Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А41-96647/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-96647/23
26 апреля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "СПК"РЕГИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.09.2010, юридический адрес: 142600, Московская область, Орехово-Зуево город, Центральный <...>)

к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.05.2020, юридический адрес: 143441, Московская область, Красногорский район, Путилково почтовое отделение, 69 км МКАД улица, строение 31, помещение 65)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>), Публично-правовая компания "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 20.10.2017, юридический адрес: 115088, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Южнопортовый, ФИО1 ул., д. 5)

о признании права собственности при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СПК"РЕГИОН" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (далее – ответчик) в котором просит суд:

- осуществить государственную регистрацию права собственности истца в отношении объекта долевого строительства – квартиры 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенной на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...>

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования и просил:

- признать право собственности истца в отношении объекта долевого строительства - квартиры 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709,

расположенную на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация,

Московская область, городской округ Подольск, <...>

- обязать ответчика передать в собственность истца (по акту приема-передачи (предоставить в натуре) объект недвижимого имущества - квартиру № 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенную на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...> дом За., а так же передать ключи от указанной квартиры;

- обязать ответчика совершить направленные на государственную регистрацию права собственности истца действия, предусмотренные статьями 8 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта долевого строительства - квартиры 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенную на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...>

Уточнение принято судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Публично-правовая компания "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ".

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ответчика, третьих лиц извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов, 01.06.2016 г. между ЗАО «Текс» (застройщик) и истцом ООО «СПК «Регион» (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ – 182/320 (далее - Договор).

В соответствии с Договором застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: <...>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры № 182, расположенной в секции 1 на 17 этаже многоквартирного жилого дома, а дольщик обязался принять квартиру и уплатить за нее обусловленную договором цену.

Договор надлежащим образом зарегистрирован, не расторгнут, не признан недействительным.

Истцом обязательства по Договору исполнены в полном объеме. Застройщиком обязательства по передаче квартиры дольщику не исполнены.

13.07.2017 Арбитражным судом Московской области возбуждено дело № А4150847/17 о несостоятельности (банкротстве) застройщика ЗАО «Текс».

В связи с банкротством застройщика дольщик/истец обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении требования дольщика ООО «СПК «Регион» о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 182, расположенной в секции 1 на 17 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <...>, стоимостью 2 256 000 руб., в реестр

требований ЗАО «ТЕКС» о передаче жилых помещений, в рамках дела № А41-50847/17 о несостоятельности (банкротстве) застройщика ЗАО «ТЕКС».

18.05.2018 г. Арбитражным судом Московской области по делу № А41-50847/17 вынесено определение о включении требований истца о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 182, расположенной в секции 1 на 17 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по строительному адресу: <...>, стоимостью 2 256 000 руб. – в реестр требований ЗАО «ТЕКС» о передачи жилых помещений, а так же неустойки в размере 17 897, 60 рублей – в четвертую очередь реестра требований кредиторов ЗАО «ТЕКС».

Исполнение указанного определения подтверждается соответствующей выпиской из реестров требований, подписанной конкурсным управляющим ЗАО «ТЕКС». Указанные требования из реестров не исключены.

26.09.2018 решением Арбитражного суда Московской области по делу № А4150847/17, должник признан несостоятельным (банкротом). В отношении должника открыто конкурсное производство. При банкротстве Должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ, Закон о банкротстве).

В соответствии с определением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2021г. и последующими судебными актами по делу № А41-50847/17, 17.03.2021 г. между застройщиком – Закрытым акционерным обществом «ТЕКС» и приобретателем - Фондом Защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области заключен Договор № 23-02/2021 передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика.

Переход прав от застройщика к приобретателю на земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030323:7, общей площадью 6210 кв.м. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08.04.2021г. (номер регистрации 50:56:0030323:7-50/155/2021-226).

31.03.2023 Министерство жилищной политики Московской области выдало ответчику – Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером RU50-56-23628-2023 в отношении объекта «17-ти этажный жилой дом по проектной документации, согласованной с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Климовска, расположенный по адресу: <...> д. ЗА. Завершение строительства».

Здание (многоквартирный дом), расположенный по адресу: Московская область, <...> д 3а, - поставлено на кадастровый учет, кадастровый номер 50:56:0030323:1616.

Жилое помещение квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...>, - поставлена на кадастровый учет, кадастровый номер 50:56:0030323:1709.

В сроки, установленные ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ответчик не передал истцу объект долевого строительства.

Истец письмом № 4114/07 от 20.07.2023 г. обратился к ответчику с требованием о передаче объекта долевого строительства.

Ответчик письмом № 1678-исх/2023 от 07.08.2023 г. ответил отказом в передаче объекта долевого строительства, сославшись на запрет от третьего лица – «Фонда развития территорий».

Истец письмом № 4189/09 от 18.09.2023 г. обратился к третьему лицу – «Фонд развития территорий» с требованием о согласовании передачи объекта долевого строительства.

Третье лицо «Фонд развития территорий» письмом № 02-1/11-2023/5322 от 23.10.2023 г. ответило отказом, обосновав его ошибочным толкованием норм законодательства о банкротстве и долевом участии в строительстве.

В связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, в том числе из судебного решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214- ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица.

Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 1 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34- П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.

В соответствии с положениями Закона № 151-ФЗ юридические лица были исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика, поскольку требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений.

Указанные требования стали носить денежный характер и подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Закон № 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019. Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как установлено судами дело о банкротстве застройщика возбуждено 13.07.2017, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует.

Закон о банкротстве предусматривает возможность приобретения Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда "фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" прав застройщика банкрота, лишенного возможности самостоятельно завершить строительство и передать квартиры участникам строительства, на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства для завершения строительства этих объектов, что имеет своей целью защиту прав кредиторов застройщика и повышает гарантии их прав и интересов на надлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия.

Таким образом, передача незавершенного строительством объекта недвижимости новому инвестору-застройщику подразумевает начало реализации плана по выходу должника из кризиса, поскольку с этого момента начинаются расчеты с кредиторами третьей очереди.

В связи с этим в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче обязательств по договорам долевого участия новому застройщику требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим (внешним 7 управляющим) из реестра требований участников строительства, а должник более не отвечает перед участниками строительства по невыполненным обязательствам.

Определением Арбитражного суда по делу № А41-50847/2017 от 05.02.2021 конкурсный управляющий ЗАО «ТЕКС» обязан передать Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030323:7 площадью 6210 кв.м, расположенный по адресу: <...> со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), права на проектную документацию на объект незавершенного строительства, а также обязательства застройщика перед участниками строительства в отношении передаваемого объекта строительства, в связи с чем в соответствии с положениями пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ Закон о банкротстве применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции.

Указанная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387, 27.06.2023 № 305-ЭС23-283.

Таким образом доводы ответчика об отсутствии у истца права получения от нового застройщика, принявшего на себя все обязательства по договорам долевого участия, жилого помещения являются необоснованными.

При этом, обоснованность требования первоначального кредитора установлена судебными актами и не требует дополнительной проверки.

В материалы дела представлено разрешение на ввод 17-ти этажного жилого дома в эксплуатацию, однако обязательства по передаче спорных объектов ответчиком не выполнены.

Доказательств обратного не представлено.

Спорный дом является объектом завершенного строительства, отнесен к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты завершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. В силу части 6 статьи 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Из приведенных правовых норм усматривается, что исполнение застройщиком или лицом, на которое возложены обязанности застройщика, обязанностей по передаче жилых

помещений являются основанием для первичного возникновения у участника строительства права собственности на квартиры, подлежащие передачи участнику строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 ФЗ-214).

Из пункта 3 статьи 48 Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными Законом о государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации такого права, также необходимо представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 6 статьи 16 Закона о долевом строительстве после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 настоящего Федерального закона, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Уклонение от исполнения такой обязанности является не только прямым нарушением требований Закона № 214-ФЗ, но и дополнительно нарушает права участника строительства на первичное оформление в собственность объекта долевого участия.

Факт завершения строительства многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию ответчиком не отрицается, однако в передаче истцу жилых помещений в этом многоквартирном доме ответчик отказал.

По мнению суда, требование об обязании ответчика исполнить свое обязательство по передаче квартир истцу и совершению действий предусмотренных статьями 8 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" приведет к восстановлению нарушенных прав истца и достижению преследуемого им материально-правового интереса.

При этом невозможность оформления права собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует истцу, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 216, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «СПК

«Регион» в отношении объекта долевого строительства - квартиры 182, общей площадью

47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенной на 17 этаже

в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ

Подольск, <...> дом За.

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» передать в собственность Общества с ограниченной ответственностью «СПК «Регион» по акту приема-передачи объект недвижимого имущества - квартиру № 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенную на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...> дом За., а так же передать ключи от указанной квартиры.

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» совершить направленные на государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью «СПК «Регион» действия, предусмотренные статьями 8 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта долевого строительства - квартиры 182, общей площадью 47,7 кв. м., с кадастровым номером 50:56:0030323:1709, расположенную на 17 этаже в доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Подольск, <...> дом За.

Взыскать с Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СПК"РЕГИОН" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская