Решение от 13 июля 2017 г. по делу № А56-50723/2016

4127/2017-340315(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50723/2016
14 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЕМЕТРА" (адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург, ул. Заозёрная, д. 8, копр. А, кв. 1-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 09.12.2002)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1,литера Б, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.12.2002)

третьи лица: акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт- Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н, недостоверной; о принятии в редакции истца пунктов 2.1, 7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263, 1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н

при участии: от истца: представитель не явился (извещен) от ответчика: представителя ФИО2 (доверенность от 29.12.2016)

от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга": представитель не явился (извещен)

от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости": представителей ФИО3 (доверенность от 31.05.2017), ФИО4 (доверенность от 10.07.2017)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Деметра" (далее – Общество) обратилось с иском в арбитражный суд к Комитету имущественных отношений Санкт-

Петербурга о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н, недостоверной; о принятии в редакции истца пунктов 2.1, 7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263, 1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Решением суда от 18.06.2017 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора в части пунктов 2.1, 7.3, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1.

Однако решение по требованию о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н, недостоверной, судом не принято.

Определением суда от 18.06.2017 назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции по рассмотрению вопроса о вынесении дополнительного решения на 12.07.2017.

В судебное заседание не явились представители истца и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенных надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства, поскольку определение о назначении судебного заседания опубликовано более чем за 15 рабочих дней до даты судебного заседания.

В судебном заседании представители Комитета и СПбГУП «ГУИОН» возражали относительно удовлетворения исковых требований в этой части.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей ответчика и третьего лица, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом заключен договора аренды 14.12.2011 № 12-А003988, в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда общей площадью 263,1 кв.м, расположенный по адресу: <...>, литера А, помещение 1Н, с кадастровым номером 78:14:7521:0:110:9 (далее - Объект).

29.02.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение Объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением от 25.05.2016 № 1545-рз Комитетом принято решение об осуществлении приватизации Объекта, определены условия приватизации, в том числе в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.04.2016 № 31-8- 0110(038к)-2016, выполненным ГУИОН цена продажи (22 500 000 руб.).

Обществу был направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого

имущества с условием о залоге, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 22 500 000 руб.

Общество представило представителю собственника имущества - Фонду договор купли-продажи с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложив установить цену продажи Объекта в размере 20 000 000 руб., а также изложить пункты 7.3. 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1 в иной редакции.

Ссылаясь на несогласие с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения, уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском. В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке).

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ч. 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что величина рыночной стоимости спорного помещения определена Комитетом на основании отчета, составленного экспертами СПб ГУП « ГУИОН» от 27.04.2016 № 31-8-0110(038к)-2016, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого Обществом помещения составила 22 500 000 руб.

Истцом в обоснование своей позиции о том, что рыночная стоимость помещении составляет 20 000 000 руб., представлены в материалы дела два отчета, составленные ОО «Группа компаний «Дикта» от 06.12.2016 № 01/06/16 и от 01.03.2016 № 01/03/16, в которых указано, что рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 20 000 000 руб.

Вместе с тем, указанные отчеты на могут быть приняты судом в качестве доказательств, подтверждающих действительную рыночную стоимость выкупаемого имущества для целей рассмотрения настоящего дела в связи со следующим.

Отчет от 06.12.2016 № 01/06/16 составлен по состоянию на 05.12.2016, в то время, как с заявлением о выкупе Общество обратилось 29.02.2016.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом указанных разъяснений, отчет от 06.12.2016 № 01/06/16, в котором рыночная стоимость арендуемого помещения определена на иную дату не может быть принят судом для определения действительной рыночной стоимость выкупаемого имущества в рамках настоящего дела.

Отчет от 01.03.2016 № 01/03/16 также не может быть принят судом в качестве такого доказательства, поскольку названный отчет составлен с нарушение положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, пунктов 3 и 5 ФСО № 3 и иными нарушениями.

В частности, в нарушение вышеуказанных положений закона как при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, так и в рамках сравнительного и доходного подхода оценщиком ошибочно указано, что цены и арендные ставки включают налог на добавленную стоимость (НДС), Кроме того, в отчете имеются противоречия при выполнении корректировок, в нем не приведена методология расчета коэффициентов валовой и модульной коррекции, и пр.

В связи и поступлением ходатайства Общества о назначении судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости выкупаемого помещения, судом были направлены запросы о возможности проведения судебной экспертизы.

В суд поступили ответы из экспертных организаций о возможности проведения судебной экспертизы. Однако в судебные заседании 10.05.2016 и 07.06.2017 представитель истца не явился. Денежные средства, подлежащие выплате эксперту в связи с проведением судебной экспертизы на депозитный счет суда не перечислил, а 07.06.2017 в суд поступило заявление истца об отзыве ранее поданного ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Напротив, в судебном заседании 22.03.2017 представитель истца пояснил, что обращался в Комитет за заключением мирового соглашения и выкупе помещения по цене, указанной в проекте договора, направленном Фондом, т.е. в сумме 22 500 000 руб., однако Комитет от заключения мирового соглашении уклонился, в связи с чем в настоящее время Общество обратилось в Фонд за подписанием договора без протокола разногласий. Также представитель истца пояснил, что в случае подписания договора, им будет подано заявление об отказе от иска.

Кроме того, 07.06.2017 в суд поступила письменная позиция истца, в которой он указал, что полагает возможным произвести выкуп помещения на предложенных Комитетом условиях.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность отчета СПб ГУП «ГУИОН», а также принимая во внимание согласие Общества выкупить арендуемое имущество по цене 22 500 000 руб., суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на основании отчета СПб ГУП «ГУИОН», не имеется.

При таких обстоятельствах, названные исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Отказать удовлетворении исковых требований ООО «Деметра» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга для определения цены выкупаемого нежилого помещения, с кадастровым номером 78:14:0007521:2674, общей площадью 263,1 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Заозерная, д. 8, лит. А, пом 1-Н.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.