Решение от 25 августа 2023 г. по делу № А41-49435/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-49435/23
25 августа 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 21 августа 2023 Полный текст решения изготовлен 25 августа 2023

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Попова, при ведении протокола помощником судьи Х.З. Курбановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «БРИЗ» (123022, ГОРОД МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ДЕКАБРЬСКАЯ, Д. 10, СТР. 2, ПОМЕЩ. 1 ЭТАЖ 4, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Люберцы Московской области (140000, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЛЮБЕРЦЫ, ПР-КТ ОКТЯБРЬСКИЙ, Д.190, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БРИЗ» обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области со следующими требованиями:

Внести в Договор о развитии застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы Московской области № 01/13 от 19.06.2013г. следующие изменения:

1) Пункт 3.1.2. Договора изложить в следующей редакции:

«Не позднее 19 июня 2027 года построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского округа Люберцы Московской области (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории.

Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемой Застройщиком самостоятельно.

Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского округа Люберцы Московской области жилых помещений определяется администрацией городского округа Люберцы Московской области по запросу Застройщика на дату обращения»;

2) пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 19 июня 2029 года».

В судебное заседание 14.08.2023 явку обеспечили представители истца и ответчика. Судом в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 21.08.2023.

В судебное заседание 21.08.2023 явку обеспечили представители истца и ответчика. Стороны изложили свои позиции по делу.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы участников процесса, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим причинам.

19.06.2013 между ООО «Бриз» (Застройщик) и Администрацией города Люберцы заключен договор № 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы, согласно которому застройщик за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц обязуется осуществить развитие застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы ориентировочной площадью 3 га в границах улиц Кожуховская, Урицкого, 8 Марта в соответствии с условиями данного договора, а Администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения Застройщиком своих обязательств (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора на застроенной территории расположены включенные в муниципальную адресную программу реконструкции и развития застроенной территории микрорайона № 1Б жилого района «Красная горка» города Люберцы Московской области 2013-2016 гг., утвержденную решением Совета депутатов города Люберцы от 01.11.2012 № 243/7 многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу (реконструкции) за счет средств застройщика. Перечень адресов жилых домов, подлежащих сносу, определен в приложении № 1 к договору.

В соответствии с п. 3.1.2 договора застройщик обязан в течение 2 лет с момента заключения договора построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского округа Люберцы Московской области (государственную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории.

Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемом Застройщиком самостоятельно.

Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского округа Люберцы Московской области жилых помещений определяются администрацией по запросу застройщика на дату обращения.

В соответствии с п. 5.1 договора он вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонам обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 4 лет с момента заключения договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.04.2017 по делу № А41-17434/17 по иску ООО "БРИЗ" к Администрации муниципального образования Люберецкого муниципального района МО, третье лицо – Администрация г. Люберцы, пункт 5.1 договора № 01/13 о развитии застроенной

территории микрорайона № 1-Б города Люберцы от 19 июня 2013 года изложен в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 19 июня 2021 года».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.02.2021 по делу № А41-37545/20 по иску Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области к ООО «БРИЗ» о расторжении договора о развитии застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы от 19.06.2013 № 01/13 и по встречному исковому заявлению ООО «БРИЗ» к Администрации городского округа Люберцы Московской области о внесении изменений в договор № 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы от 19.06.2013, в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены частично.

Внесены изменения в договор № 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона № 1-Б города Люберцы от 19 июня 2013 года в части следующих пунктов:

пункт 3.1.2 изложить в следующей редакции:

«Не позднее 19 июня 2023 года построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского округа Люберцы Московской области (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории.

Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемом Застройщиком самостоятельно.

Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского округа Люберцы Московской области жилых помещений определяется администрацией городского округа Люберцы Московской области по запросу Застройщика на дату обращения»;

пункт 5.1 изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 19 июня 2025 года».

Как указывает истец, им надлежащим образом выполнены следующие обязательства:

- в соответствии с п. 2.1, 2.2, 2.3, 3.1.11 договора застройщиком оплачена цена права на заключение договора в размере 15 107 550 руб.

- в соответствии с п. 3.1.1 договора застройщиком выполнены обязательства по разработке проекта панировки территории и проекта межевания территории. Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 27.04.2016 № П14/1028 утвержден проект планировки и проект межевания территории по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Люберцы, в границах улиц Кожуховская, Урицкого и 8 Марта.

- застройщиком выкуплена большая часть жилых помещений в домах, подлежащих сносу в рамках реализации договора,

- застройщиком разработана и направлена на утверждение концепция строительства в рамках реализации проекта.

Однако истец не имеет возможности исполнить иные принятые на себя обязательства в установленные договором сроки, так как Администрацией до настоящего времени не исполнены встречные обязательства по договору (в том числе не приняты решения о сносе жилых домов на основании муниципальной программы, не приняты решения о признании жилых домов аварийными с последующим изъятием жилых помещений и земельных участков в границах развиваемой территории, не осуществлено предоставление застройщику земельных участков, необходимых для строительства).

С учетом изложенного, истец письмом от 07.03.2023 обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора в части продления сроков его действия и сроков исполнения отдельных обязательств.

Оставление предложения истца без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены в том числе, многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В п. 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Решением Совета депутатов городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района от 10.06.2010 № 76/7 утверждено Положение о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению и сносу в связи с реконструкцией и развитием микрорайонов города Люберцы.

Согласно данному положению Администрация города Люберцы в целях развития территорий города Люберцы, реализации государственных, в том числе городских муниципальных, программ в соответствии со статьями 32, 85 Жилищного кодекса Российской Федерации принимает правовой акт о переселении граждан и освобождении жилого дома (жилых домов) в случаях:

1) проведения капитального ремонта или реконструкции, если их проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан, в рамках выполнения муниципальных программ;

2) освобождения жилого дома в связи с признанием жилых помещений в установленном порядке непригодными для проживания;

3) изъятия или использования части или всего земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Московской области, а также в связи с принятием решения о развитии застроенных территорий в соответствии с Генеральным

планом города Люберцы, реализацией муниципальных программ, требующих сноса строений.

Основаниями для принятия решения о переселении граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению, являются заключенный договор о развитии застроенной территории или инвестиционный контракт, на основании которого администрацией города принимается правовой акт об определении жилых домов под снос.

В правовом акте администрации по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, указываются:

1) основания освобождения или изъятия жилого дома; 2) жилое помещение (жилой дом), подлежащий освобождению либо изъятию;

3) уполномоченные органы исполнительной власти города или юридическое (физическое) лицо, осуществляющие переселение граждан, предоставление гражданам жилых помещений и (или) выплачивающие возмещение (компенсацию) либо выкупную цену собственникам;

4) сроки освобождения или изъятия данного жилого помещения (жилого дома);

5) общая жилая площадь жилого помещения (жилого дома), подлежащего освобождению или изъятию;

6) порядок взаимодействия администрации города и юридического (физического) лица, являющегося стороной договора о развитии застроенной территории, по вопросам переселения граждан из жилых помещений (жилого дома) и по порядку предоставления возмещения (компенсации) либо выкупа собственникам;

7) иные существенные условия освобождения или изъятия данного жилого дома, в том числе жилых помещений в нем, а также земельного участка.

После принятия решения, указанного в пп. 6 п. 6 Положения, администрация города уведомляет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной договора о развитии застроенной территории, о необходимости информирования граждан о содержании правового акта администрации города о решении по данному жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, о примерных сроках переселения, порядке и условиях переселения и освобождения жилых помещений (жилого дома) и о порядке взаимодействия организаций, отвечающих за переселение граждан, их оповещения, оплаты расходов по переселению.

Администрацией города совместно с инвестором уточняется, а при необходимости дополнительно согласовывается перечень домов, подлежащих отселению и сносу, составляется график переселения с указанием жилых объектов, в которые предполагается отселение граждан с указанием сроков переселения.

Переселение граждан из жилых помещений, подлежащих освобождению, занимаемых ими по договорам социального найма, осуществляется на основании правовых актов, принятых администрацией (статья 2 Положения), за счет собственных средств юридических (физических) лиц, являющихся стороной договора о развитии застроенной территории или инвестиционного контракта.

Таким образом, вышеуказанным Законом и нормативным правовым актом предусмотрен порядок и условия переселения нанимателей, собственников и иных лиц из жилых помещений жилых домов, подлежащих освобождению и сносу в связи с необходимостью проведения реконструкции микрорайонов, а также в связи с изъятием или

использованием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд по решению органом местного самоуправления.

В силу возложенных на орган местного самоуправления обязанностей по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, обеспечению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и в целях восстановления права неопределенного круга лиц именно орган местного самоуправления должен принять меры по организации обследования дома и инициировать признание многоквартирных домов аварийными.

Так, в п. 3.3.2 договора о развитии застроенной территории от 19.06.2013 № 01/13 предусмотрены обязательства администрации в течение 12 месяцев с момента обращения застройщика принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств издания соответствующего правового акта о признании многоквартирных жилых домов аварийными, о переселении граждан и освобождении жилого дома (жилых домов).

Между тем, согласно материалам дела, ООО «БРИЗ» письмами от 15.09.2013, 22.08.2017, 22.01.2021, 11.06.2021, 27.07.2021 неоднократно обращалось в администрацию с целью исполнения последней условий договора по переселению жильцов. В материалы дела обществом представлен Технический отчет от 10.11.2020, изготовленный ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИнвестЭкспертСтрой», согласно которому имеются основания для признания жилых многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу. Данный отчет направлен обществом в адрес Администрации (письмо от 22.01.2021).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2022 по делу № А41-86069/2021 удовлетворено заявление ООО «Бриз» к Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, признано незаконным бездействие Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, выразившееся в невынесении решения по результатам рассмотрения заявления ООО «Бриз» о признании аварийными домов, расположенных по адресам: <...> и <...>.

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ Люберцы Московской области в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу рассмотреть по существу заявление ООО «Бриз» о признании аварийными домов, расположенных по адресам: <...> и <...>, и сообщить заявителю о результатах рассмотрения заявления.

Письмами от 20.07.2022, 08.08.2022, 29.08.2022, 26.09.2022, 10.10.2022 истец обращался к ответчику с просьбой об исполнении судебного решения.

Постановлением от 21.10.2022 судебным приставом-исполнителем СМО по ИОИД и РЗ ГУФССП России по Московской области ФИО1 возбуждено исполнительное производство № 174780/22/50057-ИП в отношении Администрации городского поселения Люберцы на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Московской области по делу № А41-86069/2021.

Письмом от 17.01.2023 истец обратился к Главе Администрации городского округа Люберцы с просьбой повторно рассмотреть на межведомственной комиссии вопрос о признании домов, расположенных по адресам: <...> и <...>, аварийными и подлежащими сносу, с приложением экспертных исследований № 3012-22/1 от 30.12.2022 и № 3012-22/2 от 30.12.2022.

Также в материалы дела представлены копии договоров купли-продажи, актов приема-передачи и выписки из ЕГРН в отношении помещений, расположенных в спорных многоквартирных домах, подтверждающие приобретение ООО «БРИЗ» данных помещений.

Также представлены соглашения о предоставлении объекта для расселения социального нанимателя и другие документы, подтверждающие осуществление истцом выполнения принятых на себя обязательств.

Таким образом, материалы дела содержат доказательства намерений ООО «БРИЗ» по исполнению условий договора № 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона № 1-Б города Люберцы от 19 июня 2013 года.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом; по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность внесения изменений в заключенный по результатам торгов договор, но только в прямо закрепленных законом случаях, например, таких как существенное нарушение договора другой стороной (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Материалами дела подтверждается не исполнение Администрацией встречных обязательств, предусмотренных п. 3.3.2 договора, а именно принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Указанное бездействие Администрации обуславливает невозможность для истца исполнения своих обязательств, предусмотренных договором, в срок, с учетом ранее принятых судебных актов.

В нарушение ст. 9, 65 АПК РФ Администрацией доводы иска относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Суд отмечает, что само по себе принесение протеста 14.08.2023 Люберецкой городской прокуратурой на Решение Совета депутатов городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района от 10.06.2010 № 76/7 об утверждении Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению и сносу в связи с реконструкцией и развитием микрорайонов города Люберцы, не освобождает Администрацию от выполнения принятых на себя обязательств по договору № 01/13 о развитии застроенной территории микрорайона № 1-Б города Люберцы от 19 июня 2013 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание социально значимые цели заключенного договора о развитии застроенной территории, суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Сроки, установленные в предложенных истцом редакциях пунктов договора, судом признаются разумными, ответчиком доказательств и мотивированных доводов об их чрезмерности не представлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины ложатся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Внести в договор о развитии застроенной территории микрорайона № 1Б города Люберцы Московской области № 01/13 от 19.06.2013г. следующие изменения:

1) Пункт 3.1.2. Договора изложить в следующей редакции:

«Не позднее 19 июня 2027 года построить за счет собственных и (или) привлеченных средств либо приобрести, а также передать в собственность городского округа Люберцы Московской области (муниципальную собственность) благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения), расположенных на застроенной территории.

Указанное обязательство может осуществляться в соответствии с очередностью, определяемой Застройщиком самостоятельно.

Количество, площадь, номенклатура подлежащих передаче в собственность городского округа Люберцы Московской области жилых помещений определяется администрацией городского округа Люберцы Московской области по запросу Застройщика на дату обращения»;

2) пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 19 июня 2029 года».

Взыскать с Администрации городского округа Люберцы Московской области в пользу ООО «Бриз» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья А.А. Попов