Решение от 31 марта 2022 г. по делу № А20-1369/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-1369/2021
г. Нальчик
31 марта 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2022 года

полный текст решения изготовлен 31 марта 2022 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х.Паштовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании суммы иска в размере 4 183 402 рублей 16 копеек и о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности; диплом о в.ю.о.,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности, диплом о в.ю.о.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – истец, департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды №4394АЗ от 23.04.2019 и взыскании задолженности по договору аренды №4394АЗ от 23.04.2019 в размере 4 183 402 рубля 16 копеек, из которых: 4 023 038 рублей 23 копейки – основной долг, 160 363 рубля 93 копейки – пени.

В судебном заседании, начатом – 18.03.2022, судом объявлялся перерыв, после окончания которого – 24.03.2022, судебное заседание продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования, проси их удовлетворить.

Представитель ответчика просит в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных документов, а также возражения ответчика и заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

23.04.2019 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (арендодатель) и ООО «Спецстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4394-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора). Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 07:09:0104010:1837, адрес: <...> б/н, площадь 4200 кв.м., для жилой застройки.

По условиям договора срок его действия установлен с 23.04.2019 по 25.04.2023. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы составляет 2 813 526 рублей 60 копеек. Согласно п.3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно. Арендатор вносит арендную плату за первый месяц в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, в дальнейшем оплата осуществляется ежемесячно до 5 числа отчетного месяца.

Согласно пункту 6.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от пророченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.3., в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц до даты прекращения договора.

Во исполнение условий договора, арендодатель передал арендатору земельный участок.

В нарушение условий договора, по данным администрации, арендатор свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнил, сумма задолженности составила - 4 183 402 рубля 16 копеек, из которых: 4 023 038 рублей 23 копейки – основной долг, 160 363 рубля 93 копейки – пени.

Учитывая наличие задолженности по арендной плате, истец направил в адрес ответчика претензию №45-1-ое/4685 от 17.11.2020 о необходимости погасить имеющуюся задолженность.

Неисполнение претензии и уклонение общества от уплаты задолженности по арендным платежам, послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка регулируются нормами главы 34 ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским законодательством и Земельным кодексами РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду по акту арендатором не оспорен.

Пунктом 3.2. договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно до 5 числа отчетного месяца.

В нарушение условий договора ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период 05.11.2019 по 31.03.2021, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 4 023 038 рублей 23 копейки.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, в соответствии с упомянутой процессуальной нормой, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны возражения стороны, возлагается на эту сторону.

В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком не представлены доказательства отсутствия долга, а также документы, опровергающие доводы истца.

Доводы ответчика о том, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 4.17 договора о комплексном освоении территории от 26.04.2018 №4288/1-КОТ, в связи с чем, арендатор ООО «Спецстрой» фактически не может использовать арендованный земельный участок по его предназначению, отклоняется судом ввиду следующего.

23.04.2019 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (арендодатель) и ООО «Спецстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4394-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора). Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 07:09:0104010:1837, адрес: <...> б/н, площадь 4200 кв.м. Земельный участок предоставляется для жилой застройки (пункт 1.3 договора). Срок действия договора установлен с 23.04.2019 по 25.04.2023. В пункте 1.6 договора установлено, что фактическое состояние участка соответствует условиям настоящего договора и целевому назначению участка.

Указанный договор подписан представителями истца и ответчика и скреплен печатями организаций. По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, стороны договора свободны в определении его условий, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом либо иным нормативным актом.

Заключив спорный договор аренды земельного участка от 23.04.2019, ответчик как участник гражданского оборота принял на себя обязательства уплачивать определенную им цену за пользование арендуемым объектом.

При этом, сведений о том, что при заключении договора ответчик представлял свои возражения, либо заявлял о внесении изменений в условия договора, материалы настоящего дела не содержат.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключая договор аренды, ответчик знал об установленной в данном договоре и действующим законодательством Российской Федерации ответственности за неисполнение обязательств, предусмотренных договором, однако не исполнил возложенных на него договором и действующим законодательством Российской Федерации обязанностей по своевременному и полному внесению арендной платы.

В связи с этим, на основе правового анализа представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком, суд признает законным, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 6.1. договора истец просит взыскать пени за период с 06.11.2019 по 23.03.2021 в сумме 160 363 рубля 93 копейки из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Данное требование также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Оценив расчет неустойки, суд находит его методологически и арифметически верным, соответствующим условиям обязательств (пункт 6.1 договора) и требованиям законодательства.

Заявлений ответчика о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушенного обязательства материалы дела не содержат, ходатайств о снижении неустойки не заявлено, контррасчет не представлен.

При изложенных обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 160 363 рубля 93 копейки суд также признает обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Требование МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» в части расторжения договора аренды земельного участка от 23.04.2019 №4394 подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения претензионного порядка, если он установлен федеральным законом или иной досудебный порядок урегулирования предусмотрен договором.

При этом законодатель предусмотрел, что обязательный претензионный порядок распространяется на дела, возникающие из публичных правоотношений только в случае, если такой порядок предусмотрен федеральным законом. Что касается дел, возникающих из гражданских правоотношений, как в рассматриваемом случае, досудебный претензионный порядок урегулирования спора обязателен по общему правилу в силу закона, независимо от того, предусмотрели ли стороны такой порядок условиями договора.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Сам по себе факт направления предупреждения о необходимости устранения нарушения договора не может считаться предложением об изменении или расторжении договора аренды.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску о расторжении договора аренды земельного участка считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора.

Судом установлено, что материалы дела не содержат доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора, поскольку в тексте претензии №45-1-ое/4685 от 17.11.2020, отсутствует само предложение о расторжении договора, а говорится лишь о необходимости погашения задолженности и о намерении расторгнуть договор аренды в случае невыполнения обязательств. Какие-либо иные доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора №4394 от 23.04.2019 истцом не представлены.

В ходе судебного разбирательства представитель истца подтвердил, что уведомление о расторжении спорного договора аренды в адрес ответчика не направлялось.

В связи изложенным уведомление о необходимости погашения задолженности нельзя признать предложением о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора соблюденным.

Несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Истцом при подаче иска в суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку он освобожден от ее уплаты, в связи с чем, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, подпунктом 2 пункта 1, статей 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 05.11.2019 по 31.03.2021 в размере 4 023 038 рублей 23 копейки, пени за период с 06.11.2019 по 23.03.2021 в размере 160 363 рубля 93 копейки, всего – 4 183 402 (четыре миллиона сто восемьдесят три тысячи четыреста два) рубля 16 копеек.

Требование муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» о расторжении договора аренды земельного участка от 23.04.2019 №4394, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Спецстрой», оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой», г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 43 917 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья М.Х. Паштова