Решение от 28 июля 2020 г. по делу № А41-10437/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10437/20
28 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (141402, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 504701001, дата регистрации - 30.09.1993) к

Обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Комфорт" (141400, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2015, ИНН: <***>, КПП: 504701001, генеральный директор: ФИО3)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

- Министерству жилищной политики Московской области (143407, <...>)


о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-строительная компания "Комфорт" со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 06 августа 2007 года № ЮА-38, расположенного по адресному ориентиру: <...> вблизи д. 84, кадастровый № 50:10:0010104:12, общей площадью 1 700 кв. м. с видом разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства», сроком на 49 лет;

2. Обязать ООО Инвестиционно-строительную компанию «Комфорт» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: <...> вблизи д. 84, кадастровый № 50:10:0010104:12, общей площадью 1 700 кв. м, с видом разрешенного использования - «для многоэтажного жилищного строительства», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

06.08.2007г. между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Спецмонтажавтоматика» заключен договор аренды земельного участка. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:10:010104:0012, общей площадью 1700 кв.м., категори земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для многоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: <...> вблизи д. 84.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

08 февраля 2008 года между ООО «Спецмонтажавтоматика» и ООО «Стройинвест-Химки» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО «Стройинвест-Химки».

01 апреля 2013 года между ООО «Стройинвест-Химки» и ООО «Галактик М» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО «Галактик М».

25 февраля 2015 года между ООО «Галактик М» и ООО «Макси-Билдинг» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО «Макси-Билдинг».

16 марта 2015 года между ООО «Макси-Билдинг» и 000 Инвестиционно-строительная компания «Комфорт» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды в соответствии с условиями которого все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № ЮА-38 от 06.08.2007 года перешли в пользу ООО Инвестиционно-строительная компания «Комфорт» (далее именуемое «Ответчик/Арендатор»).

Поскольку арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением (п. 4.4.2. договора), администрация провела осмотр участка, о чем составлен акт от 21.11.2019г.

Из акта следует, что земельный участок не осваивается в соответствии с видом разрешенного использования. При таких обстоятельствах в претензии истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи с неосвоением участка.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные не требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

В обоснование исковых требований истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010104:12 по целевому назначению.

При этом истец ссылается на результаты обследования земельного участка, согласно которым на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, а также иные строения, какая-либо деятельность на участке не ведется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010104:12 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Арбитражным судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что ответчиком в данном случае проведены подготовительные работы, а так же действия, направленные на освоение земельного участка.

А именно, ответчиком получены: Технические условия ОАО «Химкинский водоканал» на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения №81 от 14.02.2016г. для целей проектирования и строительства объекта на присоединение к существующим сетям водопровода и канализации, Заключение о согласовании строительства объекта от 22.09.2017г. Федерального агентства воздушного транспорта, исх. №5.15.2.-5875, Заключение МСК № 001355 Федерального агентства по недропользованию об отсутствии (наличии) полезных ископаемых предстоящей застройки в недрах под участком, письмо Главного управления культурного наследия Московской области от 07.02.2018г. №32исх.-568, Градостроительный план земельного участка №RU50301000-MSK006060, Текхнческие условия МБУ «Химдор» на присоединение въезда-выезда с территории объекта от 16.05.2018г., Технические условия МУП ГО Химки Ъимводосток на отведение поверхностных сточных вод от 22.05.2018г., проект договора на выполнение комплекса мероприятий по освобождению земельного участка от 07.08.2018г., заключены договор №34ГТЭ-18 от 17.05.2018г. на выполнение инженерно-геодезических, геологических и экологических изысканий, Договор №01-09-19 ПР на выполнение проектных работ.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства, и представленные в дело доказательства, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса, статьи 46 Земельного кодекса.

На основании изложенного в расторжении Договора аренды земельного участка от 06 августа 2007 года № ЮА-38 надлежит отказать.

Требование об обязании ответчика вернуть администрации также несостоятельно с учетом отказа в удовлетворении предыдущих исковых требований.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы доказательств, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяКузьмина О.А.