестору были установлены инвестиционные условия, а именно:

- срок строительства объекта - в течение 36 месяцев со дня вступления в силу постановления;

- перечисление инвестором арендной платы на период строительства в сумме, составляющей 23 800 000 руб., осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 272 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования».


Часть арендной платы за земельный участок устанавливается в форме обязательства инвестора по окончании строительства объекта передать в собственность Санкт-Петербурга смежные нежилые помещения общей площадью не менее 450 кв.м по цене за 1 кв.м 52 727 руб.;

- срок действия договора - 36 месяцев.

Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта спорта. При этом приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным.

При рассмотрении дела судом установлено, что инвестор не смог приступить к реализации инвестиционного проекта по строительству спортивного объекта по причине отсутствия транспортной обеспеченности участка, отсутствия возможности для обустройства подъезда к предоставленному участку, и, как следствие, невозможность подключения участка к инженерным коммуникациям.

В связи с чем, договор по инициативе Общества был расторгнут по соглашению сторон с 03.08.2020, что подтверждает сам Комитет.

Из искового заявления следует, что Комитет предъявляет требования об уплате арендной платы и неустойки со ссылками на нарушения пунктов 4.3 и 6.2 договора, полагая, что задолженность по арендной плате у инвестора перед арендодателем образовалась за период с 19.04.2018 (дата заключения договора) по 02.08.2020 (дата возврата участка арендодателю в связи с расторжением договора).

Неустойка рассчитана Комитетом за период с 01.07.2018 по 24.03.2022.

Также Комитет заявил требование об уплате неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Порядок предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для осуществления инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее - Закон № 282-43).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275 установлен Порядок перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 282-43.

В соответствии Законом № 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий;

под договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях в настоящем Законе Санкт-Петербурга понимаются также:

- договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для комплексного освоения территории;

- договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (пункт 5 статьи 2).

Согласно статье 12 Закона № 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:


1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок принятия решения, указанного в настоящем пункте, устанавливается Правительством Санкт-Петербурга.

К форме платы за предоставление при заключении инвестиционного договора, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях могут относиться:

1) обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга жилых и нежилых помещений;

2) обязательства по предоставлению в собственность квартир участникам долевого строительства, нуждающимся в защите, в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2009 № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге»;

3) иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга, в том числе обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, объектов физической культуры и спорта.

В соответствии с инвестиционными условиями к постановлению Правительства от 22.08.2018 № 139, а также пунктом 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению инвестором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга 23 800 000 руб. за период действия договора.

Согласно пункту 4.1.1 с учетом пункта 4.4 договора общая сумма подлежащей перечислению инвестором арендной платы в виде платежей, определенных в твердой сумме, составляет 72 850 руб.

В соответствии с пунктом 4.3 перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1, а именно: поквартально в соответствии с графиком перечисления денежных средств, установленным приложением № 5 к договору с учетом начисления процентов, равным ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно графику перечисления денежных средств (приложение № 5 к договору) сумма поквартальной выплаты на весь период строительства (с 19.04.2018 по 22.02.2021, т.е. 36 месяцев) составляла 6 070 руб. 83 коп., а также сумма процентов по ставке рефинансирования. Общая сумма, подлежащая оплате с учетом процентов, за весь период составила 80 249 руб. 72 коп.

Указанная сумма была полностью оплачена арендатором, что не оспаривается Комитетом.

При этом, в соответствии с инвестиционными условиями к постановлению Правительства от 22.08.2018 № 139, а также с пунктом 4.4 договора сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1 (23 800 000 руб.), включает в себя платежи в твердой сумме (согласно графику платежей) и установленную в форме обязательства инвестора, указанного в пункте 6.2.22 договора, часть арендной платы в размере 23 727 150 руб.


Согласно пункту 6.2.22 в срок, не превышающий трех месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 36 месяцев, то есть по 21.05.2021 арендатор обязан передать в собственность Санкт-Петербурга смежные помещения общей площадью не менее 450 кв.м по цене за 1 кв.м 52 727 руб. (общей стоимостью 23 727 150 руб.).

Общая сумма арендной платы за срок строительства, подлежащая перечислению в виде платежей, определенных в твердой сумме с учетом положений настоящего пункта, подлежит отражению в пункте 4.1.1 договора (пункт 4.4).

Таким образом, договором предусмотрено сочетание таких форм оплаты, как платежи, определенные в твердой сумме, а также обязательство в натуре - передача в собственность Санкт-Петербурга нежилых помещений, общей стоимостью 23 727 150 руб., что также согласуется с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ (в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество. выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами (далее - Положение о порядке взаимодействия), которым предусматривается возможность замены исполнения обязательства инвестора по передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного (нежилого) фонда по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга, определен Порядок заключения дополнительного соглашения к договору о замене обязательства.

В данном случае дополнительное соглашение к договору о замене исполнения обязательства инвестора по передаче в собственность Санкт-Петербурга нежилых помещений площадью 450 кв.м перечислением денежных средств в бюджет Санкт-Петербурга сторонами не заключалось, Комитет такое соглашение Обществу на подписание не направлял.

Само по себе расторжение договора по соглашению сторон по инициативе инвестора в связи с невозможностью реализовать на спорном земельном участке инвестпроект не могло повлечь за собой обязанность инвестора по уплате денежных средств, представляющих собой стоимость предполагаемых к передаче после получения результата инвестпроекта помещений.

Поскольку у Комитета отсутствовали основания для начисления Обществу арендной платы, основания для начисления пеней также отсутствуют.

При этом отдельно следует обратить внимание суда на то, что договор расторгнут 03.08.2020, участок возвращен арендодателю по соответствующему акту в этот же день, в связи с чем оснований для взыскания пеней после 03.08.2020 в любом случае не имеется.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Кроме этого, как пояснило Общество, договор не мог быть исполнен инвестором ввиду того, что уже после заключения договора и передачи участка арендатору Обществом были обнаружены существенные и неустранимые недостатки участка,


которые полностью препятствовали реализации инвестпроекта в соответствии с договором, а именно, отсутствие транспортной обеспеченности участка, отсутствие возможности для обустройства подъезда к предоставленному участку, а также инженерных коммуникаций.

Протоколом от 19.07.2019 № 01-05-2779/19-0-0 совещания по вопросу возможности подключения участка к улично-дорожной сети определено, что проект планировки и проект межевания территории отсутствует. К земельному участку отсутствуют подъездные пути.

Письмом от 27.04.2020 № 01-10-4390/20-0-1 Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга сообщил, что на территории размещения участка утвержденная Правительством Санкт-Петербурга документация по планировке территории отсутствует. Строительство перспективной магистрали для подключения участка к улично-дорожной сети не планируется. Концепцией развития транспортной системы Санкт-Петербурга строительство перспективной дороги отнесено на 2029-2038 годы.

Протоколом совещания от 09.09.2019 № 01-05-2480/19-0-0 по вопросу создания объекта спорта на участке ИОГВ СПб рекомендовано решить возможность дальнейшего исполнения обязательств по договору.

В отсутствие разработанного и утвержденного проекта планировки территории, отсутствия улично-дорожной сети использование данного участка являлось невозможным по причинам независящим от арендатора.

Арендодатель предоставил Обществу земельный участок, который по вине арендодателя было невозможно использовать под цели, установленные договором аренды, что привело к тому, что арендатор в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Аналогичная позиция отражена в пункте 5 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 22.12.2021 6:09:36

Кому выдана Балакир Марина Владимировна