Решение от 13 июля 2023 г. по делу № А40-4746/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-4746/23-1-29
г. Москва
13 июля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лалиевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ВИТБИОМЕД +" (119049, ГОРОД МОСКВА, ДОНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 11, СТРОЕНИЕ 2, КОМНАТЫ 1-9; 9А; 9Б; 20, ОГРН: 1157746574798, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: 7706422720) к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Бронницкий, д. 2, пом. 2/1, с кадастровым номером 77:04:0002002:7927, общей площадью 196,8 кв. м.,

при участии представителей: от истца – Бреховой Н.А. по дов. от 20.04.2023, Сайпулаева У.А. по дов. от 02.11.2022; от ответчика – Баталова И.О. по дов. от 10.10.2022;

эксперта Примеровой М.Н.,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истцу, который является субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды № 00-00242/15 от 25.05.2015 г. (Соглашения о переуступке права аренды объекта нежилого фонда (перенайма) № 4 от 18.12.2015 г., Дополнительного соглашения от 12.05.2016 г. к Договору № 00-00242/15 от 25.05.2015 г.), в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества от 13.12.22 №73062 письмом от 14.12.22 было направлено предложение воспользоваться правом на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, переулок Бронницкий, д. 2, пом. 2/1 с кадастровым номером 77:04:0002002:7927 общей площадью 196,8 кв. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком 13.12.22 принято распоряжение № 73062 о приватизации помещения, а письмом от 16.12.2022 г. с исх. № ДГИ-Э-162989/22-1 в «личный кабинет» направлен истцу проект договора купли-продажи №59-8132 от 13.12.2022 по цене 27568000 руб., определенной Отчетом об оценке от 16.11.2022 № М354-2643-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «ЭсВиАр Групп», составившему по заказу истца Отчет №ЭС-52 от 28.12.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 12376897 руб.

Истец 30.12.22 представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, который ответчиком был отклонен.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение по адресу: г. Москва, переулок Бронницкий, д. 2, пом. 2/1 с кадастровым номером 77:04:0002002:7927 общей площадью 196,8 кв.

Департаментом заявителю письмом от 16.12.22 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент 30.12.22.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 17.04.2023 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА" (125445, город Москва, Смольная улица, дом 24А, э 18 п I чк 33 к 35 о 1816, ИНН: 7730514241) Примеровой Маргарите Николаевне.

Судом получено экспертное заключение № от 12.05.2023, выполненное экспертом Примеровой М.Н., согласно которому рыночная стоимость объекта составила 17 612 018 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Экспертом в судебном заседании даны дополнительные пояснения по экспертизе. Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом, с учетом ответов и пояснений эксперта, не установлено. Согласно ст. 82 АПКРФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

В данном случае судебной экспертизой не подтверждена цена, предложенная истцом. При этом ответчиком оценка заказана и произведена в соответствии с требованиями законодательства. Неправомерное бездействие (уклонение от заключения договора) отсутствовало, равно как и оспаривание ответчиком права истца на выкуп помещения, при этом законодательством не предусмотрены полномочия Департамента самостоятельно изменять цену продажи, рассчитанную независимым оценщиком, равно как и не предусмотрено проведение повторной оценки в случае, если полученный результат не устроил покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0002002:7927 общей площадью 196,8 кв.м, расположенного по адресу г. Москва, переулок Бронницкий, д. 2, пом. 2/1.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 13 декабря 2022 № 59-8132, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества) истцу (покупателю, ООО "ВИТБИОМЕД +") письмом от 14.12.2022 №33-6-560313/22-(0)-5, за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 17 612 018 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 209666 руб. 88 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова