Решение от 17 марта 2023 г. по делу № А21-12144/2022

Арбитражный суд Калининградской области ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-12144/2022
г. Калининград
17 марта 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 15.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 17.03.2023.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» (ОГРН <***>; 236003, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Адидас» (ОГРН <***>; 121612, <...>)

о взыскании 1 789 257,70 руб. задолженности по арендной плате, 411 529,29 руб. неустойки за период с 01.04.2022 по 16.11.2022, возмещении 24 985 руб. государственной пошлины,

при участии: от истца: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

установил:

25.04.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № В-8/2/АД аренды нежилых помещений – часть помещения № 25, часть помещения № 63, нежилые помещения № 57-32, площадью 820,1 кв.м. на 2-м этаже нежилого здания торгового центра по адресу: <...> для размещения магазина «Adidas», розничной торговли спортивными товарами и аксессуарами, а также в складских и административных целях, связанных с указанной розничной торговлей» (п. 1.1, 1.3).

В соответствии с п. 4.1 и 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной (199 152,55 руб. в месяц плюс НДС) и переменной (электроэнергия по счетчику, теплоснабжение пропорционально величине общей площади арендуемых помещений) частей.

При этом постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором не позднее 5 числа текущего месяца без выставления арендодателем отдельного счета (п. 4.2.3), а переменная часть – в течение 7 рабочих дней с даты предоставления арендодателем счета и расчета.

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрена индексация постоянной части арендной платы не более чем на 5 % не чаще одного раза в год начиная с тринадцатого месяца аренды в одностороннем порядке посредством письменного уведомления арендатора


за 30 календарных дней до такого изменения, без подписания дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, п. 4.2.5 договора предусмотрено, что арендатор ежеквартально до 8 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставляет арендодателю сведения о товарообороте в виде справки, подписанной уполномоченным лицом (по форме согласно приложению № 4); если сумма, рассчитанная как 6 % от товарооборота за квартал, превышает сумму постоянной части арендной платы в квартал, то арендатор доплачивает разницу между рассчитанной сумой и суммой постоянной части арендной платы в квартал в течение 7 рабочих дней с даты получения счета от арендодателя; по истечении действия договора или в случае его досрочного расторжения (прекращения) плата с оборота выплачивается за период, предшествующий дате истечения срока действия договора или дате его досрочного расторжения (прекращения) на основании счета арендодателя.

Согласно п. 6.2 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения сумм платежей, предусмотренных разделами 4, 5 договора, арендодатель праве требовать уплаты штрафной неустойки в размере 0,1 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

В п. 9.2 договора стороны предусмотрели, что если споры и разногласия по договору не разрешены путем переговоров, они передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Письмом от 11.03.2022 арендатор с 14.03.2022 приостановил осуществление своей деятельности в арендованном помещении, что, как указывает истец, привело к существенному снижению арендной платы.

Так, по расчету истца размер среднемесячной арендной платы за 2021 год составил 455 150,77 руб., в период с марта по августа 2022 года (период приостановления деятельности) арендатором внесена арендодателю 1 532 367,26 руб.

В связи с этим, по мнению истца, в соответствии со ст. 21.2 Федерального закона РФ № 332-ФЗ от 14.07.2022 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» им недополучена арендная плата арендная плата за период приостановления деятельности в сумме 1 198 537,39 руб.

Направленная по указанным выше обстоятельства претензия оставлена арендатором без ответа, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела истец дважды уточнял требования и в окончательном виде в связи с расторжением договора аренды с 16.11.2022 по инициативе ответчика просил взыскать с него 1 789 257,70 руб. задолженности по арендной плате, 411 529,29 руб. неустойки за период с 01.04.2022 по 16.11.2022, а также возместить 24 985 руб. оплаченной государственной пошлины.

Ответчик возражал против удовлетворения искового заявления по основаниям, указанным в отзыве и дополнениях к нему, в том числе ввиду:

- необоснованного применения истцом положений Закона № 332 к отношениям до его вступления в законную силу (14.07.2022),

- несогласия с толкованием истцом положений ст. 21.1 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (введена в действие на основании п. 2 ст. 5 Закона № 332), которая, по мнению ответчика, предусматривает право арендодателя в случае несогласия арендатора с выплатой среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год, в одностороннем порядке отказать от исполнения договора аренды, а не требовать от арендатора указанной платы в судебном порядке,

- необоснованного начисления истцом пени в период действия моратория,


введенного постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, и несогласия с начислением неустойки на всю сумму взыскиваемой арендной платы без учета периода образования взыскиваемой задолженности,

- а также заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 5 Федерального закона РФ от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации дополнен ст. 21.2, согласно которой:

2. если в соответствии с договором аренды помещения арендная плата, вносимая арендатором, находящимся прямо или косвенно под контролем иностранного лица, связанного с недружественным иностранным государством, установлена в виде доли от полученных в результате использования арендованного имущества доходов либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора, и арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности, в результате чего произошло существенное снижение размера арендной платы, то арендодатель такого имущества вправе:

1) требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год;

2) отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

а) арендатором не возобновлено использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды (субаренды) по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования;

б) арендатор отказался от исполнения требования, указанного в п. 1 настоящей части, либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования;

3. под недружественным иностранным государством для целей настоящей статьи понимается государство, которое совершает в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия и которые входят в перечень, утвержденный Правительством РФ;

4. под иностранным лицом, связанным с недружественным иностранным государством, для целей настоящей статьи понимается, в том числе иностранное лицо, которое имеет гражданство этого государства либо местом регистрации которого, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности которого или местом преимущественного извлечения прибыли от деятельности которого является это государство;

6. для целей настоящей статьи под существенным снижением размера арендной платы понимается уменьшение ее размера более чем на 50 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, а если в 2021 году арендная плата в аналогичном


периоде не вносилась, - то уменьшение ее размера более чем на 50 процентов по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год;

7. размер среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год, определяется путем деления суммы арендной платы за указанный расчетный период на 12, а в случае, если в 2021 году арендная плата арендатором вносилась за меньший расчетный период, - путем деления суммы арендной платы за полные месяцы такого периода на количество полных месяцев в таком периоде;

9. арендодатель уведомляет арендатора о требовании внести ежемесячную арендную плату за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, а арендатор извещает арендодателя о результатах рассмотрения данного требования способами, определенными договором аренды для направления сторонами юридически значимых сообщений по договору, либо, если такие способы не определены договором аренды, путем направления соответствующего извещения заказным письмом или вручения соответствующего извещения под роспись;

10. в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с настоящей статьей ему не начисляются предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени) и к нему не применяются другие меры ответственности;

13. положения настоящей статьи применяются также в случае, если часть размера арендной платы определяется в виде доли от полученных в результате использования арендованного имущества доходов либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

14. положения настоящей статьи не препятствуют взысканию с арендатора неустоек (штрафов, пеней) и применению других мер ответственности, предусмотренных договором аренды (субаренды) здания, сооружения, помещения в них, земельного участка, на котором расположено здание, сооружение.

Таким образом, из положений ст. 21.2 Закона № 46 следует, что в случае приостановления арендатором, находящимся под контролем иностранного лица, использования арендованного имущества, и снижения в связи с этим арендной платы, размер которой зависит от результатов хозяйственной деятельности такого арендатора, арендодатель справе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год (пп. 1 п. 2, п. 9), а в случае неисполнения указанного требования либо в случае невозобновления арендатором использования арендованного имущества по истечении 10 рабочих дней со дня получения соответствующего требования арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (п. 2) и в этом случае к арендатору не применяются связанные с односторонним отказом меры ответственности (п. 10).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 332 указанный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В отношении п. 2 ст. 5 Закона № 332 указанных исключений не установлено, то есть положения ст. 21.2 подлежат применению со дня официального опубликования Закона № 332.

Текст Закона № 332 опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 14.07.2022.

Следовательно, положения ст. 21.2 подлежат применению с 14.07.2022.

Из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что 100 % уставного капитала ответчика принадлежат Адидас АГ, страна происхождения – Германия.


Федеральная республика Германия является государством – членом Европейского союза, который, в свою очередь, включен в Перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (утвержден распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).

Как указано выше, договором аренды предусмотрено, что постоянная часть арендной платы зависит от товарооборота арендатора.

15.03.2022 истцом получено письмо ответчика от 11.03.2022 исх. № 35/0322 о приостановлении коммерческой деятельности с 14.03.2022 в связи с нестабильной ситуацией.

Таким образом, в рассматриваемом случае к отношениям сторон положения ст. 21.2 Закона 46-ФЗ могут применяться лишь с 14.07.2022 и распространение истцом положений указанной статьи на предшествующий период (с 01.03.2022) неправомерно, поскольку согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

25.08.2022 ООО «Виктория Балтия» направила ООО «Адидас» письмо от 17.08.2022 исх. № 35581/РУ, в котором со ссылкой на положения Закона № 332, указало, что арендная плата за период приостановления деятельности с марта 2022 года по август 2022 года, рассчитанная по среднемесячному значению за 2021 год составляет 2 730 904,65 руб., в то время как истцом за указанный период получена арендная плата в размере 1 532 367,26 руб., в связи с чем ответчику предложено доплатить разницу в сумме 1 198 537,39 руб.

Направление указанного письма соответствует пп. 1 п. 2 ст. 21.2 Закона № 46.

Согласно данным Почты России письмо получено ответчиком 30.08.2022, однако оставлено последним без ответа.

Таким образом, в соответствии со ст. 21.2 Закона № 46 арендодатель имел право в одностороннем порядке оказаться от исполнения договора аренды с 14.09.2022 (что обеспечило бы восстановление прав арендатора без применения к нему штрафных санкций в связи с приостановлением использования арендованного имущества ввиду объективно сложившейся ситуации и снижения арендной платы), что им, однако, сделано не было.

16.11.2022 договор аренды расторгнут по инициативе ответчика, на что указывает сам истец в возражениях на отзыв ответчика от 18.11.2022.

При этом ответчик продолжал своевременно перечислять истцу предусмотренные договором арендные платежи (без учета процента от оборота в спорный период, что соответствует положениям договора), что истцом не оспаривается и требование о взыскании соответствующей задолженности и неустойки в рамках настоящего дела истцом не заявляется.

Следовательно, у истца отсутствует право требовать взыскания с ответчика арендной платы исходя из среднемесячного значения за 2021 год в соответствии с положениями ст. 21.2 Закона № 46, и начисленной на нее неустойки.

Кроме того, из расчета истца следует, что неустойка в сумме 411 529,29 руб. и за период с 01.04.2022 по 16.11.2022 начислена арендатором на всю сумму взыскиваемой арендной платы 1 789 257,77 руб. без учета того обстоятельства, что указанная задолженность, как сам указывает истец, сложилась в период с 01.03.2022 по 16.11.2022, а не единовременно (т.е. на 01.04.2022 отсутствовала), и, следовательно, оснований для начисления неустойки за указанный период на всю


сумму арендной платы у истца не имелось.

Также в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 в период с 01.04.2022 по 30.09.2022 действовал мораторий на начисление пени, неустойки и процентов, в связи с чем начисление неустойки в указанный период также неправомерно.

Доводы истца об отсутствии оснований для применения моратория к ответчику не принимаются судом во внимание, поскольку основания для его не применения перечислены в п. 2 постановления и в рассматриваемом случае они отсутствуют.

Указанные выше обстоятельства являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении искового заявления.

При обращении в арбитражный суд истцом оплачена государственная пошлина в сумме 24 985 руб., в то время как по уточненным исковым требованиям государственная пошлина составляет 34 004 руб., в связи с чем с истца в доход бюджета следует взыскать разницу в сумме 9 019 руб.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» в доход федерального бюджета Российской Федерации 9 019 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 23.12.2021 9:28:44Кому выдана Зинченко Сергей Алланович