Решение от 14 мая 2021 г. по делу № А26-759/2021

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-759/2021
г. Петрозаводск
14 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 14 мая 2021 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой А.А. (до перерыва), секретарем ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Боковой Инны Яковлевны (ОГРНИП 304100229900082, ИНН 100400146945)

к индивидуальному предпринимателю Галушкину Александру Сергеевичу (ОГРНИП 306100110100070, ИНН 100114744006)

о признании договора купли-продажи незаключенным в части

при участии:

представителя истца Гнездилова А.В. (доверенность от 01.10.2018)

представителя ответчика Соколова Э.М. (до перерыва) (доверенность от 24.09.2020)

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 27 апреля до 11 мая 2021 года.

установил:

индивидуальный предприниматель Боковая Инна Яковлевна (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Галушкину Александру Сергеевичу (далее – ответчик) с иском о признании договора от 16.03.2012 незаключенным в части купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 10:04:0010220:2597, площадью 387,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Костомукшский городской округ, город Костомукша, проспект Горняков, д. 6 «А», и приходящейся на это помещение доли в земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:80.

Основанием иска указано на несогласованность условия о цене выкупаемого помещения.

В судебном заседании 27.04.2021 года предмет иска уточнен, истец просил признать незаключенным договор купли-продажи от 16.03.2012 незаключенным в части выкупа нежилого помещения с кадастровым номером 10:04:0010220:2597, площадью 387,7 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Костомукшский городской округ, <...>, и приходящейся на это помещение доли в земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:80 (лист 79). Уточнение предмета иска судом принято.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 624, 555, 154, 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В письменных пояснениях от 09.03.2021 истец указал, что в отношении купли-продажи имела место лишь предварительная договоренность без согласования сторонами такого существенного условия, как цена выкупа.

В отзыве на исковое заявление (лист 53) и в судебном заседании ответчик иск не признал, заявил следующие возражения: из текста договора от 16 марта 2012 года усматривается, что цена выкупа арендуемых помещений определяется себестоимостью строительства торгового центра. Стороны при его подписании согласовали, что цена за единицу площади выкупаемого помещения определяется как отношение стоимости всех совокупных затрат на его возведение, ввод в эксплуатацию, регистрацию права собственности к общей площади построенного здания. Кроме того, ответчик полагал, что в настоящем споре применению подлежит п. 3 ст. 432 ГК РФ, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 10.10.2012 по делу №А26-2088/2012 индивидуальный предприниматель ФИО6 признана банкротом, открыто конкурсное производство сроком до 08.04.2013, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО7.

Как установлено в рамках рассмотрения дел А26-12268/2017, А26-2088/2012, между администрацией Костомукшского городского округа (арендодатель) и предпринимателем ФИО6 (арендатор) заключен договор 06.03.2012 N 15/12 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:04:0010220:80 общей площадью 2910,70 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный в Республика Карелия, г. Костомукша, блок "В", вдоль автодороги пр. Горняков. Согласно условиям договора аренды земельный участок предоставлен для строительства объекта "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт".

Между предпринимателями ФИО6 и ФИО8 16.03.2012 заключен договор, в соответствии с которым ИП ФИО6 обязуется заключить с ИП ФИО8 договор уступки прав по договору аренды земельного участка от 06.03.2012 N 15/12.

Согласно пункту 2 договора ФИО8 обязуется после заключения договора уступки прав по договору аренды завершить разработку проектной документации и осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010220:80 общей площадью 2910,70 кв. м строительство объекта "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт" в виде двухэтажного здания примерной общей площадью 1400 кв. м с вводом объекта в эксплуатацию не позднее трех лет с даты заключения названного договора.

Пунктом 3 договора стороны установили, что после ввода указанного объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности ФИО8 на указанное здание последний передает ФИО6 часть помещений второго этажа общей площадью примерно 350-400 кв. м в аренду для размещения фитнес-центра. В пункте 5 согласован размер арендных платежей.

Пунктом 6 договора от 16.03.2012 установлено, что ФИО6 имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение при условии уплаты ею всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Согласно пункту 7 выкупная цена арендованного нежилого помещения определяется следующим образом. Цена на единицу площади здания устанавливается как отношение стоимости всех совокупных затрат ФИО8 на возведение здания, ввод его в эксплуатацию и регистрацию права собственности (включая аренду или выкуп земли, проектирование, строительство и т.п) и общей площади фактически построенного здания. Общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного ФИО9 недвижимого имущества в аренду с последующим выкупом. Точная выкупная цена определяется сторонами после ввода построенного здания в эксплуатацию.

Договор от 16.03.2012 вступил в силу в указанную дату и заключен на неопределенный срок.

Решением по делу А26-12268/2017 установлено, что одновременно с договором от 16.03.2012 между ИП ФИО6 и ИП ФИО8 заключен договор уступки прав, в соответствии которым ФИО6 уступил, а ИП ФИО8 принял права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Объект "Физкультурно-оздоровительный центр "Техноспорт" по адресу: г. Костомукша, ул. Горняков, д. 6А, завершен строительством и введен в эксплуатацию 26.10.2015 на основании разрешения N 10-RU10302000-20-2013.

На основании брачного договора, заключенного 14.08.2017 между ИП ФИО8 и ФИО2, право собственности на нежилое помещение площадью 387,7 кв. м с кадастровым номером 10:04:0010220:2597, расположенное на втором этаже здания N 6А по ул. Горняков, перешло к ФИО2 Соответствующая запись внесена в ЕГРН 29.08.2017.

Названным решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-12268/2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2019, установлен факт наличия между ИП ФИО6 и ФИО2 обязательственных правоотношений, вытекающих из договора от 16.03.2012 аренды будущей вещи в отношении указанного помещения.

Определением от 10.10.2019 по делу А26-2088/2012, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, уведомление ФИО2 от 12.03.2019 об отказе от договора от 16.03.2012 и прекращении его действия по истечении трех месяцев признано недействительным.

В последующем на основании договора купли-продажи от 11 августа 2020 года (листы 27-28) право требования ИП ФИО9 к ИП ФИО2 по передаче в аренду спорного нежилого помещения перешло к индивидуальному предпринимателю ФИО3.

В рамках настоящего дела предприниматель ФИО2 просит признать незаключенным договор от 16.03.2012 в части условий о выкупе арендованного имущества ввиду несогласованности условия о выкупной цене.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса. Данное толкование соответствует изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 №12102/04.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Рассматриваемый договор содержит условие о цене, размер которой определяется как отношение фактической стоимости всех затрат на строительство здания к его общей площади, умноженный на площадь выкупаемого помещения (пункт 7 договора).

Как разъяснено в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В данном случае буквальное прочтение пункта 7 договора допускает единственный вариант толкования, что свидетельствует об общей воле сторон при определении условия о цене. Возникшие в настоящее время трудности, связанные с переменой лиц в обязательстве и отсутствием у истца точных сведений о расходах при строительстве здания никоим образом не влияют на согласованность условия о цене помещения.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по госпошлине относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Боковой Инны Яковлевны (ОГРН: 304100229900082, ИНН: 100400146945) отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Шалапаева И.В.