Решение от 1 июля 2024 г. по делу № А32-42503/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-42503/2019


Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 02.07.2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «МВ Стил-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар,

о взыскании задолженности по арендной плате и пене,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) с исковым заявлением к ООО «МВ Стил-Юг» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.09.2017 № 4300023147 по арендной плате за период с 03.11.2017 по 30.04.2022 в размере 18 595 571,93 руб., пени по состоянию на 30.04.2022 в размере 3 394 755,44 руб. (уточненные требования).

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Представитель истца настаивал на требованиях, пояснил, что спорный земельный участок неделим, представил процессуальный расчет, согласно которому задолженность по арендной плате в размере 16 687 136,11 руб. и пени в размере 2 974 625,53 руб.

Представитель ответчика возражал против требований.

В судебном заседании 05.06.2024 объявлен перерыв до 10.06.2024 для изучения материалов дела.

После перерыва заседание продолжено.

Ответчик ранее представил отзыв, в котором указал, что земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме еще в 2016 году, то есть еще до заключения договора аренды.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО «Стройподряд» (арендатор) заключен договор аренды от 20.09.2017 № 430023147 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:38 площадью 21 000 кв.м., расположенный по адресу: <...>,  для использования многоэтажных жилых домов (пп.1.1, 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией или и индексации цен, изменениями и дополнениями вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении вида разрешённого использования земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменение вида разрешённого использования земельного участка при упорядочении его границ, изменение вида разрешённого использования земельного участка из одной категории В другую, изменение рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и ставок земельного налога на соответствующие финансовый год, не более одного раза в год.

На основании пункта 2.3 договора аренды земельного участка арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее десятого числа каждого месяца.

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2017 права и обязанности арендатора переданы от ООО «Стройподряд» ответчику.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По мнению администрации ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 03.11.2017 по 30.04.2022 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 18 595 571,93 руб.

Истец в адрес ответчика направил претензию от 27.11.2018 № 27438/26 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность в десятидневный срок со дня получения настоящей претензии.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Как указано выше, ответчик поясняет, что земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме еще в 2016 году, то есть еще до заключения договора аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя  разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Определением суда от 23.12.2020 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Советского районного суда г. Краснодара.

Решением Советского районного суда города Краснодара от 12.03.2021 по делу № 2-10029/2020 были удовлетворены заявленные исковые требования ФИО3, ФИО4, ФИО5 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город Краснодар и признания права общедолевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на земельный участок по ул. им. Валерия Гассия, 2, кадастровый номер 23:44:0427001:38.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24.06.2021, решение от 12.03.2021 отменено в удовлетворении требований отказано.

При этом суд отмечает, что судебная коллегия Краснодарского краевого суда в указанном апелляционном определении указала следующее.

Многоквартирный жилой дом ЖК «Авиатор» представляет из себя единое строение, весь дом имеет одну точку подключения к сетям ресурсоснабжения. ЖК «Авиатор» имеет один общий двор, одну предназначенную для стоянки автотранспорта территорию, один въезд с дороги общего пользования (с улицы имени Валерия Гассия). Соответственно и земельный участок под многоквартирным жилым домом является неделимым. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3464-в-2015 17.12.2015г.  ЖК «Авиатор» (секции 1-4 многоквартирного жилого дома) введен в эксплуатацию, в связи с чем квартиры переданы участникам долевого строительства -собственникам. Право собственности на указанные квартиры зарегистрировано за участниками долевого строительства Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном действующим законодательством РФ порядке. Право общей долевой собственности на данные участки ответчиком (то есть администрацией) не оспаривается, собственники помещений в силу закона являются собственниками указанных земельных участков.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ указанное решение является преюдициальным, оно обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Также представленная истцом в материалы дела выписка из ЕГРН в отношении спорного земельного участка также не содержит сведений о наличии права государственной или муниципальной собственности на данный земельный участок.

В рамках настоящего дела определением от 28.06.2022 судом по настоящему делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-оценочное бюро» ФИО6

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какова площадь части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Им. Валерия Гассия, необходимая для строительства и эксплуатации блок-секций №№ 5,6,7,8,9,10 многоэтажного многоквартирного жилого дома, находящегося на указанном земельном участке?

2. Какова площадь части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Им. Валерия Гассия, необходимая для строительства и эксплуатации блок-секций №№ 8,9,10 многоэтажного многоквартирного жилого дома, находящегося на указанном земельном участке?

В дело поступило письмо эксперта о невозможности дачи заключения судебной экспертизы.

Определением суда от 11.04.2023 вновь назначена судебная экспертиза по делу по вышеуказанным вопросам, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное решение» ФИО7

От данного эксперта также поступило письмо о невозможности проведения судебной экспертизы.

Также судом установлено следующее.

Фактически на земельном участке было начато первоначальным арендатором, а впоследствии продолжено и завершено ответчиком строительство одного многоквартирного жилого дома ЖК «Авиатор».

Согласно представленному в материалы дела разрешению на строительство от 16.12.2011 № RU23306000-2020-р (с последующими изменениями), оно выдано на возведение одного объекта капитального строительства - «Жилой дом по ул. Валерия Гассия – ул. Автолюбителей микрорайона № 6 в Почтовом жилом районе г. Краснодара».

Строительство данного многоквартирного жилого дома производилось поэтапно – первый этап был завершен ООО «Стройподряд» в 2015 году, о чем выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3464-в-2015 от 17.12.2015, (секции 1-4 многоквартирного жилого дома). Второй этап строительства жилого дома завершен уже ответчиком в 2021 году, 3 этап – также ответчиком в 2022 году.

Согласно объяснениям ответчика и представленной им схеме земельного участка фактически жилой дом представляет собой единое строение, весь дом имеет одну точку подключения к сетям ресурсоснабжения, один общий двор, одну предназначенную для стоянки автотранспорта территорию, на земельный участок имеется один въезд с дороги общего пользования (с улицы имени Валерия Гассия).

После ввода объекта в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3464-в-2015 от 17.12.2015, секции 1-4 многоквартирного жилого дома) квартиры были переданы участникам долевого строительства.

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от 24.02.2016 ФИО8, являвшейся участником долевого строительства в отношении указанного жилого дома, было зарегистрировано право собственности на квартиру № 290 в жилом доме по адресу г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Валерия Гассия, № 2, запись регистрации 23-23/001-23/001/831/2016-6591/1 от 24.02.2016. Документы-основания для данной регистрации: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23306000-3464-в-2015 от 17.12.2015, акт приемки-передачи объекта долевого строительства от 29.01.2016, договор участия в долевом строительстве № 02-А/143 от 27.12.2013, дополнительное соглашение № 1 к договору № 02-А/143 от 27.12.2013 участия в долевом строительстве от 23.07.2014, дополнительное соглашение № 2 от 08.06.2015.

Вышеизложенное администрацией не опровергнуто, кроме того, истец подтвердил, что спорный земельный участок неделим.

Ввиду вышеизложенного земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с 24.02.2016 входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и является объектом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений в данном жилом доме.

Таким образом, администрация, начиная с 24.02.2016 не вправе получать за спорный земельный участок арендную плату.

В обоснование своих требований истец также ссылается на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2020 по делу № А32-28542/2018, пояснил, что исходит из площади 12 716,614 кв. м., установленной в рамках данного дела.

Вышеуказанным решением суд обязал администрацию заключить с ООО «МВ Стил-Юг» дополнительное соглашение к договору №4300023147 от 20 сентября 2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:38 в части установления иного размера арендной платы.

До настоящего времени указанное решение не исполнено.

Суд считает, что ссылка администрации на указанное решение суда не имеет правового значения для разрешения настоящего спора в виду следующего.

Согласно указанному судебному акту, оставленному без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, предметом спора по данному делу было заключение дополнительного соглашения к договору аренды в отношении порядка исчисления и размера арендной платы. Из судебного акта не следует, что сторонами заявлялся, а судом исследовался и оценивался вопрос о правах на земельный участок, а также о делимости (неделимости) спорного земельного участка. Таким образом, данный судебный акт не является преюдициальным по отношению к обстоятельствам спора по настоящему делу.

На основании вышеизложенного в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд      



Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.



Судья                                                                                                                             Р.Ю. Савин