Решение от 27 ноября 2018 г. по делу № А41-61176/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-61176/18
28 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 ноября 2018

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2018

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Красногорск Московской области (адрес: 143404, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 30.12.1996)

к закрытому акционерному обществу "МЖК" (адрес: 143403, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 09.10.1996)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000), Министерство строительного комплекса Московской области (адрес: 143402, Московская область, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 13.07.2012), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, Московская область, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004).

о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.1999 №418, а также об обязании ЗАО "МЖК" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "МЖК" (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.1999 №418, об обязании ЗАО "МЖК" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96.

Лица, участвующие в деле, о принятии искового заявления к производству извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте ВАС РФ http://kad.arbitr.ru/. Надлежащее извещение также подтверждается информацией официального сайта «Почта России» - http://почта-россии.рф/ - отслеживание почтовых отправлений.

Судом установлено, что предусмотренный действующим законодательством досудебный претензионный порядок истцом соблюден, доказательства соблюдения представлены в материалы дела.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 13.07.1999 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области (в настоящее время Администрация городского округа Красногорск Московской области на основании Закона Московской области от 28.12.2016 № 186/2016-03) и ЗАО «МЖК» заключен договор аренды земельного участка № 418, площадью 5 500 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010110:96, категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, расположенный по адресу: <...> стр. корп. 11 вид разрешенного использования - для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (п.п. 1.1. Договора аренды). В соответствии с дополнительным соглашением от 22.12.2014 № 685 срок аренды участка продлен до 31.12.2017.

19 января 2009 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № 50-01.11-7.2000-27.1, указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован.

Согласно п.п. 4.4.1 и 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 5.1. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

Истец указал, что в соответствии с п. 4.1.2 договора аренды, 6 июня 2018 года должностными лицами Администрации городского округа Красногорск Московской области был осуществлен осмотр арендуемого ответчиком земельного участка на предмет соблюдения условий договора. В результате осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка от 06.06.2018 б\н, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010110:96 не огорожен, не используется по целевому назначению.

14.06. 2018 истец направил в адрес ответчика претензию о нарушении условий договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке. Указанные требования ответчиком оставлены без ответа.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из п. 2 ст. 450 ГК РФ, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, истец, в обоснование своей позиции, указывает, что согласно п. 4.4.1 и п. 4.2.2 договора арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением. В соответствии с п. 5.1. арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

Судом отклоняется данный довод истца по следующим основаниям.

Согласно требованиям п. 9 ст. 22 и п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 6 п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Согласно представленной в материалы дела по запросу суда копии дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010110:96, в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с физическими лицами. Таким образом, судом установлено, что участок обременен правами участников долевого строительства.

Согласно существующей арбитражной практике, расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц. В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

С учетом обременения земельного участка правами участников долевого строительства, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства.

В рамках настоящего спора баланс интересов сторон может достигаться только с учетом обеспечения прав на жилье и имущественных интересов большого количества участников долевого строительства, у которых земельный участок находится в залоге (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, обременение земельного участка правами участников долевого строительства, являются, по мнению суда, достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

С учетом изложенного, арбитражный суд считает, что истцом не доказано наличия в совокупности оснований, при которых возможно удовлетворение заявленных требований о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова